Impôt municipal sur les plus-values immobilières en Espagne pour les non-résidents

Cette taxe s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents et est perçue par la mairie (Ayuntamiento) où se trouve le bien immobilier. Les propriétaires non-résidents doivent être particulièrement attentifs à cette obligation, car ils sont également redevables lors de la cession de biens immobiliers urbains.

Outre la Plusvalía Municipal, les vendeurs non-résidents sont également soumis à une retenue à la source de 3 % sur le prix de vente du bien immobilier. Ce montant est retenu par l'acheteur et versé directement à l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria) à titre d'acompte sur l'impôt sur les plus-values éventuelles du vendeur.

Pour récupérer tout ou partie de ces 3 % ou pour déclarer une plus-value le cas échéant, le vendeur doit remplir le Modelo 210 pour les plus-values dans les quatre mois suivant la vente. À défaut, il risque de perdre son droit à remboursement et de se voir infliger des pénalités.

Étant donné qu'environ 15 % des transactions immobilières en Espagne concernent des personnes non résidentes, il est essentiel de comprendre le fonctionnement de la Plusvalía Municipal, de la retenue de 3 % et du Modelo 210 pour se conformer à la législation fiscale et planifier correctement ses finances.

Cadre juridique

L'IIVTNU est régi par le décret royal législatif 2/2004 du 5 mars, qui approuve le texte consolidé de la loi réglementant les finances locales (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Toutefois, cette taxe a subi des modifications importantes à la suite de plusieurs arrêts de la Cour constitutionnelle.

Évolutions juridiques récentes

Le changement le plus important est intervenu avec l'arrêt 182/2021 de la Cour constitutionnelle du 26 octobre 2021, qui a déclaré inconstitutionnelle la méthode de calcul de l'assiette fiscale. Cela a conduit à une réforme urgente par le décret-loi royal 26/2021 du 8 novembre 2021, qui a établi un nouveau système de calcul.

Les principaux aspects de cette réforme sont les suivants :

• L'impôt n'est applicable qu'en cas d'augmentation réelle de la valeur du terrain
• Deux méthodes de calcul de l'assiette fiscale :

1. Méthode objective : basée sur les valeurs cadastrales et les coefficients
2. Méthode du gain réel : basée sur la différence réelle entre les valeurs d'acquisition et de cession

• Les contribuables peuvent choisir la méthode la plus avantageuse pour leur cas particulier.

Qui paie la taxe ?

Personne imposable

Pour les non-résidents, la personne imposable (celle qui est tenue de payer la taxe) dépend du type de transfert :

• Pour les ventes : le vendeur est redevable de la taxe. Si le vendeur est un non-résident, il est tenu de payer la taxe.
• Pour les donations : le bénéficiaire (le destinataire) est redevable de la taxe, quel que soit son statut de résidence.
• Pour les successions : l'héritier ou le légataire est redevable de la taxe, quel que soit son statut de résidence.

Substitut du contribuable

Une considération importante pour les non-résidents qui vendent un bien immobilier en Espagne est la notion de « substitut du contribuable ». Lorsque le vendeur n'est pas résident en Espagne, l'acheteur est tenu de retenir et de payer l'impôt au nom du vendeur, sauf si ce dernier prouve qu'il est assujetti à l'impôt en Espagne par le biais d'un établissement stable.

Ce mécanisme garantit la perception de l'impôt et impose une responsabilité supplémentaire aux acheteurs lorsqu'ils achètent à des non-résidents.

Important pour les acheteurs : si vous achetez un bien immobilier à un vendeur non résident, vous pouvez être tenu de retenir et de payer cet impôt. Si vous ne le faites pas, vous pourriez être redevable du montant de l'impôt. Vérifiez toujours cette obligation auprès de votre conseiller juridique avant de finaliser l'achat d'un bien immobilier.

Calcul de l'impôt

L'impôt est calculé sur la base de l'augmentation de la valeur du terrain (et non des bâtiments) pendant la période de propriété, avec une durée maximale de 20 ans. Le calcul peut être effectué selon deux méthodes :

Méthode objective

Cette méthode applique des coefficients approuvés par chaque municipalité (dans les limites légales) à la valeur cadastrale du terrain au moment du transfert. Les coefficients varient en fonction du nombre d'années pendant lesquelles le bien a été détenu.

La formule de calcul est la suivante :

Base imposable = valeur cadastrale du terrain × coefficient annuel × nombre d'années de détention (max. 20)

Taux d'imposition

Les taux d'imposition sont fixés par chaque municipalité, avec un maximum de 30 %. Les taux varient généralement entre 20 % et 30 % et peuvent être progressifs en fonction de la durée de propriété.

Exemptions et réductions

Il existe plusieurs exemptions et réductions qui peuvent bénéficier aux non-résidents :

• Aucune augmentation de valeur : s'il peut être prouvé qu'il n'y a pas eu d'augmentation de la valeur du terrain, le transfert n'est pas soumis à l'impôt. Il s'agit là d'une conséquence directe des décisions de la Cour constitutionnelle et de la réforme juridique qui a suivi.
• Transferts familiaux : certaines municipalités accordent des réductions pour les transferts entre conjoints ou en faveur des descendants ou ascendants. Ces réductions varient selon les municipalités.
• Résidence principale : certaines municipalités accordent des réductions pour le transfert de la résidence principale en cas de décès. Toutefois, cela ne s'applique pas aux non-résidents, car ils n'ont généralement pas leur résidence principale en Espagne.

Méthode du gain réel

Cette méthode calcule l'augmentation réelle de la valeur en comparant :

• La valeur du terrain à l'acquisition (part proportionnelle de la valeur totale)
• La valeur du terrain au moment du transfert (part proportionnelle de la valeur totale)

La formule de calcul est la suivante :

Base imposable = valeur du terrain au moment du transfert - valeur du terrain au moment de l'acquisition

S'il n'y a pas d'augmentation réelle de la valeur, aucun impôt n'est dû. Cette méthode est particulièrement avantageuse pour les biens immobiliers qui n'ont pas pris beaucoup de valeur ou qui ont perdu de la valeur.

Taux d'imposition

Les taux d'imposition sont fixés par chaque municipalité, avec un maximum de 30 %. Les taux varient généralement entre 20 % et 30 % et peuvent être progressifs en fonction de la durée de propriété.

Conséquences pratiques pour les non-résidents

Déclaration et paiement

Les non-résidents doivent déclarer et payer l'impôt dans les délais suivants :

• Ventes et donations : 30 jours ouvrables à compter de la date du transfert
• Héritages : 6 mois à compter de la date du décès, prolongeable de 6 mois supplémentaires

La déclaration doit être déposée auprès de la municipalité où se trouve le bien immobilier.

Documents requis

Les non-résidents doivent généralement fournir :

• Formulaire fiscal fourni par la municipalité
• Acte public de transfert
• Titre de propriété antérieur
• Preuve de paiement
• NIE (numéro d'identification des étrangers)
• En cas d'exonération ou de non-assujettissement, pièces justificatives

Recommandations pour les non-résidents

Documentation

Conservez tous les documents relatifs à l'acquisition et aux dépenses liées au bien immobilier. Cela comprend l'acte d'achat, les reçus des travaux d'amélioration et tout autre document susceptible d'avoir une incidence sur la valeur du bien.

Conseils professionnels

Avant tout transfert de propriété, consultez un conseiller fiscal connaissant bien la législation fiscale espagnole et le système fiscal de votre pays de résidence. Cela vous aidera à comprendre les implications fiscales complexes et à éviter des obligations inattendues.

Réglementations municipales

Vérifiez les réglementations spécifiques de la municipalité où se trouve le bien immobilier, car les taux d'imposition et les réductions potentielles varient. Ces informations sont généralement disponibles sur le site web de la municipalité ou peuvent être obtenues auprès du bureau des impôts local.