Welche Abzüge kann ich als Eigentümer einer vermieteten Immobilie in Spanien geltend machen?

Nicht in Spanien ansässige Immobilieneigentümer, die Mieteinnahmen aus ihrer spanischen Immobilie erzielen, müssen in Spanien eine Steuererklärung abgeben – unabhängig davon, wie diese Einkünfte in ihrem Heimatland besteuert werden.
Die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) verlangt die Abgabe des Formulars 210, der Steuererklärung für Einkünfte von Nichtansässigen.

Bis einschließlich 2023 mussten Mieteinnahmen vierteljährlich erklärt werden, mit Abgabeterminen am 20. April, 20. Juli, 20. Oktober und 20. Januar des Folgejahres, jeweils für das vorangegangene Quartal.

Ab dem Steuerjahr 2024 ändert sich dies: Die Erklärung der Mieteinnahmen erfolgt jährlich, mit einem einzigen Abgabezeitraum zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres.

Wer darf Ausgaben absetzen?

Über das Formular 210 geben Nichtansässige sowohl ihre Mieteinnahmen als auch abzugsfähige Ausgaben an.  Doch nicht jeder darf Kosten absetzen.

Nur Steuerresidenten in EU-Ländern, Island, Norwegen und Liechtenstein dürfen Ausgaben von ihren Mieteinnahmen abziehen. Nichtansässige aus anderen Ländern (z. B. Vereinigtes Königreich, USA, Schweiz) müssen ihre Bruttoeinnahmen erklären und dürfen keine Ausgaben absetzen.

Diese Ungleichbehandlung könnte sich jedoch in Zukunft ändern:

Ein jüngstes Urteil des spanischen Nationalgerichts (Audiencia Nacional) hat die ungleiche Behandlung zwischen EU- und Nicht-EU-Eigentümern in Frage gestellt und könnte langfristig zu einer Angleichung der steuerlichen Rechte führen.
Noch ist keine gesetzliche Änderung erfolgt, doch das Urteil gilt als ein wichtiger rechtlicher Präzedenzfall.

Abzugsfähige Ausgaben für berechtigte Steuerpflichtige

Wenn Sie berechtigt sind, Ausgaben abzusetzen (EU, Island, Norwegen, Liechtenstein), können folgende acht Kostenarten geltend gemacht werden:

• Immobilienbezogene Kosten: Grundsteuer (IBI), Müllgebühr, Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung.
• Versorgungsleistungen: Wasser, Gas, Strom und andere Nebenkosten, sofern sie vom Eigentümer getragen werden.
• Instandhaltung: Reparaturen, Reinigung; Möbelkäufe nur über Abschreibung mit 10 % jährlich (2,5 % pro Quartal).
• Hypothekenzinsen: Zinsen für eine Hypothek auf die spanische Immobilie.
• Verwaltungsgebühren: Kosten für Hausverwalter oder Agenturen.
• Werbung und Marketing: Inserate und Promotion zur Vermietung.
• Rechts- und Buchhaltungsgebühren: Professionelle Unterstützung bei der Vermietung.
• Abschreibung der Immobilie: 3 % jährlich auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder Katasterwert, ohne Grundstückswert.

Anteilige Abzüge und Aufzeichnungen

Viele Ausgaben dürfen nur anteilig abgesetzt werden – abhängig von der Anzahl der Vermietungstage.

Wenn Ihre Immobilie beispielsweise 120 Tage im Jahr vermietet war, können Sie 120/365 der jährlichen Kosten (z. B. Grundsteuer, Nebenkosten, Abschreibung) geltend machen.

Führen Sie genaue Aufzeichnungen über Mieteinnahmen, Ausgaben und Vermietungszeiträume, um eine korrekte Berechnung sicherzustellen.

Doppelbesteuerung vermeiden

In den meisten Fällen erlauben Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzland, die in Spanien gezahlte Steuer auf Ihre nationale Einkommensteuer anzurechnen.

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