Kommunale Kapitalertragsteuer in Spanien für Nichtansässige

Diese Steuer gilt sowohl für Einwohner als auch für Nicht-Einwohner und wird von der örtlichen Stadtverwaltung (Ayuntamiento) erhoben, in deren Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Nicht-Einwohner, die Eigentümer einer Immobilie sind, müssen diese Verpflichtung besonders beachten, da sie bei der Übertragung von städtischen Immobilien gleichermaßen haftbar sind.

Zusätzlich zur Plusvalía Municipal unterliegen nicht-ansässige Verkäufer einer Quellensteuer in Höhe von 3 % des Verkaufspreises der Immobilie. Dieser Betrag wird vom Käufer einbehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) als Vorauszahlung der potenziellen Kapitalertragsteuer des Verkäufers abgeführt.

Um diesen Betrag von 3 % ganz oder teilweise zurückzuerhalten – oder gegebenenfalls einen Kapitalertrag zu erklären – muss der Verkäufer innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf das Formular Modelo 210 für Kapitalerträge einreichen. Andernfalls kann der Anspruch auf Rückerstattung verfallen und es können Strafen verhängt werden.

Da etwa 15 % der Immobilientransaktionen in Spanien mit nicht ansässigen Personen getätigt werden, ist es für eine ordnungsgemäße Steuererklärung und Finanzplanung unerlässlich, die Wechselwirkungen zwischen der Plusvalía Municipal, dem 3 %-Einbehalt und dem Formular Modelo 210 zu verstehen.

Rechtlicher Rahmen

Die IIVTNU wird durch das Königliche Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März geregelt, mit dem der konsolidierte Text des Gesetzes zur Regelung der lokalen Finanzen (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) verabschiedet wurde. Diese Steuer wurde jedoch nach mehreren Urteilen des Verfassungsgerichts erheblich geändert.

Jüngste rechtliche Entwicklungen

Die bedeutendste Änderung brachte das Urteil des Verfassungsgerichts 182/2021 vom 26. Oktober 2021 mit sich, das die Methode zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage für verfassungswidrig erklärte. Dies führte zu einer dringenden Reform durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2021 vom 8. November 2021, mit dem ein neues Berechnungssystem eingeführt wurde.

Die wichtigsten Aspekte dieser Reform sind:

• Die Steuer wird nur erhoben, wenn tatsächlich eine Wertsteigerung des Grundstücks vorliegt.
• Zwei Methoden zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage:

1. Objektive Methode: Auf der Grundlage von Katasterwerten und Koeffizienten
2. Reale-Gewinn-Methode: Auf der Grundlage der tatsächlichen Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungswert

• Die Steuerzahler können die für ihren speziellen Fall günstigste Methode wählen.

Wer zahlt die Steuer?

Steuerpflichtiger

Bei Nichtansässigen hängt der Steuerpflichtige (derjenige, der die Steuer zahlen muss) von der Art der Übertragung ab:

Bei Verkäufen: Der Verkäufer ist der Steuerpflichtige. Wenn der Verkäufer ein Nicht-Ansässiger ist, ist er verpflichtet, die Steuer zu zahlen.

Bei Schenkungen: Der Beschenkte (Empfänger) ist der Steuerpflichtige, unabhängig von seinem Wohnsitzstatus.

Bei Erbschaften: Der Erbe oder Vermächtnisnehmer ist der Steuerpflichtige, unabhängig von seinem Wohnsitzstatus.

Steuerpflichtiger Ersatz

Ein wichtiger Aspekt für Nichtansässige, die Immobilien in Spanien verkaufen, ist die Figur des „Steuerpflichtigen Ersatzes“. Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, ist der Käufer verpflichtet, die Steuer im Namen des Verkäufers einzubehalten und abzuführen, es sei denn, der Verkäufer weist nach, dass er über eine feste Niederlassung in Spanien steuerpflichtig ist.

Dieser Mechanismus gewährleistet die Steuererhebung und überträgt Käufern beim Kauf von Nichtansässigen zusätzliche Verantwortung.

Wichtig für Käufer: Wenn Sie eine Immobilie von einem nicht ansässigen Verkäufer erwerben, sind Sie möglicherweise für die Einbehaltung und Abführung dieser Steuer verantwortlich. Andernfalls können Sie für den Steuerbetrag haftbar gemacht werden. Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Immobilienkaufs immer von Ihrem Rechtsberater über diese Verpflichtung aufklären.

Steuerberechnung

Die Steuer wird auf der Grundlage des Wertzuwachses des Grundstücks (nicht der Gebäude) während der Besitzdauer berechnet, wobei die maximale Besitzdauer 20 Jahre beträgt. Die Berechnung kann nach zwei Methoden erfolgen:

Objektive Methode

Bei dieser Methode werden die von jeder Gemeinde (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) genehmigten Koeffizienten auf den Katasterwert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Übertragung angewendet. Die Koeffizienten variieren je nach der Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie im Besitz war.

Die Berechnungsformel lautet:

Steuerbemessungsgrundlage = Katasterwert des Grundstücks × Jahreskoeffizient × Jahre des Eigentums (max. 20)

Steuersätze

Die Steuersätze werden von jeder Gemeinde festgelegt und betragen maximal 30 %. Die Sätze liegen in der Regel zwischen 20 % und 30 % und können je nach Dauer des Eigentums progressiv gestaffelt sein.

Befreiungen und Ermäßigungen

Es gibt mehrere Befreiungen und Ermäßigungen, von denen Nichtansässige profitieren können:

• Keine Wertsteigerung: Wenn nachgewiesen werden kann, dass keine Wertsteigerung des Grundstücks stattgefunden hat, ist die Übertragung nicht steuerpflichtig. Dies ist eine direkte Folge der Urteile des Verfassungsgerichts und der anschließenden Gesetzesreform.
• Familiäre Übertragungen: Einige Gemeinden gewähren Ermäßigungen für Übertragungen zwischen Ehegatten oder zugunsten von Nachkommen oder Vorfahren. Diese Ermäßigungen variieren je nach Gemeinde.
• Hauptwohnsitz: Einige Gemeinden gewähren Ermäßigungen für die Übertragung des Hauptwohnsitzes aufgrund von Tod. Dies gilt jedoch nicht für Nicht-Residenten, da diese in der Regel keinen Hauptwohnsitz in Spanien haben.

Realgewinnmethode

Bei dieser Methode wird der tatsächliche Wertzuwachs durch einen Vergleich berechnet:

• Der Grundstückswert zum Zeitpunkt des Erwerbs (anteilig am Gesamtwert)
• Der Grundstückswert zum Zeitpunkt der Übertragung (anteilig am Gesamtwert)

Die Berechnungsformel lautet:

Steuerbemessungsgrundlage = Grundstückswert bei Übertragung – Grundstückswert bei Erwerb

Wenn kein tatsächlicher Wertzuwachs vorliegt, fällt keine Steuer an. Diese Methode ist besonders vorteilhaft für Immobilien, die nicht wesentlich an Wert gewonnen oder an Wert verloren haben.

Steuersätze

Die Steuersätze werden von jeder Gemeinde festgelegt und betragen maximal 30 %. Die Sätze liegen in der Regel zwischen 20 % und 30 % und können je nach Besitzdauer progressiv gestaffelt sein.

Praktische Auswirkungen für Nichtansässige

Einreichung und Zahlung

Nichtansässige müssen die Steuer innerhalb der folgenden Fristen einreichen und zahlen:

• Verkäufe und Schenkungen: 30 Werktage ab dem Datum der Übertragung
• Erbschaften: 6 Monate ab dem Todestag, verlängerbar um weitere 6 Monate

Die Erklärung muss bei der Gemeinde eingereicht werden, in der sich die Immobilie befindet.

Erforderliche Unterlagen

Nichtansässige müssen in der Regel Folgendes vorlegen:

• Von der Gemeinde ausgestelltes Steuerformular
• Öffentliche Übertragungsurkunde
• Vorheriger Erwerbsnachweis
• Zahlungsnachweis
• NIE (Ausländeridentifikationsnummer)
• Im Falle einer Befreiung oder Nichtunterwerfung, entsprechende Nachweise

Empfehlungen für Nicht-Residenten

Dokumentation

Bewahren Sie alle Unterlagen im Zusammenhang mit dem Erwerb und den Ausgaben für die Immobilie auf. Dazu gehören der Kaufvertrag, Belege für Renovierungsarbeiten und alle anderen Dokumente, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten.

Professionelle Beratung

Lassen Sie sich vor jeder Immobilienübertragung von einem Steuerberater beraten, der sowohl mit dem spanischen Steuerrecht als auch mit dem Steuersystem Ihres Wohnsitzlandes vertraut ist. Dies kann Ihnen helfen, die komplexen steuerlichen Auswirkungen zu verstehen und unerwartete Verbindlichkeiten zu vermeiden.

Kommunale Vorschriften

Informieren Sie sich über die spezifischen Vorschriften der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, da die Steuersätze und mögliche Ermäßigungen variieren können. Diese Informationen finden Sie in der Regel auf der Website der Gemeinde oder erhalten Sie beim örtlichen Finanzamt.