Guide till skatt på hyresintäkter för icke-bosatta i Spanien

Är du icke-bosatt och hyr ut din bostad i Spanien? Att hitta rätt bland reglerna för skatt på hyresintäkter kan kännas överväldigande, särskilt med olika regler för bosatta inom och utanför EU. Men om du förstår dina skatteskyldigheter kan du sänka din beskattningsbara inkomst och undvika oväntade straffavgifter. Den här heltäckande guiden förklarar allt du behöver veta om skatt på hyresintäkter för icke-bosatta i Spanien — från allmänna skyldigheter och avdragsgilla kostnader till senare regeländringar. Vi går igenom praktiska exempel och visar hur IberianTax gör det enkelt att göra rätt, så att din bostad möter deklarationstiden utan krångel.

Allmänna skyldigheter för icke-bosatta hyresvärdar i Spanien

Som icke-bosatt hyresvärd är Modelo 210 den centrala blanketten för att deklarera hyresintäkter från spanska fastigheter. Här är en genomgång som hjälper dig att uppfylla de spanska reglerna om skatt på hyresintäkter:

• Vem måste deklarera? Alla icke-bosatta fastighetsägare som har hyresintäkter i Spanien måste deklarera dessa via Modelo 210. Det gäller oavsett om bostaden hyrs ut tillfälligt som semesterbostad eller löpande under hela året.
• Regionala skillnader – krav på Kanarieöarna: Om du äger en bostad på Kanarieöarna och driver den som semesteruthyrning måste du registrera dig och lämna in deklarationer för IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), regionens lokala skatt. Den blanketten är nödvändig för bostäder som används som semesteruthyrning, eftersom den säkerställer att du följer Kanarieöarnas särskilda skatteregler.
• Senaste ändringarna av fristerna: Från och med 2024 måste icke-bosatta hyresvärdar med hyresintäkter lämna in en årlig deklaration senast den 20 januari året efter. Den ändringen ersätter det kvartalsvisa systemet för hyresintäkter som tjänats in 2024 och framåt, och förenklar processen till en enda årlig frist.

Viktigt: från och med beskattningsåret 2026 (som deklareras 2027) ändras denna frist igen: hyresintäkter ska deklareras mellan 1 och 20 april (inte i januari), i enlighet med Order HAC/623/2026. Se vår uppdaterade guide till fristerna för 2026.

• Regler vid samägande: För bostäder med flera ägare måste varje delägare lämna in en egen Modelo 210 för sin andel. Om en bostad till exempel ägs 50/50 deklarerar varje ägare hälften av hyresintäkterna och avdragen. Det ger korrekt redovisning och gör att ni följer reglerna.

Vilka kostnader kan du dra av? (bosatta inom EU jämfört med utanför EU)

Avdrag medges endast för personer bosatta i EU/EES, vilket sänker deras beskattningsbara inkomst avsevärt. De avdragsgilla kostnaderna proportioneras efter hur stor andel av dagarna bostaden varit uthyrd. Nedan följer några exempel:

• Avskrivning: Spanien tillåter ett avdrag på 3 % av bostadens anskaffningsvärde (exklusive markvärdet). Avdraget måste proportioneras för uthyrningsperioden. Med ett anskaffningsvärde på 150 000 € och 50 000 € hänförligt till marken beräknas avskrivningen på 3 % av 100 000 €, vilket motsvarar 3 000 € per år. För 90 uthyrda dagar är bara 25 % avdragsgillt, alltså cirka 739,73 €.
• Försäkring och IBI (fastighetsskatt): Fastighetsförsäkring och den årliga IBI-skatten är avdragsgilla för de dagar bostaden är uthyrd. Med en försäkringspremie på 300 € och en IBI-skatt på 500 € är alltså bara 25 % av dessa kostnader avdragsgilla om bostaden hyrs ut i 90 dagar, vilket blir 73,97 € respektive 123,29 €.
• Låneränta: Ränta på ett lån som använts för att köpa bostaden är också avdragsgill, baserat på antalet uthyrda dagar. Om den årliga räntan är 1 200 € är bara 295,89 € avdragsgillt för 90 uthyrningsdagar.
• Reparationer och underhåll: Till skillnad från värdehöjande förbättringar är kostnader för att underhålla bostaden (till exempel 300 € för målning) fullt avdragsgilla under uthyrningsåret.

Skattesatser för icke-bosatta på hyresintäkter

Spaniens skattesatser varierar beroende på var du har din skatterättsliga hemvist:

• Skatterättslig hemvist i EU/EES: Beskattas med 19 % på nettohyresintäkten (efter avdrag).
• Skatterättslig hemvist utanför EU: Beskattas med 24 % på bruttohyresintäkten, utan rätt till avdrag.

Denna skillnad påverkar skattebördan kraftigt och gör avdragen värdefulla för dig som är bosatt i EU/EES.

Exempel: hyresskatt för bosatta inom och utanför EU

Här är två exempel som visar hur avdragsgilla kostnader och skattesatser påverkar bosatta inom och utanför EU.

Exempel 1: Marie från Frankrike (bosatt i EU)

Marie äger en bostad i Barcelona som hon hyr ut i 90 dagar för 1 200 € per månad, totalt 3 600 € i hyresintäkter. Marie har olika kostnader, alla proportionerade för 90 uthyrningsdagar:

• Hyresintäkter: 3 600 €
• Proportionerade avdragsgilla kostnader:
  • Avskrivning: 739,73 €
  • Försäkring: 73,97 €
  • IBI: 123,29 €
  • Låneränta: 295,89 €
  • Reparationer: 300 € (fullt avdragsgilla)

Totala avdragsgilla kostnader: 1 532,88 €

Beskattningsbar nettointäkt: 3 600 € - 1 532,88 € = 2 067,12 €

Skatt att betala: 2 067,12 € x 19 % = 392,75 €

Genom att utnyttja avdragen sänker Marie sin beskattningsbara inkomst betydligt.

Exempel 2: John från Storbritannien (bosatt utanför EU)

John, bosatt i Storbritannien, hyr ut sin bostad i Madrid i 90 dagar och tjänar 3 000 €. Som bosatt utanför EU beskattas John på sin bruttointäkt utan avdrag.

Hyresintäkter: 3 000 €
Skatt att betala: 3 000 € x 24 % = 720 €

Utan förmånen av avdrag blir Johns skattebörda högre än Maries, vilket visar hur mycket hemvist inom EU påverkar skatteskyldigheterna.

Så gör IberianTax skatten på hyresintäkter enkel för icke-bosatta

IberianTax erbjuder en effektiv och lättanvänd plattform för icke-bosatta som behöver deklarera skatt på hyresintäkter i Spanien. Så här gör vi det enkelt att göra rätt:

• Automatiska beräkningar: IberianTax beräknar automatiskt proportionerade avdrag för dig som är bosatt i EU, vilket sparar tid och säkerställer att de spanska skattereglerna följs. Funktionen minimerar risken för fel och ger dig största möjliga avdrag.
• Påminnelser om frister och hjälp med inlämningen: Vår plattform skickar påminnelser före fristen den 20 januari, så att du håller tidsplanen. Dessutom finns vårt supportteam tillgängligt för att svara på frågor och göra deklarationen så smidig som möjligt.

Med IberianTax har du en pålitlig partner som guidar dig genom Spaniens skatteregler för icke-bosatta, så att du kan fokusera på det som betyder något - att njuta av din investering i Spanien.