Quelles sont les déductions dont je peux bénéficier en tant que propriétaire d'un bien locatif en Espagne ?

Les propriétaires non-résidents qui perçoivent des revenus locatifs en Espagne doivent déclarer ces revenus en Espagne, quel que soit le régime fiscal appliqué dans leur pays de résidence.

L’Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) exige la présentation du formulaire 210, la déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents.

Jusqu’en 2023, les revenus locatifs devaient être déclarés trimestriellement, avec des échéances au 20 avril, 20 juillet, 20 octobre et 20 janvier (de l’année suivante), chacune couvrant le trimestre précédent.

À partir de l’exercice fiscal 2024, la déclaration des revenus locatifs passera à un rythme annuel, avec une seule période de dépôt entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante.

Qui peut déduire des dépenses ?

Grâce au formulaire 210, les non-résidents déclarent à la fois leurs revenus locatifs et les dépenses déductibles.
Mais tout le monde ne peut pas déduire ses coûts.

Seuls les résidents fiscaux de l’Union européenne, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein peuvent déduire certaines dépenses de leurs revenus locatifs.

Les non-résidents d’autres pays (comme le Royaume-Uni, les États-Unis ou la Suisse) doivent déclarer leurs revenus bruts, sans pouvoir déduire de charges.

Cependant, cette distinction pourrait bientôt évoluer :

Un arrêt récent de l’Audience nationale espagnole a remis en cause le traitement inégal entre propriétaires de l’UE et hors UE, ouvrant la voie à une éventuelle harmonisation future.
Aucune modification légale n’a encore été adoptée, mais il s’agit d’un développement juridique important à suivre.

Dépenses déductibles pour les contribuables éligibles

Si vous êtes éligible (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein), les huit catégories suivantes peuvent être déduites :

• Charges liées au bien : taxe foncière (IBI), ordures ménagères, charges de copropriété, assurance habitation.
• Factures d’énergie : eau, gaz, électricité, si elles sont payées par le propriétaire.
• Entretien et réparations : nettoyage, réparations ; le mobilier n’est déductible qu’à travers une amortisation de 10 % par an (2,5 % par trimestre).
• Intérêts hypothécaires : intérêts d’un prêt lié au bien loué.
• Frais de gestion immobilière : honoraires d’une agence de gestion locative.
• Publicité et marketing : coûts liés à la promotion du bien.
• Honoraires juridiques et comptables : assistance professionnelle liée à la location.
• Amortissement du bien : 3 % par an de la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur cadastrale, hors valeur du terrain.

Déductions proportionnelles et tenue des registres

Certaines dépenses ne peuvent être déduites que proportionnellement au nombre de jours loués.
Par exemple, si votre bien a été loué 120 jours, vous pouvez déduire 120/365 de la taxe foncière, des charges, ou des coûts d’amortissement.

Conservez des documents précis sur vos revenus locatifs, vos dépenses et les périodes de location pour garantir un calcul exact.

Éviter la double imposition

Dans la plupart des cas, les conventions fiscales bilatérales entre l’Espagne et votre pays de résidence permettent de déduire l’impôt payé en Espagne de votre impôt sur le revenu national.

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