Hiszpańskie podatki dla nierezydentów właścicieli nieruchomości

Jakie podatki płacą nierezydenci posiadający nieruchomości w Hiszpanii?

Podatnicy będący nierezydentami, którzy posiadają nieruchomości na terytorium Hiszpanii, podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii niezależnie od tego, czy nieruchomość służy do użytku własnego, czy jest wynajmowana.

Najistotniejsze podatki od nieruchomości to podatek od nieruchomości (podatek lokalny znany jako IBI), podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) oraz w niektórych przypadkach podatek od majątku (IP). Podatki te dotyczą każdego nierezydenta będącego właścicielem nieruchomości, w tym Hiszpanów mieszkających obecnie za granicą.

Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów

Podatek od nieruchomości (IBI)

Podatek od nieruchomości to podatek lokalny, zwykle znany jako IBI, pobierany przez lokalną administrację podatkową właściwą dla danej nieruchomości (np. Ayuntamiento, Patronato, SUMA, Consorcio de Tributos itp.).

Wszystkie nieruchomości są wpisane do ewidencji i mają przypisaną wartość administracyjną (wartość katastralną). Każda gmina ustala lokalną stawkę podatku w przedziale od 0,4 do 1,1%, która wraz z wartością katastralną służy do obliczenia podatku od nieruchomości.

Podatek lokalny należy płacić co roku od każdej nieruchomości ujętej w ewidencji. Termin różni się w poszczególnych gminach, ale zwykle przypada między wrześniem a listopadem.

W przypadku podatku od nieruchomości nierezydenci nie muszą składać odrębnej deklaracji, ale powinni zadbać o zapłatę w terminie.

Podatek dla nierezydentów (IRNR)

Podatnicy będący nierezydentami są także zobowiązani do zapłaty podatku dla nierezydentów (IRNR), jeśli posiadają nieruchomość w Hiszpanii. Podatek ten składa się do Agencia Tributaria (krajowej administracji podatkowej) na hiszpańskim formularzu Modelo 210.

Co obejmuje hiszpański formularz Modelo 210?

Poza innymi rodzajami dochodów podatek dla nierezydentów obejmuje posiadanie, wynajem i zbycie nieruchomości.

Nieruchomość na użytek własny

Jeśli jesteś nierezydentem będącym właścicielem nieruchomości i jej nie wynajmujesz, musisz zadeklarować dochód imputowany (domniemany).

Dochód imputowany to dochód, który administracja podatkowa wymyśla za utrzymywanie pustej nieruchomości lub korzystanie z niej na własny użytek. Jest to domniemanie prawne, zgodnie z którym każda nieruchomość niebędąca Twoim głównym miejscem zamieszkania pozwala uzyskać dochód, czyli czynsz. Jeśli tego nie robisz, organy podatkowe i tak nie chcą tracić swojego udziału w tym potencjalnym dochodzie, który nieruchomość mogłaby generować. Dlatego musisz wykazać dochód z tytułu posiadania nieruchomości miejskiej, nawet jeśli stoi pusta.

Dochód do zadeklarowania wynosi 2% wartości katastralnej nieruchomości, jeśli wartość ta nie była w Twojej gminie weryfikowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat. W przeciwnym razie stosuje się obniżoną stawkę 1,1%. Ta sama zasada dotyczy rezydentów Hiszpanii.

Stawka podatku wynosi 24%. Dla rezydentów Unii Europejskiej, Norwegii i Islandii obowiązuje jednak 19%.

Dochód imputowany należy zadeklarować na formularzu Modelo 210 w roku kalendarzowym następującym po terminie wymagalności (31 grudnia).

Przykład dochodu imputowanego

Klaus, rezydent podatkowy Niemiec, posiada mieszkanie w Alcudii na Majorce, gdzie spędza dwa miesiące w roku. Przez resztę roku mieszkanie stoi puste. Wartość katastralna w 2021 r. wynosi 65 000 euro.

• Podstawa opodatkowania 2% x 65 000 = 1 300 € (dochód imputowany)
• Stawka podatku wynosi 19%.
• Podatek do zapłaty: 1 300 € x 19% = 247 €.

Termin złożenia formularza Modelo 210 za rok podatkowy 2021 biegnie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r.

Nieruchomość na wynajem

Wszystkie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania podpisane przez Hiszpanię przewidują, że dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość się znajduje. W razie podwójnego opodatkowania to drugie państwo musi je wyeliminować. Dlatego jeśli nierezydenci uzyskują dochód z wynajmu swojej hiszpańskiej nieruchomości, muszą rozliczyć podatek dla nierezydentów.

Termin złożenia i zapłaty podatku dla nierezydentów to pierwsze 20 dni kwietnia, lipca, października i stycznia, w odniesieniu do dochodu uzyskanego w poprzednim kwartale kalendarzowym.

Ważna uwaga: Począwszy od roku podatkowego 2024 deklarowanie dochodu z najmu przechodzi na tryb roczny, a termin złożenia przypada między 1 a 20 stycznia następnego roku.

Formularz Modelo 210 należy złożyć dla każdego rodzaju dochodu i każdego płatnika. Jednak w przypadku dochodu z nieruchomości wynajmowanej lub podnajmowanej, niepodlegającej podatkowi u źródła (np. najem domu), można go zgrupować kwartalnie w jednym formularzu Modelo 210 dla każdej nieruchomości, nawet gdy płatników (najemców) jest kilku.

Opodatkowanie dochodu z najmu zależy od kraju rezydencji.

Rezydenci Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii i Liechtensteinu

Główna różnica polega na tym, że przy obliczaniu podatku od dochodu z najmu można odliczyć koszty.

Ustawa o podatku dla nierezydentów uznaje za podlegające odliczeniu koszty przewidziane w ustawie o podatku dochodowym (IRPF), pod warunkiem że są bezpośrednio związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii.

Rezydenci Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii i Liechtensteinu są opodatkowani zryczałtowaną stawką 19%.

Przykład: dochód z najmu nieruchomości należącej do rezydenta UE.

Louise, rezydentka Belgii, wynajęła swoje mieszkanie w Manilvie (Malaga) na kwiecień i maj 2022 r. za łącznie 3 000 €. W tym okresie koszty związane z najmem wyniosły 1 000 €. Przez resztę roku nieruchomość stoi pusta.

• Podstawa opodatkowania: 3 000 – 1 000 € = 2 000 €.
• Stawka podatku: 19%.
• Podatek do zapłaty: 19% x 2 000 = 380 €.

Termin złożenia formularza Modelo 210 i zapłaty 380 € przypada od 1 do 20 lipca 2022 r.

Dodatkowo w 2023 r. będzie musiała złożyć formularz Modelo 210 za dni, w których nieruchomość stała pusta lub nie była wynajmowana w 2022 r.

Rezydenci innych krajów

Ci podatnicy nie mogą odliczyć żadnych kosztów od dochodu z najmu, a stawka podatku wynosi 24%.

Dlatego opodatkowanie nierezydentów będących właścicielami nieruchomości, którzy nie są rezydentami kraju UE, Islandii, Norwegii ani Liechtensteinu, jest znacznie wyższe.

Przykład: dochód z najmu nieruchomości należącej do rezydenta spoza UE

Michael, rezydent Wielkiej Brytanii, wynajął swoje mieszkanie w Mijas na kwiecień i maj 2022 r. za 3 000 €. W tym okresie koszty związane z najmem wyniosły 1 000 €. Przez resztę roku nieruchomość stoi pusta.

• Podstawa opodatkowania: 3 000 €
• Stawka podatku: 24%.
• Podatek do zapłaty: 24% x 3 000 = 720 €.

Od 1 do 20 lipca 2022 r. Michael będzie musiał złożyć formularz Modelo 210 i zapłacić 720 €. To o 340 € więcej niż Louise, mimo że uzyskała ona taki sam dochód.

Sprzedaż nieruchomości

Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość położoną w Hiszpanii, nabywca ma obowiązek zatrzymać 3% wartości sprzedaży i wpłacić je do organów podatkowych w ciągu 1 miesiąca od daty sprzedaży, na formularzu Modelo 211. Ta zatrzymana kwota traktowana jest jako zaliczka na poczet podatku należnego od nierezydenta z tytułu zysku kapitałowego uzyskanego ze zbycia.

Zysk lub stratę oblicza się jako różnicę między wartością zbycia a wartością nabycia (z uwzględnieniem kosztów i podatków obu transakcji). Jeśli nieruchomość była wynajmowana, wartość nabycia należy pomniejszyć o kwotę amortyzacji przypadającą na okres najmu.

Stawka podatku jest zryczałtowana i wynosi 19%, a stosuje się ją do każdego nierezydenta niezależnie od kraju rezydencji.

Nabywca musi przekazać sprzedającemu nierezydentowi kopię formularza Modelo 211, aby mógł on odliczyć zatrzymaną kwotę od wynikającego podatku. Jeśli zatrzymana kwota przewyższa należny podatek, można wystąpić o zwrot nadwyżki.

Termin złożenia formularza Modelo 210 w przypadku sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta wynosi 3 miesiące. Okres ten liczy się od upływu 1 miesiąca, który nabywca ma na złożenie formularza Modelo 211.

Jeśli wynik jest ujemny, sprzedający ma prawo wystąpić o zwrot zatrzymanych 3%.

Podatek od majątku

Osoby fizyczne będące nierezydentami podlegają również podatkowi od majątku, ale wyłącznie w zakresie aktywów i praw znajdujących się na terytorium Hiszpanii.

Co do zasady obowiązuje kwota wolna w wysokości 700 000 euro, która dotyczy także nierezydentów.

Podatek jest wymagalny 31 grudnia i należy go zadeklarować na formularzu Modelo 714.

Termin składania jest taki sam jak dla rezydentów w kampanii rozliczenia podatku dochodowego (między kwietniem a czerwcem każdego roku).

Deklarację trzeba złożyć tylko wtedy, gdy podatek jest należny lub gdy wartość aktywów i praw znajdujących się w Hiszpanii przekracza 2 miliony euro, nawet jeśli podatek wynosi zero.