25 Fragen ausländischer Immobilieneigentümer zur spanischen Steuer

Wer eine Immobilie in Spanien besitzt und im Ausland lebt, steht vor überraschend vielen steuerlichen Fragen.

Manche davon sind einfach. Andere zeigen sich erst, wenn Sie die Immobilie vermieten, ein Schreiben der Agencia Tributaria erhalten, eine Immobilie erben oder sich zum Verkauf entschließen.

IberianTax ist auf die spanische Besteuerung nicht-residenter Immobilieneigentümer spezialisiert. In diesem Leitfaden beantworten wir 25 der wichtigsten Fragen — darunter einige, an die Eigentümer oft erst denken, wenn daraus ein Problem geworden ist.

Dieser Artikel richtet sich in erster Linie an Privatpersonen, die außerhalb Spaniens steuerlich ansässig sind und eine Wohnimmobilie in Spanien besitzen.

Immobilieneigentum in Spanien

Muss ich wirklich spanische Steuern zahlen, wenn ich meine Immobilie nie vermiete?

In den meisten Fällen ja.

Spanien erhebt bei Nicht-Residenten, die eine städtische Immobilie zur eigenen Nutzung besitzen, das sogenannte unterstellte Einkommen (renta imputada).

Das bedeutet: Selbst wenn Ihre spanische Immobilie nur ein Ferienhaus ist, den Großteil des Jahres leer steht oder keinerlei tatsächliche Einkünfte erzielt, müssen Sie unter Umständen trotzdem einen Modelo 210 einreichen.

Die Bemessungsgrundlage wird anhand des Katasterwerts der Immobilie berechnet und nicht anhand tatsächlich erhaltener Einkünfte.

Ich zahle doch jedes Jahr IBI. Ist damit meine spanische Immobiliensteuer nicht abgedeckt?

Nein. Das ist wahrscheinlich eines der häufigsten Missverständnisse unter ausländischen Eigentümern.

Die IBI ist eine kommunale Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird.

Der Modelo 210 ist dagegen eine landesweite Steuererklärung zur Erklärung der Nichtresidentensteuer (IRNR).

Die Zahlung Ihrer jährlichen IBI-Rechnung ersetzt daher nicht Ihre Pflicht, den Modelo 210 einzureichen, sofern eine solche Pflicht besteht.

Es ist völlig normal, dass ein nicht-residenter Eigentümer jedes Jahr beide Steuern zahlen muss.

Wenn ich weniger als 183 Tage in Spanien verbringe, bin ich dann automatisch Nicht-Resident?

Nicht zwangsläufig.

Mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien zu verbringen, ist eines der Hauptkriterien für die spanische Steueransässigkeit — aber nicht das einzige.

Sie können auch dann als in Spanien steuerlich ansässig gelten, wenn Spanien der Hauptmittelpunkt oder die Basis Ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten oder Interessen ist. Hinzu kommt eine widerlegbare Vermutung, die daran anknüpft, dass Ehepartner und unterhaltsberechtigte minderjährige Kinder gewöhnlich in Spanien leben.

Doppelbesteuerungsabkommen können anschließend die Ansässigkeit bestimmen, wenn zwei Staaten dieselbe Person als ansässig betrachten.

Die oft wiederholte Regel „unter 183 Tage bedeutet automatisch Nicht-Resident“ ist also eine unzulässige Vereinfachung.

Meine Immobilie gehört mehreren Eigentümern. Können wir einen gemeinsamen Modelo 210 für die Immobilie einreichen?

Grundsätzlich nein.

Für Zwecke der Nichtresidentensteuer ist jeder Eigentümer ein eigener Steuerpflichtiger.

Wenn zwei Personen eine Immobilie zu je 50 % besitzen, erklärt normalerweise jede ihren jeweiligen Anteil von 50 %. Dasselbe gilt, wenn eine Immobilie Ehepartnern, Geschwistern, Freunden oder mehreren Erben gehört.

Die Agencia Tributaria rechnet die Einkünfte jedem Eigentümer entsprechend seinem Eigentumsanteil zu.

Deshalb kann die Zahl der Steuererklärungen deutlich höher sein als die Zahl der Immobilien.

Müssen auch meine Garage und mein Abstellraum erklärt werden?

Möglicherweise ja.

Eine Garage, ein Abstellraum oder ein anderer Immobilienbestandteil, der rechtlich und katastermäßig eigenständig ist, kann steuerlich als separate Immobilie behandelt werden.

Ein besonders wichtiges Warnsignal ist eine eigene Katasterreferenz.

Ausländische Eigentümer gehen häufig davon aus, dass alles, was zusammen mit der Wohnung gekauft wurde, Teil einer einzigen Steuererklärung ist — das ist jedoch nicht immer der Fall.

Das ist einer der Gründe, warum wir empfehlen, die escritura, die Angaben des Grundbuchs und die IBI-Unterlagen zu prüfen, statt sich nur auf die Postanschrift zu verlassen.

Was gilt, wenn ich die Immobilie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft habe?

In der Regel zahlen Sie das unterstellte Einkommen nicht so, als hätten Sie die Immobilie das ganze Jahr besessen.

Die Berechnung erfolgt anteilig nach der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie Ihnen gehörte und zur Verfügung stand.

Wer etwa am 1. Juli ein Ferienhaus kauft, berechnet das unterstellte Einkommen im Allgemeinen nur für den entsprechenden Teil dieses Jahres.

Dasselbe Prinzip ist im Jahr des Verkaufs einer Immobilie relevant.

Was ist, wenn Freunde oder Familie kostenlos in meiner Immobilie wohnen?

Wenn Sie Verwandten oder Freunden die Nutzung der Immobilie ohne Mietzahlung erlauben, entstehen normalerweise keine Mieteinnahmen.

Das beseitigt jedoch nicht zwangsläufig die Pflicht zur Versteuerung des unterstellten Einkommens.

Bei einem typischen nicht-residenten Ferienhauseigentümer bleiben Tage, an denen die Immobilie nicht tatsächlich vermietet ist, in der Regel Teil der Berechnung für Eigennutzung bzw. unterstelltes Einkommen.

Eigentümer sollten die unentgeltliche Nutzung durch Familie oder Freunde daher nicht einfach als Vermietungstage einordnen.

Die Vermietung Ihrer spanischen Immobilie

Was gilt, wenn ich die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermiete?

Das ist eine der wichtigsten Konstellationen, die korrekt behandelt werden muss.

Das Jahr muss normalerweise in zwei Zeiträume aufgeteilt werden:

• die Tage, an denen die Immobilie vermietet war und Mieteinnahmen erzielt wurden; und
• die übrigen Tage, an denen die Immobilie zur eigenen Nutzung zur Verfügung stand und unterstelltes Einkommen entstehen kann.

Eine dreimonatige Vermietung beseitigt Ihre Modelo-210-Pflicht für die übrigen neun Monate also normalerweise nicht.

Muss ich Einnahmen von Airbnb oder Booking.com erklären?

Ja.

Die Nutzung von Airbnb, Booking.com oder einer anderen Plattform hebt die Pflicht zur Erklärung spanischer Mieteinnahmen nicht auf.

Die steuerliche Behandlung hängt von der Art der Vermietung und den erbrachten Leistungen ab; dass eine Plattform das Geld in Ihrem Namen einzieht, macht diese Einkünfte jedoch nicht steuerfrei.

Eigentümer von Ferienvermietungen sollten außerdem bedenken, dass steuerliche Pflichten unabhängig von touristischer Registrierung, Lizenzen und weiteren regionalen oder kommunalen Anforderungen bestehen.

Richtet sich mein spanischer Steuersatz auf Mieteinnahmen nach meiner Staatsangehörigkeit?

Nein. Maßgeblich ist grundsätzlich Ihre steuerliche Ansässigkeit, nicht Ihr Reisepass.

Nach den aktuellen IRNR-Regeln gilt:

• für Ansässige in EU-Ländern, Island, Norwegen und Liechtenstein grundsätzlich ein Satz von 19 %;
• für die meisten übrigen Nicht-Residenten ein Satz von 24 %.

Die Unterscheidung ist auch deshalb wichtig, weil berechtigte EU-/EWR-Ansässige abzugsfähige Vermietungskosten geltend machen können.

Ein britischer Staatsbürger mit steuerlicher Ansässigkeit in Frankreich kann in Spanien also steuerlich anders dastehen als ein britischer Staatsbürger mit steuerlicher Ansässigkeit im Vereinigten Königreich.

Wenn Spanien meine Mieteinnahmen besteuert, muss ich sie dann auch in meinem Heimatland versteuern?

Möglicherweise — das bedeutet aber nicht zwangsläufig, die volle Steuer zweimal zu zahlen.

Einkünfte aus spanischem Immobilienvermögen sind grundsätzlich in Spanien steuerpflichtig, weil die Immobilie hier belegen ist. Ihr Ansässigkeitsstaat kann zusätzlich verlangen, dass Sie ausländische Mieteinnahmen erklären.

Doppelbesteuerungsabkommen enthalten üblicherweise Mechanismen, die verhindern sollen, dass dieselben Einkünfte vollständig doppelt besteuert werden — häufig über die Anrechnung ausländischer Steuern.

Das genaue Ergebnis hängt vom Abkommen zwischen Spanien und Ihrem Ansässigkeitsstaat sowie von dessen innerstaatlichem Recht ab.

Deshalb sollten die spanische Besteuerung und die Besteuerung im Heimatland nicht völlig getrennt voneinander betrachtet werden.

Welche Vermietungskosten können EU-/EWR-Ansässige abziehen?

Berechtigte EU-/EWR-Ansässige können grundsätzlich die Kosten abziehen, die unmittelbar mit der Erzielung der spanischen Mieteinnahmen zusammenhängen.

Je nach Sachverhalt können dazu unter anderem gehören:

• IBI und bestimmte kommunale Abgaben;
• Gemeinschaftskosten;
• Versicherungen;
• vom Eigentümer gezahlte Nebenkosten;
• Kosten für Hausverwaltung und Vermittlung;
• Reparaturen und Instandhaltung;
• Finanzierungskosten;
• Abschreibung.

Die Kosten müssen ordnungsgemäß belegt sein, und die Regeln zur anteiligen Berücksichtigung sind zu beachten, wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet war.

Können Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich, den USA und anderen Nicht-EU-Staaten Vermietungskosten abziehen?

Nach der derzeitigen Verwaltungsauffassung der Agencia Tributaria können außerhalb der EU/des EWR Ansässige diese Kosten grundsätzlich nicht abziehen und werden mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert.

Dies ist jedoch aktuell eines der wichtigsten Themen der spanischen Besteuerung von Nicht-Residenten.

Im Juli 2025 entschied der spanische Nationale Gerichtshof (Audiencia Nacional), dass die Beschränkung dieser Abzüge für Nicht-EU-Ansässige gegen EU-Recht verstößt. Gegen diese Entscheidung wurde Rechtsmittel eingelegt; die Frage ist weiterhin beim Obersten Gerichtshof (Tribunal Supremo) anhängig.

Für betroffene Eigentümer ist es daher besonders wichtig, vollständige Aufzeichnungen über die Vermietungskosten zu führen — auch wenn diese Kosten derzeit nicht in die reguläre Erklärung aufgenommen werden können.

Kann ich meine Hypothekenraten abziehen?

Nicht die vollständige Hypothekenrate.

Es besteht ein wichtiger Unterschied zwischen der Tilgung und den Zinsen bzw. Finanzierungskosten.

Die Rückzahlung des ursprünglich aufgenommenen Betrags ist normalerweise keine Vermietungsausgabe.

Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Verbesserung der vermieteten Immobilie können dagegen für Steuerpflichtige, die zum Kostenabzug berechtigt sind, abzugsfähig sein — vorbehaltlich der geltenden Grenzen und der Regeln zum Vermietungszeitraum.

Einfach die monatliche Hypothekenrate zu nehmen und den gesamten Betrag als Ausgabe zu behandeln, wäre daher falsch.

Kann die Abschreibung der Immobilie meine Mietsteuer wirklich senken?

Ja, sofern der Steuerpflichtige zum Abzug von Vermietungskosten berechtigt ist.

Die Abschreibung soll die Wertminderung des Gebäudes im Zeitverlauf abbilden.

Nach spanischem Recht wird die effektive Abschreibung der Immobilie grundsätzlich mit bis zu 3 % des höheren maßgeblichen Werts berechnet, ohne den auf den Grund und Boden entfallenden Anteil.

War die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet, ist die abzugsfähige Abschreibung normalerweise auf den Vermietungszeitraum zu begrenzen.

Sie kann damit einer der größten Abzugsposten für einen berechtigten Vermieter sein.

Was passiert, wenn meine Reparaturen und Hypothekenzinsen höher sind als meine Mieteinnahmen?

Hier gilt eine Sonderregel, die Eigentümer oft übersehen.

Bei berechtigten Steuerpflichtigen darf der kombinierte Abzug für Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen die Bruttomieteinnahmen aus dieser Immobilie im betreffenden Zeitraum nicht übersteigen.

Berücksichtigungsfähige Überhänge können jedoch grundsätzlich vorgetragen und in den folgenden vier Jahren abgezogen werden — innerhalb derselben Grenzen.

Wichtig: Diese Vierjahresregel bezieht sich ausdrücklich auf diese Kostenarten. Es sollte nicht angenommen werden, dass jede ungenutzte Vermietungsausgabe automatisch in gleicher Weise vorgetragen wird.

Einreichung, Fristen und Probleme mit Vorjahren

Wann müssen nicht-residente Eigentümer den Modelo 210 einreichen?

Das hängt von der Einkunftsart und vom Steuerjahr ab.

Das unterstellte Einkommen für 2025, das derzeit im Jahr 2026 eingereicht wird, kann beispielsweise bis zum 31. Dezember 2026 erklärt werden.

Ab dem Steuerjahr 2026 verschiebt sich der Einreichungszeitraum für das unterstellte Einkommen auf den 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.

Für Mieteinnahmen aus 2026 mit zu zahlender Steuer und jährlicher Zusammenfassung gilt allgemein die neue Frist 1. bis 20. April 2027.

Die Regeln wurden durch die Verordnung HAC/623/2026 geändert. Eigentümer sollten daher besonders vorsichtig sein, wenn sie Termine mit älteren Artikeln oder Erklärungen aus Vorjahren vergleichen.

Für Immobilienverkäufe gilt ein abweichender Zeitplan.

Was passiert, wenn ich feststelle, dass ich vor mehreren Jahren einen Modelo 210 hätte einreichen müssen?

In den meisten Fällen ist es besser, die Situation freiwillig zu bereinigen, statt zu warten, bis die Agencia Tributaria auf Sie zukommt.

Wird eine Erklärung mit zu zahlender Steuer freiwillig nach Fristablauf und vor einer förmlichen Aufforderung des Finanzamts eingereicht, beginnt der Verspätungszuschlag grundsätzlich bei 1 % und steigt für jeden vollen Monat der Verspätung um einen weiteren Prozentpunkt, bis zu 12 Monaten.

Nach 12 Monaten beträgt der allgemeine Zuschlag 15 %; danach fallen nach den gesetzlichen Regeln Verzugszinsen an.

Eine förmliche Aufforderung vor der Regularisierung kann die Folgen erheblich verändern.

Wie viele zurückliegende Jahre kann die Agencia Tributaria normalerweise prüfen?

Die allgemeine Verjährungsfrist für die Festsetzung einer Steuerschuld beträgt vier Jahre. Die bloße Aussage „Hacienda kann nur vier Jahre zurückblicken“ kann jedoch in die Irre führen.

Die Vierjahresfrist hat konkrete Anfangszeitpunkte und kann durch Handlungen des Steuerpflichtigen oder der Steuerbehörde unterbrochen werden.

Zudem können Informationen aus älteren Zeiträumen weiterhin relevant sein, wenn sie steuerliche Auswirkungen in einem noch offenen Jahr haben.

Besonders wichtig wird das, wenn Eigentümer mehrere alte Modelo-210-Erklärungen nachholen oder eine Immobilie nach vielen Jahren Eigentum verkaufen.

Der Verkauf einer spanischen Immobilie

Warum behält der Käufer 3 % des Preises ein, wenn ein Nicht-Resident verkauft?

Weil das spanische Recht den Käufer einer Immobilie von einem nicht-residenten Verkäufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten.

Der Käufer führt diesen Betrag über den Modelo 211 an die Agencia Tributaria ab.

Wichtig zu verstehen: Dies ist nicht zwangsläufig die endgültige Steuer des Verkäufers.

Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die letztlich für den Verkauf berechnete Kapitalertragssteuer.

Der Verkäufer reicht anschließend den Modelo 210 ein, um die tatsächliche Steuerschuld auf den Kapitalertrag zu ermitteln.

Und wenn ich die Immobilie mit Verlust verkaufe? Werden trotzdem 3 % einbehalten?

In der Regel ja.

Der 3-%-Mechanismus knüpft an den Verkaufspreis und den Nicht-Residenten-Status des Verkäufers an — nicht daran, ob das Geschäft letztlich einen Gewinn gebracht hat.

Deshalb können auch bei einem Verkauf mit Verlust 3 % des Verkaufspreises als Quellensteuer einbehalten werden.

Der Verkäufer muss dann den entsprechenden Modelo 210 einreichen und kann die Erstattung des zu viel einbehaltenen Betrags beantragen.

Liegt kein steuerpflichtiger Kapitalertrag vor, kann dies bedeuten, dass die vollen 3 % zurückerstattet werden.

Wie wird der steuerpflichtige Kapitalertrag berechnet?

Es ist nicht einfach:

Verkaufspreis − ursprünglicher Kaufpreis.

Die Berechnung berücksichtigt die gesetzlich bestimmten Anschaffungs- und Veräußerungswerte.

Zu den Anschaffungskosten können berücksichtigungsfähige Steuern und Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie gehören, während bestimmte mit dem Verkauf verbundene Kosten den Veräußerungswert mindern können.

Auch Verbesserungen können den Anschaffungswert beeinflussen, sofern sie ordnungsgemäß dokumentiert sind.

Die ursprüngliche Kaufurkunde, Rechnungen und Nachweise über Anschaffungs- und Modernisierungskosten aufzubewahren, kann daher viele Jahre später beim Verkauf einen erheblichen Unterschied machen.

Ich habe die Immobilie in früheren Jahren vermietet. Kann die Abschreibung die Steuer beim Verkauf beeinflussen?

Ja — und das überrascht viele Verkäufer.

Wurde eine Immobilie vermietet, verlangen die spanischen Regeln zum Kapitalertrag, dass der Anschaffungswert die entsprechende Abschreibung berücksichtigt.

Wichtig dabei: Die steuerliche Mindestabschreibung kann sich auf die spätere Berechnung des Kapitalertrags auswirken, selbst wenn der Eigentümer diese Abschreibung in früheren Vermietungserklärungen tatsächlich nicht als Kosten geltend gemacht hat.

Das bedeutet, dass die Vermietungshistorie bei der Berechnung eines künftigen Immobilienverkaufs sorgfältig geprüft werden sollte.

Nur auf den ursprünglichen Kaufpreis und den aktuellen Verkaufspreis zu schauen, kann zu einem falschen Ergebnis führen.

Weitere Steuern, die ausländische Eigentümer nicht vergessen sollten

Gilt die spanische Vermögensteuer auch für Nicht-Residenten?

Sie kann gelten.

Nicht-Residenten unterliegen der spanischen Vermögensteuer grundsätzlich nur mit Vermögenswerten und Rechten, die in Spanien belegen sind oder dort ausgeübt werden können.

Nach den allgemeinen staatlichen Regeln gibt es einen persönlichen Freibetrag von 700.000 €, wobei regionale Vorschriften die Berechnung erheblich verändern können und Nicht-Residenten Zugang zu den Regeln der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft haben können.

Eine Erklärung kann außerdem erforderlich sein, wenn der Bruttowert der betreffenden Vermögenswerte und Rechte 2 Millionen Euro übersteigt — selbst wenn letztlich keine Steuer zu zahlen ist.

Die meisten Eigentümer eines gewöhnlichen Ferienhauses sind nicht betroffen. Wer jedoch hochwertige Vermögenswerte in Spanien hält, sollte seine Situation prüfen, statt davon auszugehen, dass der Modelo 210 die einzige spanische Steuerpflicht ist.

Ich habe eine spanische Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen. Gilt der Modelo 210 trotzdem?

Ja, möglicherweise — es sind jedoch zwei verschiedene Phasen zu unterscheiden.

Zunächst kann der Erwerb der Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer auslösen.

Sobald Sie Eigentümer sind, greifen die normalen laufenden Steuerregeln für Nicht-Residenten.

Das heißt, die Immobilie kann anschließend Folgendes auslösen:

• unterstelltes Einkommen, solange sie privat genutzt wird oder zur Verfügung steht;
• Steuer auf Mieteinnahmen, wenn sie vermietet wird;
• Vermögensteuer, sofern die maßgeblichen Schwellen überschritten werden;
• Kapitalertragssteuer, wenn sie später verkauft wird.

Der beim Erbfall oder bei der Schenkung festgestellte Wert kann außerdem für künftige Abschreibungs- und Kapitalertragsberechnungen wichtig werden.

Fazit

Die spanische Besteuerung nicht-residenter Immobilieneigentümer ist nicht besonders schwierig, sobald man die verschiedenen Pflichten voneinander trennt.

Das Problem ist, dass die Regeln nicht alle zur selben Zeit auftauchen.

Vielleicht zahlen Sie IBI, ohne zu wissen, dass es zusätzlich den Modelo 210 gibt. Vielleicht vermieten Sie die Immobilie zum ersten Mal und müssen plötzlich abzugsfähige Kosten berechnen. Oder Sie entdecken fehlende Erklärungen erst, wenn Sie Jahre später verkaufen wollen.

Am sichersten ist es daher, den gesamten Lebenszyklus der Immobilie zu betrachten:

kaufen → besitzen → nutzen → vermieten → verkaufen oder vererben

und in jeder Phase die spanischen Steuerpflichten zu prüfen.

IberianTax ist ausschließlich darauf spezialisiert, nicht-residenten Steuerpflichtigen bei der Online-Erfüllung ihrer spanischen Steuerpflichten zu helfen — einschließlich des Modelo 210 für unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe.

Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Ansässigkeit, Eigentumsstruktur, Doppelbesteuerungsabkommen und persönliche Umstände können die steuerliche Behandlung verändern.