Spaniens nya bostadsdekret: det här ändras för icke-bosatta ägare

Den 6 oktober 2026 antog den spanska regeringen ett nytt bostadsdekret, Real Decreto-ley 29/2026. Det publicerades i BOE (den spanska författningssamlingen) den 7 oktober och gäller sedan den 8 oktober. Dekretet innebär 10 % moms på kortare semesteruthyrning, möjliga tillägg på IBI (lokal fastighetsskatt) för turist- och tomma bostäder, ett tak på 2 % för hyreshöjningar och en ändring av hur schablonintäkten beräknas från 2027. Det ska fortfarande godkännas av kongressen, vilket väntas ske de närmaste veckorna. I den här artikeln förklarar vi enkelt vad det betyder för dig som icke-bosatt bostadsägare i Spanien.

Hur påverkar dekretet icke-bosatta?

• Regler som är knutna till bostaden (hyresavtal, moms på semesteruthyrning, IBI-tillägg, plusvalía municipal) gäller alla ägare, oavsett om de bor i Spanien eller inte.
• Schablonintäkt: IRNR beräknar schablonintäkten enligt artikel 85 i IRPF-lagen. Eftersom dekretet ändrar den artikeln gäller den nya skalan även din Modelo 210 för schablonintäkt från beskattningsår 2027 (se nedan).
• Det här gäller inte dig: IRPF-förmånerna (avdrag på upp till 100 % för hyresvärdar som sänker hyran och det nya avdraget på 10 % för hyresgäster) gäller bara personer med skatterättslig hemvist i Spanien. Du fortsätter att lämna in din Modelo 210 för schablonintäkt (renta imputada) eller hyresintäkter precis som tidigare.

Vad som ändras beroende på hur du använder din bostad

Om du hyr ut till turister (vistelser på högst 30 nätter)

Det här är den grupp som påverkas mest. Från den 1 december 2026 är uthyrning av en möblerad lägenhet eller ett möblerat hus till samma gäst i 30 nätter eller färre inte längre momsfri. I stället blir det 10 % moms. Hittills har moms bara tillkommit om du erbjöd hotelliknande tjänster, till exempel daglig städning eller måltider. Ägarens egen permanenta bostad är undantagen.

Det här betyder det i praktiken för dig:

• Du behöver registrera dig som näringsidkare (egenföretagare) för moms hos Agencia Tributaria, ta ut 10 % moms av dina gäster (eller baka in den i priset) och lämna in momsdeklarationen Modelo 303 varje kvartal.
• På IberianTax arbetar vi redan med en ny tjänst som hjälper dig att lämna in dessa momsdeklarationer.
• Kontrollera hur din bokningsplattform eller förvaltare kommer att hantera faktureringen från december.
• Du lämnar fortfarande in Modelo 210 för dina hyresintäkter. Momsen du tar ut av gästerna räknas inte som hyresintäkt.
• I områden som klassats som ansträngda bostadsmarknader (zonas tensionadas) kan din kommun dessutom ta ut ett tillägg på IBI för turistbostäder: upp till 50 %, upp till 100 % om du äger två eller fler och upp till 150 % om du äger fyra eller fler. Det sker inte automatiskt. Varje kommun måste besluta om det i sina skatteföreskrifter.

Om du hyr ut några månader i taget (tidsbegränsad uthyrning)

Tidsbegränsade avtal (längre än 31 dagar och i regel högst 12 månader) måste nu ange ett verkligt och motiverat skäl till den tillfälliga vistelsen, till exempel studier, tillfälligt arbete eller medicinsk behandling. Om skälet inte är motiverat, eller om fler än två tidsbegränsade avtal läggs efter varandra, räknas avtalet som ett vanligt hyresavtal för permanent boende. Då gäller hela hyresgästskyddet (avtalstid, förlängningar och hyrestak).

Om du hyr ut långsiktigt

• Hyreshöjningar begränsas till 2 % till och med den 31 december 2027, om du inte kommer överens om något annat med hyresgästen. Om hyran redan ligger över det officiella referensindexet får den inte höjas alls.
• Extra förlängning: hyresgäster vars avtal löper ut före den 31 december 2028 kan begära att förlänga det med upp till två år, på samma villkor, om de har betalat hyran i tid. Du kan bara säga nej om du behöver bostaden själv eller till nära familj.
• Uthyrning av rum: den sammanlagda hyran för alla rum får inte vara högre än hyran för hela bostaden.
• Vräkningar: vräkningar av utsatta hyresgäster utan annat boende kan skjutas upp till den 31 december 2030. Regionen står då för den obetalda hyran.
• Skatteförmåner: de nya IRPF-avdragen på upp till 100 % för hyresvärdar som sänker hyran gäller inte för Modelo 210. Bor du i EU/EES kan du fortfarande dra av dina avdragsgilla kostnader och betala 19 % på nettointäkten.

Om din bostad står tom eller används av dig själv

Kommunerna kan ta ut ett tillägg på IBI för bostäder som är permanent obebodda, det vill säga har stått tomma utan avbrott och utan godtagbart skäl i mer än två år. Utanför ansträngda områden gäller det bara ägare av fyra eller fler bostäder (upp till 50 %, eller upp till 100 % om bostaden stått tom i mer än tre år). I ansträngda områden kan det gälla alla ägare (upp till 50 %, och upp till 100 % eller mer för ägare av fyra eller fler bostäder). Kommunen måste alltid besluta om det i sina skatteföreskrifter. Goda nyheter för de flesta av våra kunder: dekretet räknar uttryckligen användning som fritidsbostad som ett godtagbart skäl, i högst fyra år i följd. Ett fritidshus som du använder bör alltså inte räknas som tomt. Detsamma gäller bostäder som bjuds ut till försäljning (i upp till ett år) eller uthyrning (i upp till sex månader) på marknadsmässiga villkor.

Den viktigaste ändringen för de flesta av våra kunder gäller schablonintäkten. Från den 1 januari 2027 ersätter IRPF dagens fasta procentsats (2 % av valor catastral, taxeringsvärdet, eller 1,1 % om det har omprövats) med en progressiv skala. Den tillämpas stegvis på summan av taxeringsvärdena för dina bostäder (utom din permanenta bostad): 1,1 % upp till 100 000 €, 1,5 % mellan 100 000 € och 500 000 €, 2 % mellan 500 000 € och 1 000 000 € och 3 % över 1 000 000 €. Eftersom IRNR beräknar schablonintäkten enligt artikel 85 i IRPF-lagen gäller skalan även din Modelo 210. I praktiken betalar ägare med omprövat taxeringsvärde (i dag 1,1 %) mer för den del som överstiger 100 000 €, medan ägare med ett värde som inte omprövats (i dag 2 %) i regel betalar mindre. Även om den nya skalan träder i kraft den 1 januari 2027 får den effekt först i deklarationen för beskattningsår 2027, som lämnas in 2028. Dina deklarationer av schablonintäkt för 2025 och 2026 beräknas precis som tidigare.

Om du funderar på att sälja

• Från den 1 december 2026 uppdateras de högsta koefficienterna för att beräkna plusvalía municipal.
• Till och med den 31 december 2030 begränsas investeringsfonders och stora hyresvärdars (fler än 10 bostäder) möjlighet att köpa bostäder under 70 % av marknadsvärdet. Det påverkar främst rabatterade portföljförsäljningar, inte en vanlig försäljning till marknadspris.
• Din Modelo 210 för kapitalvinst och köparens innehållna 3 % vid försäljning ändras inte.

Sammanfattning

Din situation	Vad som ändras	Från när
Semesteruthyrning (högst 30 nätter)	10 % moms; möjligt IBI-tillägg i ansträngda områden	1 december 2026 (moms); IBI bara om kommunen beslutar det
Tidsbegränsad uthyrning	Det tillfälliga skälet måste motiveras, annars räknas avtalet som permanent boende	8 oktober 2026
Långtidsuthyrning	Tak på 2 % för höjningar; förlängning upp till 2 år om hyresgästen begär det	Till 31 december 2027 (tak); avtal som löper ut före 31 december 2028 (förlängning)
Tom bostad	Möjligt IBI-tillägg	Bara om kommunen beslutar det
Eget bruk / fritidshus	Ny progressiv skala för schablonintäkt, som även gäller Modelo 210	Beskattningsår 2027 (deklareras 2028)
Försäljning	Uppdaterade koefficienter för plusvalía municipal	1 december 2026

Våra råd

• Hyr du ut till turister? Förbered dig redan nu på momsen från den 1 december. Prata med din plattform eller förvaltare om faktureringen och planera din momsregistrering och de kvartalsvisa deklarationerna med Modelo 303. Snart kan vi hjälpa dig med det.
• Håll koll på din kommun. IBI-tillägg kräver ett kommunalt beslut. Vi kan hjälpa dig att ordna autogiro för IBI och dina andra lokala skatter, så att de betalas i tid.
• Fortsätt lämna in din Modelo 210 som vanligt. Dina skyldigheter för 2025 och 2026 ändras inte av dekretet.

Vi uppdaterar artikeln om något nytt händer.

Artikeln är endast allmän information och bygger på Real Decreto-ley 29/2026, publicerat i BOE den 7 oktober 2026. Dekretet måste godkännas av kongressen och innehållet kan ändras. Den ersätter inte personlig skatterådgivning. Den officiella texten finns i BOE.