Nowy dekret mieszkaniowy w Hiszpanii: co się zmienia dla właścicieli nierezydentów

6 października 2026 r. hiszpański rząd przyjął nowy dekret mieszkaniowy, Real Decreto-ley 29/2026. Został opublikowany w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym) 7 października i obowiązuje od 8 października. Wprowadza 10% VAT na krótkoterminowy najem wakacyjny, możliwe dopłaty do IBI (lokalnego podatku od nieruchomości) dla mieszkań turystycznych i pustostanów, limit 2% dla podwyżek czynszu oraz zmianę sposobu obliczania dochodu imputowanego od 2027 r. Musi jeszcze zostać zatwierdzony przez Kongres, co prawdopodobnie nastąpi w najbliższych tygodniach. W tym artykule wyjaśniamy prostym językiem, co to oznacza dla Ciebie jako nierezydenta, który ma nieruchomość w Hiszpanii.

Jak dekret wpływa na nierezydentów?

• Przepisy związane z nieruchomością (umowy najmu, VAT na najem wakacyjny, dopłaty do IBI, plusvalía municipal) dotyczą wszystkich właścicieli, niezależnie od tego, czy mieszkają w Hiszpanii.
• Dochód imputowany: IRNR oblicza dochód imputowany, stosując artykuł 85 ustawy o IRPF. Ponieważ dekret zmienia ten artykuł, nowa skala obejmie także Twoją deklarację Modelo 210 od dochodu imputowanego od roku podatkowego 2027 (wyjaśniamy to niżej).
• Co Cię nie dotyczy: ulgi przewidziane w IRPF (obniżki do 100% dla wynajmujących, którzy obniżą czynsz, oraz nowa 10% ulga dla najemców) przysługują tylko rezydentom podatkowym Hiszpanii. Nadal składasz Modelo 210 od dochodu imputowanego (renta imputada) lub od dochodu z najmu tak jak dotąd.

Co się zmienia w zależności od tego, jak korzystasz z nieruchomości

Jeśli wynajmujesz turystom (pobyty do 30 nocy)

Ta grupa odczuje zmiany najbardziej. Od 1 grudnia 2026 r. wynajem umeblowanego mieszkania lub domu temu samemu gościowi na 30 nocy lub krócej nie będzie już zwolniony z VAT i zostanie objęty 10% stawką VAT. Do tej pory VAT płaciło się tylko wtedy, gdy oferowało się usługi typowo hotelowe, takie jak codzienne sprzątanie czy posiłki. Wyłączone jest stałe miejsce zamieszkania właściciela.

Co to oznacza dla Ciebie w praktyce:

• Musisz zarejestrować się w Agencia Tributaria jako przedsiębiorca (osoba prowadząca działalność na własny rachunek) dla celów VAT, doliczać gościom 10% VAT (albo uwzględnić go w cenie) i co kwartał składać deklarację VAT Modelo 303.
• W IberianTax pracujemy już nad nową usługą, która pomoże Ci składać te deklaracje VAT.
• Sprawdź, jak Twoja platforma rezerwacyjna lub firma zarządzająca będzie wystawiać faktury od grudnia.
• Nadal składasz Modelo 210 od dochodu z najmu. VAT pobrany od gości nie wchodzi do Twojego dochodu z najmu.
• Na obszarach uznanych za rynki mieszkaniowe pod presją (zonas tensionadas) Twoja gmina może dodatkowo nałożyć dopłatę do IBI dla mieszkań turystycznych: do 50%, do 100%, jeśli masz dwa lub więcej, i do 150%, jeśli masz cztery lub więcej. Nie dzieje się to automatycznie: każda gmina musi to przyjąć w swojej uchwale podatkowej.

Jeśli wynajmujesz na kilka miesięcy (najem okresowy)

Umowy najmu okresowego (dłuższe niż 31 dni i z reguły nie dłuższe niż 12 miesięcy) muszą teraz wskazywać rzeczywisty i uzasadniony powód tymczasowego pobytu, np. studia, pracę tymczasową lub leczenie. Jeśli powód nie jest uzasadniony albo zawiera się kolejno więcej niż dwie umowy okresowe, umowa będzie traktowana jak zwykły najem mieszkania na stałe, ze wszystkimi wynikającymi z tego prawami najemcy (okres najmu, przedłużenia i limity czynszu).

Jeśli wynajmujesz długoterminowo

• Podwyżki czynszu ograniczone do 2% do 31 grudnia 2027 r., chyba że uzgodnisz z najemcą coś innego. Jeśli czynsz już przekracza oficjalny indeks referencyjny, nie można go podnieść wcale.
• Nadzwyczajne przedłużenie: najemcy, których umowa kończy się przed 31 grudnia 2028 r., mogą wnioskować o jej przedłużenie maksymalnie o dwa lata, na tych samych warunkach, jeśli płacą czynsz terminowo. Możesz odmówić tylko wtedy, gdy potrzebujesz mieszkania dla siebie lub bliskiej rodziny.
• Wynajem pokoi: suma czynszów za wszystkie pokoje nie może przekraczać czynszu za całe mieszkanie.
• Eksmisje: eksmisje najemców w trudnej sytuacji, bez innego lokum, mogą zostać wstrzymane do 31 grudnia 2030 r., a zaległy czynsz pokryje region.
• Ulgi podatkowe: nowe obniżki w IRPF do 100% dla wynajmujących, którzy obniżą czynsz, nie mają zastosowania do Modelo 210. Jeśli mieszkasz w UE/EOG, nadal możesz odliczać koszty i płacisz 19% od dochodu netto.

Jeśli Twoja nieruchomość stoi pusta lub korzystasz z niej sam

Gminy będą mogły nałożyć dopłatę do IBI na mieszkania trwale niezamieszkane, czyli puste nieprzerwanie i bez uzasadnionej przyczyny dłużej niż dwa lata. Poza obszarami pod presją dotyczy to tylko właścicieli czterech lub więcej nieruchomości mieszkalnych (do 50% lub do 100%, jeśli mieszkanie stoi puste dłużej niż trzy lata). Na obszarach pod presją może dotyczyć każdego właściciela (do 50% oraz do 100% lub więcej dla właścicieli czterech lub więcej mieszkań). W każdym przypadku Twoja gmina musi przyjąć ją w uchwale podatkowej. Dobra wiadomość dla większości naszych klientów: dekret wprost uznaje korzystanie z nieruchomości jako drugiego domu za uzasadnioną przyczynę, maksymalnie przez cztery lata nieprzerwanego niezamieszkania. Dom wakacyjny, z którego korzystasz, nie powinien więc być uznany za pusty. Dotyczy to także mieszkań wystawionych na sprzedaż (do roku) lub na wynajem (do sześciu miesięcy) na warunkach rynkowych.

Najważniejsza zmiana dla większości naszych klientów dotyczy dochodu imputowanego. Od 1 stycznia 2027 r. IRPF zastępuje obecną stałą stawkę (2% wartości valor catastral, czyli wartości katastralnej, lub 1,1%, jeśli została zaktualizowana) skalą progresywną, stosowaną progami do sumy wartości katastralnych Twoich nieruchomości (z wyłączeniem miejsca stałego zamieszkania): 1,1% do 100 000 €, 1,5% od 100 000 € do 500 000 €, 2% od 500 000 € do 1 000 000 € i 3% powyżej 1 000 000 €. Ponieważ IRNR oblicza dochód imputowany według artykułu 85 ustawy o IRPF, ta skala dotyczy także Twojej deklaracji Modelo 210. W praktyce właściciele z zaktualizowaną wartością katastralną (dziś 1,1%) zapłacą więcej od nadwyżki ponad 100 000 €, a ci, których wartość nie została zaktualizowana (dziś 2%), z reguły zapłacą mniej. Choć nowa skala wchodzi w życie 1 stycznia 2027 r., będzie miała skutki dopiero w deklaracji za rok podatkowy 2027, składanej w 2028 r. Twoje deklaracje od dochodu imputowanego za 2025 i 2026 r. oblicza się dokładnie tak jak dotąd.

Jeśli myślisz o sprzedaży

• Od 1 grudnia 2026 r. aktualizowane są maksymalne współczynniki do obliczania plusvalía municipal.
• Do 31 grudnia 2030 r. fundusze inwestycyjne i duzi wynajmujący (ponad 10 mieszkań) mają ograniczoną możliwość kupowania mieszkań poniżej 70% ich wartości rynkowej. Dotyczy to głównie sprzedaży portfeli z rabatem, a nie zwykłej sprzedaży po cenie rynkowej.
• Twoja deklaracja Modelo 210 od zysków kapitałowych i zatrzymane przez nabywcę 3% przy sprzedaży się nie zmieniają.

Podsumowanie w skrócie

Twoja sytuacja	Co się zmienia	Od kiedy
Najem wakacyjny (do 30 nocy)	10% VAT; możliwa dopłata do IBI na obszarach pod presją	1 grudnia 2026 r. (VAT); IBI tylko jeśli przyjmie ją gmina
Najem okresowy	Trzeba uzasadnić tymczasowy powód, inaczej umowa jest traktowana jak najem na stałe	8 października 2026 r.
Najem długoterminowy	Limit 2% dla podwyżek; przedłużenie do 2 lat na wniosek najemcy	Do 31 grudnia 2027 r. (limit); umowy kończące się przed 31 grudnia 2028 r. (przedłużenie)
Pusta nieruchomość	Możliwa dopłata do IBI	Tylko jeśli przyjmie ją gmina
Użytek własny / dom wakacyjny	Nowa progresywna skala dochodu imputowanego, stosowana także w Modelo 210	Rok podatkowy 2027 (deklaracja w 2028 r.)
Sprzedaż	Zaktualizowane współczynniki plusvalía municipal	1 grudnia 2026 r.

Co radzimy

• Jeśli wynajmujesz turystom, przygotuj się już teraz na VAT od 1 grudnia: porozmawiaj z platformą lub zarządcą o fakturowaniu i zaplanuj rejestrację dla celów VAT oraz kwartalne deklaracje Modelo 303. Wkrótce będziemy mogli Ci w tym pomóc.
• Obserwuj swoją gminę. Dopłaty do IBI wymagają uchwały gminy. Możemy ustawić polecenie zapłaty dla IBI i pozostałych podatków lokalnych, żeby były opłacane na czas bez Twojego udziału.
• Nadal składaj Modelo 210 jak dotychczas. Twoje obowiązki za 2025 i 2026 r. nie zmieniają się z powodu tego dekretu.

Zaktualizujemy ten artykuł, jeśli pojawią się nowe informacje.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i opiera się na Real Decreto-ley 29/2026 opublikowanym w BOE 7 października 2026 r. Dekret musi zostać zatwierdzony przez Kongres, a jego treść może się zmienić. Artykuł nie zastępuje indywidualnego doradztwa podatkowego. Oficjalny tekst znajdziesz w BOE.