Airbnb usuwa niezarejestrowane ogłoszenia: nowa rzeczywistość najmu wakacyjnego

Sektor najmu krótkoterminowego w Hiszpanii przechodzi najgłębszą przemianę w swojej historii. Od sierpnia 2025 r. duże platformy cyfrowe, takie jak Airbnb, Booking, Rentalia, Spotahome i inne, będą automatycznie usuwać wszystkie ogłoszenia, które nie mają ważnego numeru rejestracyjnego najmu (NRA). Porozumienie zawarte między tymi firmami a hiszpańskim Ministerstwem Mieszkalnictwa na trwałe zmieni zasady gry dla tysięcy właścicieli nieruchomości.

Porozumienie, które zmienia wszystko

Zobowiązanie uzgodnione między Ministerstwem Mieszkalnictwa a platformami cyfrowymi jest już realizowane. Airbnb zaczęło usuwać ogłoszenia bez numeru rejestracyjnego i blokować publikację nowych ofert, które takiego numeru nie zawierają.

Od sierpnia 2025 r. wszystkie uczestniczące platformy dokładnie zweryfikują istniejące ogłoszenia. Te, które nie zawierają ważnego numeru rejestracyjnego najmu (NRA), zostaną automatycznie usunięte. Procedura będzie przebiegać według określonego protokołu: właściciele otrzymają oficjalne zawiadomienie z terminem dziesięciu dni roboczych na usunięcie nieprawidłowości. W przypadkach uznanych przez organy za poważne, na przykład przy cofnięciu numeru rejestracyjnego, usunięcie nastąpi w ciągu maksymalnie 48 godzin.

Ta współpraca w praktyce czyni z platform organy kontroli regulacyjnej. Co miesiąc będą one przekazywać Ministerstwu Mieszkalnictwa szczegółowe dane o ogłoszeniach i ich zgodności z przepisami, tworząc system stałego monitoringu, w którym obejście kontroli staje się niemal niemożliwe.

Obecna sytuacja w liczbach

Według danych dostępnych do lipca 2025 r. ponad 215 000 nieruchomości ukończyło rejestrację przez cyfrowy punkt kompleksowej obsługi. Liczba ta stanowi jednak tylko część wszystkich nieruchomości działających obecnie na hiszpańskim rynku najmu krótkoterminowego.

Rozbieżność między liczbą aktywnych ogłoszeń na platformach a liczbą ukończonych rejestracji pokazuje, że tysiące właścicieli nie spełnia wymogów. Zaplanowane na sierpień masowe usuwanie ogłoszeń może dotknąć znaczną ich część, co będzie miało poważne skutki gospodarcze zarówno dla poszczególnych właścicieli, jak i dla całej branży.

Kto musi się zarejestrować?

Obowiązek rejestracji dotyczy wszystkich właścicieli, którzy wynajmują swoją nieruchomość turystom, niezależnie od częstotliwości i długości najmu. Obejmuje to również właścicieli będących nierezydentami, którzy stanowią istotną część rynku, między innymi obywateli Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji i innych krajów, a także Hiszpanów niebędących rezydentami.

Właściciele ci są prawnie zobowiązani do:

• zarejestrowania nieruchomości i uzyskania ważnego NRA;
• podawania numeru NRA na wszystkich cyfrowych platformach najmu, w tym Airbnb, Booking, Rentalia i Vrbo;
• składania rocznej deklaracji podatkowej od dochodu z najmu na formularzu Modelo 210.

Konsekwencje niedopełnienia obowiązków

Konsekwencje niezastosowania się do nowych przepisów wykraczają poza samo usunięcie ogłoszeń. Ramy sankcji, wciąż będące w procesie zatwierdzania, przewidują kary od 3 000 € do 600 000 €, w zależności od wagi naruszenia, w oparciu o hiszpańską ustawę o ochronie konsumentów i użytkowników.

Dla właścicieli będących nierezydentami istotne są także skutki podatkowe. Brak zgodności z przepisami może utrudnić złożenie deklaracji Modelo 210, obowiązkowej rocznej deklaracji dla wszystkich nierezydentów uzyskujących dochód w Hiszpanii. Dodatkowo wynajem bez rejestracji może rodzić kolejne problemy z hiszpańskim urzędem skarbowym i utrudnić legalne udokumentowanie uzyskanych dochodów.

Rozwiązanie IberianTax dla właścicieli będących nierezydentami

IberianTax opracował kompleksową usługę stworzoną specjalnie po to, aby pomóc właścicielom nieruchomości będącym nierezydentami spełnić nowe wymogi i uzyskać numer rejestracyjny najmu.

Kluczową zaletą tej usługi jest możliwość przeprowadzenia całej procedury online, bez rozmów telefonicznych, osobistych wizyt w urzędzie miasta czy podróży do Hiszpanii. Właściciele logują się na swoje konto IberianTax, przechodzą do sekcji "Pozostałe usługi", wybierają "Wniosek o NRA", uzupełniają dane i od razu otrzymują pomoc członka naszego zespołu.

Aby uzyskać taką rejestrację, właściciele muszą przedłożyć określoną dokumentację potwierdzającą zarówno prawo własności do nieruchomości, jak i jej przydatność do celów turystycznych. Procedura ta może potrwać kilka tygodni. Po zweryfikowaniu dokumentów rejestr nieruchomości wydaje tymczasowy numer rejestracyjny, który pozwala ogłaszać nieruchomość do czasu wydania numeru ostatecznego.

Poza uzyskaniem numeru rejestracyjnego najmu IberianTax zapewnia kompleksowe usługi podatkowe, w tym składanie deklaracji Modelo 210 oraz specjalistyczne doradztwo podatkowe. Dzięki temu właściciele nie tylko spełniają wymogi rejestracji najmu, ale też prawidłowo prowadzą wszystkie swoje obowiązki podatkowe w Hiszpanii.

Dla właścicieli będących nierezydentami współpraca z wyspecjalizowaną firmą taką jak IberianTax jest nie tylko wygodna, ale też strategicznie konieczna, aby utrzymać obecność na hiszpańskim rynku najmu krótkoterminowego i uniknąć opóźnień, które mogłyby doprowadzić do usunięcia ogłoszeń i przerwania dochodu z najmu w szczycie sezonu.