Impôt sur la fortune espagnol pour les non-résidents en 2026 : devez-vous remplir le formulaire 714 ?

Si vous possédez un bien immobilier en Espagne mais que vous résidez à l’étranger, vous connaissez sans doute déjà le Modelo 210, la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu des non-résidents. Ce que beaucoup moins de propriétaires savent, c’est que l’Espagne applique un deuxième impôt distinct qui peut s’appliquer à ce même bien : l’impôt sur la fortune, déclaré via le Modelo 714.

Commençons par la bonne nouvelle. La plupart des non-résidents possédant une seule résidence secondaire ne paient jamais d’impôt sur la fortune, car un abattement généreux leur permet de rester bien en dessous du seuil d’imposition. Mais si vous possédez un bien immobilier de grande valeur, plusieurs biens, des investissements espagnols de grande valeur, ou si vous détenez votre bien avec un prêt immobilier faible ou inexistant, il vaut la peine d’examiner attentivement votre situation, car les règles — et les montants en jeu — varient considérablement d’une région à l’autre.

Ce guide explique précisément comment fonctionne l’impôt sur la fortune espagnol pour les non-résidents :

• Quels actifs sont pris en compte.
• Comment fonctionne l’abattement de 700 000 €.
• Quand les règles régionales s’appliquent (et pourquoi elles peuvent constituer un piège autant qu’un avantage).
• Que les dates limites pour 2026.

Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune en Espagne ?

L'impôt sur la fortune en Espagne (Impuesto sobre el Patrimonio) est un impôt annuel prélevé sur la valeur nette de votre patrimoine, c'est-à-dire ce que vous possédez, déduction faite des dettes qui y sont liées.

Pour les résidents fiscaux espagnols, elle peut s’appliquer à l’ensemble de leur patrimoine mondial. Pour les non-résidents, son champ d’application est beaucoup plus restreint : vous n’êtes imposé que sur les biens et droits situés en Espagne. Pour la plupart des propriétaires étrangers, cela concerne avant tout un bien immobilier espagnol, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un appartement en location, d’une villa, d’un garage ou d’un terrain.

L'impôt est calculé selon un barème progressif (généralement de 0,2 % à environ 3,5 % selon la réglementation nationale) ; ainsi, même lorsqu'il s'applique, les premiers euros dépassant votre abattement sont faiblement imposés. L'impôt sur la fortune est déclaré à l'aide du formulaire Modelo 714.

L'impôt sur la fortune espagnol s'applique-t-il aux non-résidents ?

Oui, mais uniquement au-delà de certains seuils et uniquement sur les actifs situés en Espagne.

En tant que non-résident, les actifs pris en compte sont ceux situés en Espagne ou dont les droits peuvent être exercés en Espagne :

• Les biens immobiliers situés en Espagne.
• Les comptes bancaires espagnols.
• Les actions ou placements détenus en Espagne.
• Les droits liés à des actifs espagnols.

Tout ce que vous possédez en dehors de l’Espagne est normalement exclu. C’est cette distinction essentielle qui rassure la plupart des propriétaires : un résident du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France, des Pays-Bas ou d’un pays nordique qui possède un bien immobilier en Espagne n’est pas tenu de déclarer son patrimoine mondial en Espagne. La seule question qui importe est la valeur de ses actifs espagnols.

L'abattement de 700 000 € : pourquoi la plupart des propriétaires ne paient rien

Les non-résidents imposés sur leurs biens immobiliers en Espagne bénéficient d'un abattement minimum de 700 000 € par personne.

Deux aspects de cet abattement sont importants :

• Il s'applique par personne, et non par bien immobilier. Si un couple possède conjointement un bien immobilier en Espagne, chaque propriétaire est imposé séparément sur sa part, et chacun bénéficie de son propre abattement de 700 000 €.
• Elle est calculée sur la valeur nette. Pour un bien détenu à parts égales (50/50), il faut diviser la valeur par deux avant de la comparer à l’abattement.

Par exemple, un couple marié possède un bien immobilier espagnol d’une valeur de 1 200 000 €, à parts égales. La part de chaque propriétaire s’élève à 600 000 €, soit un montant inférieur à l’abattement de 700 000 €. Dans ce cas simple, aucun des deux propriétaires n’est assujetti à l’impôt sur la fortune. C’est précisément la raison pour laquelle la plupart des propriétaires non-résidents ne sont pas concernés.

Le fait de rester en dessous du seuil dépend toutefois de la valeur du bien immobilier, de la répartition de la propriété, de l’existence éventuelle d’un prêt hypothécaire grevant le bien et, surtout, de l’application des règles nationales ou régionales.

Existe-t-il une exonération supplémentaire de 300 000 € pour la résidence principale ?

L'Espagne propose effectivement une exonération supplémentaire pouvant aller jusqu'à 300 000 €, mais uniquement pour la résidence habituelle du contribuable.

Pour un non-résident type, le bien immobilier espagnol est une résidence secondaire, une maison de vacances ou un bien destiné à la location, et non une résidence principale. Dans la plupart des cas, cette exonération ne s'applique donc pas, et vous ne devez pas partir du principe que vous bénéficiez à la fois d'un abattement de 700 000 € et d'une exonération de 300 000 € pour la résidence principale en plus.

Concrètement, le point de départ pour un propriétaire non-résident est l'abattement général de 700 000 €, auquel s'ajoutent les éventuelles dispositions régionales qui pourraient l'améliorer.

Quels sont les biens pris en compte ?

Pour les non-résidents, seuls les biens situés en Espagne sont pris en compte. Les biens immobiliers constituent de loin la catégorie la plus courante ; ils comprennent notamment : les appartements, les villas, les résidences secondaires, les biens destinés à la location, les garages, les débarras, les terrains et les locaux commerciaux.

Les autres biens situés en Espagne — comptes bancaires, titres, placements et droits liés au territoire espagnol — sont également pris en compte lorsqu’ils existent.

Peut-on déduire un prêt immobilier ?

Oui, dans la plupart des cas. Les dettes liées au bien immobilier espagnol peuvent être déduites de sa valeur. L'exemple classique est le prêt immobilier contracté pour acheter ce bien.

La condition est que la dette soit effectivement liée à un actif espagnol. Un prêt personnel général ou un crédit immobilier contracté à l'étranger doit faire l'objet d'une analyse avant de considérer qu'il est déductible.

Comment les biens immobiliers espagnols sont-ils évalués aux fins de l’impôt sur la fortune ?

Il s’agit là du point le plus important — et le plus mal compris — pour les propriétaires non-résidents.

Aux fins de l’impôt sur la fortune, votre bien immobilier est évalué à la plus élevée des trois valeurs suivantes :

1. La valeur cadastrale indiquée sur votre avis d’imposition IBI.
2. La valeur déterminée ou vérifiée par l’administration fiscale pour d’autres impôts.
3. Le prix d’achat (valeur d’acquisition).

En d’autres termes, la valeur retenue pour l’impôt sur la fortune n’est pas automatiquement la valeur cadastrale, et elle ne correspond pas nécessairement à la valeur marchande actuelle. Si votre prix d’achat était supérieur à la valeur cadastrale, c’est le prix d’achat qui est pris en compte.

C’est pourquoi les propriétaires qui ne tiennent compte que de la valeur cadastrale sous-estiment souvent leur situation.

Règles régionales : un même bien immobilier, un résultat très différent

L’impôt sur la fortune est un impôt national, mais les communautés autonomes espagnoles peuvent fixer leurs propres abattements, barèmes et bonifications. Il en résulte que l’impôt sur un bien immobilier identique peut varier considérablement en fonction de son emplacement.

Voici un point que de nombreux propriétaires négligent : les non-résidents ont le droit d’appliquer les règles de la communauté autonome où se trouve la plus grande partie de la valeur de leurs biens immobiliers espagnols. Vous ne pouvez pas choisir n’importe quelle région : il s’agit de la région où se trouve votre principal bien immobilier espagnol. Mais vous pouvez comparer les règles de cette région à celles de l’État et appliquer celles qui s’appliquent le mieux à votre situation.

À titre de référence pour l’année en cours (vérifiez toujours les chiffres pour l’année fiscale concernée, car les régions les mettent régulièrement à jour) :

La conclusion est importante et va à l'encontre de l'intuition : l'application des règles régionales n'est pas toujours plus avantageuse. Aux Îles Baléares, le seuil minimum de 3 000 000 € signifie que de nombreux propriétaires de biens de grande valeur ne paient rien. En Catalogne, le seuil régional est inférieur à l'abattement national ; les règles nationales peuvent donc s'avérer plus favorables. Lorsque l'écart est significatif, il convient de calculer les deux scénarios avant de remplir la déclaration.

Certaines régions proposent également des règles spéciales pour les contribuables en situation de handicap ou disposant d’actifs protégés. Celles-ci dépendent fortement du cas particulier et doivent être examinées séparément.

Exemples concrets

Exemple 1 — Propriétaire britannique, bien immobilier d’une valeur inférieure au seuil d’exonération

John est résident fiscal au Royaume-Uni et possède un appartement de vacances à Alicante.

Valeur aux fins de l’impôt sur la fortune : 620 000 €

• Prêt immobilier : 0 €.
• Part de propriété : 100 %.

Le patrimoine net espagnol de John s’élève à 620 000 €, soit un montant inférieur à l’abattement de 700 000 € ; il n’a donc pas d’impôt sur la fortune à payer. Il doit toutefois remplir chaque année le formulaire Modelo 210 pour déclarer ses revenus imputés. Il s’agit de loin de la situation la plus courante : pas d’impôt sur la fortune, mais une déclaration annuelle d’impôt sur le revenu des non-résidents à remplir malgré tout.

Exemple 2 — Propriétaire allemande, bien immobilier de grande valeur à Majorque

Anna est résidente fiscale en Allemagne et possède un bien immobilier à Majorque.

Valeur pour l’impôt sur la fortune : 2 400 000 €

• Prêt immobilier : 0 €.
• Parts de propriété : 100 %.

Compte tenu de l’abattement national de 700 000 €, l’assiette imposable d’Anna serait considérable. Mais comme le bien est situé dans les îles Baléares, où le seuil régional minimum est de 3 000 000 €, l’application des règles régionales devrait exonérer Anna de tout impôt sur la fortune. Elle pourrait néanmoins être tenue de remplir le formulaire Modelo 714 si le montant brut de son patrimoine dépasse le seuil de déclaration de 2 000 000 € (plus d’informations à ce sujet ci-dessous).

Exemple 3 — Couple néerlandais, bien immobilier en Catalogne

Un couple néerlandais est propriétaire d’un bien immobilier en Catalogne.

Valeur aux fins de l’impôt sur la fortune : 1 400 000 € 

• Prêt immobilier : 200 000 €.
• Propriété : 50 % chacun.

Par propriétaire : part brute 700 000 €, part de l'emprunt immobilier 100 000 €, part nette 600 000 €. Compte tenu de l'abattement national de 700 000 €, chaque propriétaire se situe en dessous du seuil d'imposition. Mais le seuil régional minimum de la Catalogne est inférieur (500 000 €) ; dans ce cas, les règles nationales sont donc plus avantageuses. Une illustration parfaite de la raison pour laquelle « appliquer les règles régionales » n’est pas une règle empirique fiable.

Quand un non-résident doit-il remplir le formulaire Modelo 714 ?

Vous devez généralement remplir le formulaire Modelo 714 si l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• Le calcul de votre impôt sur la fortune donne lieu à un montant d’impôt à payer, ou
• La valeur brute de vos biens et droits en Espagne dépasse 2 000 000 €, même si aucun impôt n’est finalement dû.

C’est ce deuxième critère que la plupart des propriétaires négligent. Vous pouvez ne rien devoir — après abattements, déductions hypothécaires ou règles régionales favorables — et être tout de même tenu de remplir cette déclaration simplement parce que la valeur brute de vos actifs espagnols dépasse 2 000 000 €.

Quelle est la date limite pour le formulaire Modelo 714 ?

L'impôt sur la fortune est calculé sur la base des actifs que vous détenez au 31 décembre de chaque année, et la déclaration doit être déposée l'année suivante.

Pour l'année fiscale 2025, la période de déclaration s'étend du 8 avril au 30 juin 2026. Le formulaire Modelo 714 doit être déposé en ligne. Si votre déclaration donne lieu à un impôt à payer et que vous souhaitez régler par prélèvement automatique, la date limite pratique est avancée de quelques jours — il est donc préférable de ne pas attendre la dernière semaine pour effectuer votre déclaration.

Impôt sur la fortune et Modelo 210 : ce n’est pas la même chose

C’est une source fréquente de confusion, il est donc utile de clarifier les choses :

• Le Modelo 210 est la déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents. Il couvre les revenus imputés liés à un bien immobilier que vous ne louez pas, les revenus locatifs et les plus-values réalisées lors d’une vente.
• Le Modelo 714 est la déclaration d’impôt sur la fortune. Il porte sur la valeur nette de votre patrimoine.

Un propriétaire non-résident doit généralement remplir le Modelo 210 chaque année (même pour une résidence secondaire inoccupée), mais ne doit remplir le Modelo 714 que les années où la valeur de ses actifs espagnols dépasse les seuils d’imposition sur la fortune. Il s’agit d’obligations distinctes, assorties de dates limites différentes.

Qu’en est-il de l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes ?

L’Espagne prélève également un impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, un impôt distinct qui s’applique généralement aux patrimoines nets supérieurs à 3 000 000 € (après déduction de la même franchise de 700 000 €). Il a été conçu principalement pour concerner les contribuables des régions ayant réduit ou supprimé l’impôt sur la fortune — les îles Baléares en étant l’exemple le plus évident pour les propriétaires immobiliers.

Pour la plupart des non-résidents, cela ne pose pas de problème. Mais si votre patrimoine net espagnol est très élevé — en particulier si les réglementations régionales ont supprimé votre impôt sur la fortune —, l’impôt de solidarité doit être examiné dans un deuxième temps.

Erreurs courantes commises par les propriétaires non-résidents

• Penser que l’impôt sur la fortune s’applique à tout le monde. Ce n’est pas le cas. La plupart des propriétaires non-résidents se situent en dessous du seuil — même s’ils doivent tout de même remplir le Modelo 210.
• Confondre l’impôt sur la fortune avec l’IBI. L’IBI est un impôt foncier local versé à la mairie. L’impôt sur la fortune est une déclaration nationale déposée via le Modelo 714. Il s’agit d’obligations totalement différentes.
• Se baser uniquement sur la valeur cadastrale. Le bien immobilier est évalué à la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale, la valeur vérifiée ou le prix d’achat — souvent le prix d’achat.
• Oublier de répartir la propriété. Chaque propriétaire est imposé individuellement sur sa part, avec son propre abattement.
• Ignorer les règles régionales — dans les deux sens. Elles peuvent vous faire économiser de l’impôt ou vous en coûter. Comparez toujours.
• Supposer que « pas d’impôt » signifie « pas de déclaration ». Si le patrimoine brut dépasse 2 000 000 €, vous devrez peut-être remplir une déclaration même si vous n’avez rien à payer.

Ce dont vous aurez besoin pour vérifier votre situation

Pour déterminer si le Modèle 714 s'applique à votre cas, munissez-vous des éléments suivants :

• Le reçu de l'IBI et la valeur cadastrale.
• L'acte de vente, le prix d'achat et les frais d'acquisition.
• Le pourcentage de propriété.
• Solde du prêt hypothécaire au 31 décembre.
• Informations détaillées sur tout autre bien immobilier situé en Espagne.
• Votre pays de résidence fiscale et la localisation des biens immobiliers espagnols.
• Toutes les déclarations antérieures d’impôt sur la fortune.

Pour la plupart des propriétaires, le reçu de l’IBI et l’acte d’achat constituent le point de départ naturel.

Comment IberianTax peut vous aider

IberianTax aide les propriétaires non-résidents à gérer en ligne leurs obligations fiscales en Espagne — de manière claire, correcte et sans les difficultés habituelles liées à la gestion du système espagnol depuis l’étranger.

Nous pouvons vous aider à déterminer et à remplir les déclarations qui s’appliquent réellement à votre situation:

• Modelo 210 : revenus imputés, revenus locatifs et plus-values immobilière.
• Modelo 714 : impôt sur la fortune, les années où il s’applique.

Si vous possédez un bien immobilier de grande valeur, si vous êtes copropriétaire d’un bien ou si votre bien est situé dans une région soumise à ses propres règles en matière d’impôt sur la fortune (comme les îles Baléares, Valence ou la Catalogne), le calcul mérite d’être examiné avec soin avant de déposer votre déclaration — et c’est précisément là qu’un calcul correct vous permettra d’économiser de l’argent et de vous épargner du stress.

En résumé

L'impôt sur la fortune en Espagne ne concerne pas tous les non-résidents, mais il revêt une grande importance pour les propriétaires d'actifs espagnols de grande valeur. Voici l'essentiel :

• Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs actifs situés en Espagne.
• L'abattement général de l'État s'élève à 700 000 € par personne.
• Les prêts hypothécaires et les dettes liés aux biens immobiliers réduisent la valeur imposable.
• Les règles régionales peuvent modifier considérablement le résultat, à la hausse comme à la baisse.
• Le formulaire Modelo 714 peut être exigé même en l’absence d’impôt à payer, si le patrimoine brut dépasse 2 000 000 €.
• L’impôt sur la fortune est distinct du Modelo 210.

Si vous possédez un bien immobilier en Espagne et que vous résidez à l’étranger — et en particulier si votre patrimoine espagnol est proche de ces seuils ou les dépasse —, vérifiez votre situation avant la date limite du 30 juin 2026.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation définitive dépend de votre patrimoine, de vos dettes, de votre région, de la structure de propriété et des règles en vigueur pour l’année fiscale concernée.

Foire aux questions

Tous les propriétaires non-résidents en Espagne paient-ils l’impôt sur la fortune ?

Non. La plupart se situent en dessous du seuil d’imposition et ne paient rien — mais ils doivent tout de même remplir le formulaire Modelo 210 chaque année.

Quel est l’abattement général applicable à l’impôt sur la fortune pour les non-résidents ?

700 000 € par personne, conformément à la réglementation nationale.

Cet abattement de 700 000 € s'applique-t-il par bien immobilier ou par propriétaire ?

Par propriétaire. Deux copropriétaires bénéficient chacun d'un abattement de 700 000 € sur leur part respective.

Les non-résidents bénéficient-ils de l'exonération de 300 000 € pour la résidence principale ?

En général, non, car cette exonération s'applique à votre résidence habituelle — qui, pour un non-résident, n'est pas le bien immobilier situé en Espagne.

Un prêt hypothécaire peut-il réduire l’impôt sur la fortune ?

Oui, si la dette est liée au bien immobilier espagnol — par exemple, le prêt hypothécaire contracté pour acheter le bien.

Quelle est la valeur du bien prise en compte ?

La plus élevée parmi la valeur cadastrale, la valeur vérifiée par les autorités pour un autre impôt et le prix d’achat.

Les règles régionales s’appliquent-elles aux non-résidents ?

Oui. Vous devez appliquer les règles de la région où se trouve la valeur la plus élevée de vos biens immobiliers espagnols — et vous devez vérifier si ces règles ou celles de l’État sont les plus favorables.

Puis-je choisir la région la plus favorable ?

Non. La région est déterminée par l’emplacement de votre principal bien immobilier espagnol ; vous ne pouvez pas choisir celle qui vous convient le mieux.

Faut-il remplir le formulaire Modelo 714 chaque année ?

Uniquement les années où l’obligation de déclaration s’applique, en fonction de la valeur de votre patrimoine au 31 décembre.

La valeur de mon patrimoine dépasse 2 000 000 €, mais je ne dois aucun impôt. Dois-je quand même remplir le formulaire ?

Oui — le seuil brut de 2 000 000 € déclenche une obligation de déclaration même lorsqu’aucun impôt n’est dû.

L’impôt sur la fortune est-il identique au formulaire Modelo 210 ?

Non. Le formulaire Modelo 210 concerne l’impôt sur le revenu ; le formulaire Modelo 714 concerne l’impôt sur la fortune. De nombreux propriétaires doivent remplir le premier, mais pas le second.

IberianTax peut-il vérifier si je dois déclarer l’impôt sur la fortune ?

Oui — nous aidons les propriétaires non-résidents à évaluer leur situation et à remplir le formulaire Modelo 714 lorsque cela s’avère nécessaire.