Sąd Najwyższy uchyla NRA: co muszą wiedzieć wynajmujący krótkoterminowo

W przełomowym wyroku wydanym 21 maja 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy uznał krajowy system rejestracji najmu krótkoterminowego - NRA - za nieważny. Rozstrzygnięcie zawarte w wyroku nr 620/2026 uchyla obowiązek rejestracji wprowadzony przez Real Decreto 1312/2024, który obowiązywał wszystkie nieruchomości wynajmowane krótkoterminowo w Hiszpanii od 1 lipca 2025 r.

Dla nierezydentów posiadających nieruchomości, którzy mierzyli się z tym wymogiem - lub mieli ten obowiązek - to bardzo ważna wiadomość. Poniżej znajdziesz jasne wyjaśnienie, co oznacza ten wyrok, co się zmieniło i co nadal musisz zrobić.

Co dokładnie orzekł Sąd Najwyższy?

Sąd Najwyższy uznał, że hiszpański rząd centralny przekroczył swoje uprawnienia konstytucyjne, tworząc krajowy system rejestracji działający równolegle do regionalnych rejestrów najmu turystycznego prowadzonych już przez hiszpańskie wspólnoty autonomiczne.

Mówiąc wprost: sąd uznał, że rejestracja najmu krótkoterminowego jest sprawą regionalną, a nie krajową. Tworząc odrębny rejestr krajowy ponad istniejącymi rejestrami regionalnymi, rząd centralny doprowadził do bezprawnego powielenia, które Sąd Najwyższy właśnie uchylił.

Co to oznacza teraz dla właścicieli wynajmujących krótkoterminowo w Hiszpanii?

Jeśli nie złożyłeś jeszcze wniosku o NRA

Nie musisz już tego robić w ramach krajowego systemu rejestracji. Wyrok zniósł prawny obowiązek uzyskania numeru od Colegio de Registradores oraz składania rocznej deklaracji o działalności najmu powiązanej z numerem NRA.

Jeśli masz już numer NRA

Krajowy system rejestracji, w ramach którego został wydany, został uznany za nieważny. IberianTax zaleca, aby przed podjęciem jakichkolwiek kroków poczekać na dalsze informacje w tej sprawie. Zachowaj swój regionalny numer rejestracji turystycznej (VFT/VUT/HUT), ponieważ to on jest teraz obowiązującym odniesieniem w obecnych ramach prawnych.

Jeśli Twoja oferta została usunięta z platform takich jak Airbnb czy Booking z powodu braku NRA, wyrok zmienia podstawę prawną tych usunięć. Platformy nie mogą już wymagać NRA jako niezbędnego warunku publikacji oferty noclegowej, ponieważ krajowa procedura rejestracji została uznana za nieważną. Tym samym każde zawieszenie konta lub usunięcie oferty wyłącznie z powodu braku NRA traci podstawę prawną.

Oczekuje się, że platformy odpowiednio zaktualizują swoje procesy zgodności, zastępując odniesienia do NRA właściwym regionalnym systemem rejestracji turystycznej dla każdej wspólnoty autonomicznej.

Czy to znaczy, że możesz wynajmować bez żadnej rejestracji?

Niezupełnie - i to jest najważniejszy punkt, który trzeba dobrze zrozumieć.

Wyrok Sądu Najwyższego znosi krajowy obowiązek rejestracji. Nie znosi natomiast regionalnych obowiązków licencyjnych dotyczących najmu turystycznego. Hiszpańskie wspólnoty autonomiczne - Andalucía, Wspólnota Walencka, Katalonia, Wyspy Kanaryjskie i inne - mają własne przepisy dotyczące najmu turystycznego i te obowiązują w pełni.

Jeśli Twój region wymaga licencji turystycznej (VUT, VFT lub odpowiednika), nadal jej potrzebujesz. Wyrok usuwa po prostu dodatkową warstwę krajową nałożoną na istniejące już systemy regionalne.

Co dalej?

Wyrok tworzy okres realnej niepewności na rynku najmu krótkoterminowego, a kilka pytań pozostaje na razie bez odpowiedzi:

Co z ofertami usuniętymi z platform?

Airbnb i Booking.com wdrożyły systemy weryfikacji oparte na NRA jako wymóg operacyjny w ramach swoich wewnętrznych procesów zgodności. Po tym wyroku te ramy weryfikacji tracą podstawę prawną, co oznacza, że platformy będą musiały przejrzeć i zaktualizować swoje procedury kontroli ofert.

W praktyce oznacza to, że obecne systemy oparte na NRA muszą zostać zastąpione innymi kryteriami weryfikacji, zgodnymi z regionalnym rejestrem turystycznym właściwym dla każdej wspólnoty autonomicznej.

Na razie nie ma jednej ustalonej procedury postępowania z ofertami usuniętymi w ramach poprzedniego systemu, więc sposób ich obsługi będzie zależał od tego, jak każda platforma dostosuje swoje wewnętrzne zasady w nadchodzących miesiącach.

Co na to Unia Europejska?

Rezolucja Komisji Europejskiej z lutego 2026 r., która zakazała podwójnych systemów rejestracji i wyznaczyła 20 maja jako termin usunięcia powielenia, stanowi dodatkowy kontekst. Wyrok Sądu Najwyższego można uznać za częściowe rozwiązanie tej kwestii na poziomie krajowym.

Będziemy na bieżąco przekazywać aktualizacje w miarę rozwoju sytuacji, na naszym blogu oraz w mediach społecznościowych, wraz z praktycznymi wskazówkami dotyczącymi kolejnych kroków.

Często zadawane pytania

Czy wyrok Sądu Najwyższego oznacza, że nie potrzebuję już żadnej rejestracji, aby wynajmować nieruchomość w Hiszpanii?

Nie. Wyrok znosi krajowy obowiązek rejestracji NRA. Regionalne licencje na najem turystyczny wydawane przez wspólnoty autonomiczne nadal obowiązują w pełni w większości regionów Hiszpanii.

Czy nadal muszę składać Modelo 210 od dochodu z najmu?

Tak. Obowiązki podatkowe są całkowicie odrębne od przepisów o rejestracji najmu i wyrok ich nie zmienia. Dochód z najmu nadal trzeba deklarować co roku za pomocą Modelo 210.

Czy wyrok wpływa na moje złożone już deklaracje Modelo 210?

Nie. Deklaracje podatku od dochodu z najmu podlegają całkowicie odrębnym przepisom i pozostają bez zmian.