Quelle est la retenue de 3 % sur le prix d'achat pour les non-résidents ?

Il est important de comprendre la retenue de 3 % sur le prix d'achat pour les non-résidents lors des transactions immobilières en Espagne. Ce mécanisme garantit le respect des obligations fiscales des non-résidents. Dans ce contexte, nous allons nous pencher sur les détails de cette retenue à la source et sur ses implications.

Qu'est-ce que la retenue de 3 % sur le prix d'achat pour les non-résidents ?

Si, en tant que non-résident en Espagne, vous cherchez à vendre un bien immobilier, il est important de savoir que 3 % du prix de la transaction seront retenus.

Ce montant est retenu par l'acheteur sur le prix de vente au titre de votre impôt de non-résident en Espagne. L'acheteur versera les 3 % au Trésor espagnol via le formulaire 211 dans un délai d'un mois à compter de la date de la vente.

Il est important de noter que l'acheteur est tenu de vous envoyer une copie du formulaire 211. Le formulaire 211 contient un code unique qui devra être inclus dans votre déclaration d'impôt sur les plus-values afin de compenser la retenue à la source de 3 % ou de demander un remboursement, le cas échéant.

Pourquoi la retenue à la source de 3 % s'applique-t-elle aux non-résidents ?

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, il est soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur la plus-value réalisée lors de la transaction.

Les résidents fiscaux en Espagne paient également un impôt sur les plus-values issues de la vente d’un bien immobilier, mais de manière différente :

• Les résidents déclarent la plus-value dans leur déclaration annuelle de l’IRPF.
• Les non-résidents, en revanche, sont soumis à une retenue immédiate de 3 % au moment de la vente et doivent ensuite déposer le Modelo 210 pour régulariser leur situation.

Ce système de retenue a été mis en place pour garantir le paiement de l’impôt, car il peut être plus difficile de le recouvrer auprès des non-résidents une fois la transaction terminée.

Par ailleurs, le taux d’imposition applicable aux non-résidents est un taux fixe de 19 % sur la plus-value, quel que soit le pays de résidence fiscale. Les résidents fiscaux en Espagne, en revanche, sont imposés par tranches, avec des taux allant de 19 % à 28 % selon le gain réalisé.

Que se passe-t-il si la retenue de 3 % ne correspond pas à l'impôt à payer ?

Après la vente, les non-résidents sont tenus de déclarer la vente aux autorités fiscales espagnoles au moyen du formulaire 210 ("Modelo 210"). Il est probable que l'impôt final dû ne corresponde pas aux 3 % initialement retenus. L'impôt final à payer peut être inférieur ou supérieur. Que doivent faire les vendeurs de biens immobiliers non résidents dans ce cas ?

1. Si le montant de l'impôt retenu est inférieur au montant final dû :

Dans ce cas, le montant retenu par l’acheteur ne couvre pas la totalité de l’impôt dû sur la plus-value.

Par conséquent, le vendeur doit :

• Payer la différence entre le montant retenu et l’impôt final.
• Déposer le Modelo 210 et inclure le justificatif du Modelo 211 fourni par l’acheteur.
• Effectuer cette démarche dans un délai de trois mois à compter de la fin du mois pendant lequel l’acheteur devait effectuer la retenue (soit quatre mois au total à partir de la date de vente).

Exemple pratique :

Un propriétaire non-résident vend son bien en Espagne pour 300 000 €, qu’il avait acheté des années auparavant pour 200 000 €.
La plus-value est de 100 000 €, et le taux applicable aux non-résidents est de 19 %.
L’impôt total à payer serait donc de 19 000 €.

L’acheteur a retenu 3 % du prix de vente, soit 9 000 €, et l’a versé à l’administration fiscale via le Modelo 211.
Dans ce cas, le vendeur doit payer la différence :
19 000 € - 9 000 € = 10 000 €, qui seront déclarés dans le Modelo 210.

2. Si le montant de la retenue à la source est supérieur au montant dû :

L’inverse peut également se produire : la retenue appliquée peut être supérieure à l’impôt réellement dû, par exemple si la plus-value réelle est faible ou s’il y a eu une perte.

Dans ce cas, le vendeur doit tout de même déposer le Modelo 210 pour déclarer l’opération, mais peut demander le remboursement du montant retenu en trop. L’Agence Tributaria examinera la déclaration et, si tout est correct, remboursera la différence sur le compte bancaire indiqué.

Exemple pratique :

Supposons qu’un non-résident vende sa propriété pour 300 000 €, mais l’ait achetée pour 290 000 €, la plus-value n’étant donc que de 10 000 €.
L’impôt correspondant serait de 19 %, soit 1 900 €.

Cependant, l’acheteur a retenu 3 % du prix de vente, soit 9 000 €.
Dans ce cas, le vendeur peut demander le remboursement de 7 100 € (9 000 € - 1 900 €) en déposant le Modelo 210 et en joignant le justificatif du Modelo 211.

Que se passe-t-il si le vendeur ne remplit pas la déclaration d'impôt 210 ?

Si le vendeur a réalisé un bénéfice et que l'impôt à payer dépasse le montant retenu, il doit obligatoirement déposer le formulaire 210 et payer l'impôt restant dû sur le bénéfice de la vente du bien immobilier. En cas de non-respect de cette obligation, les autorités fiscales espagnoles sont habilitées à émettre une déclaration d'impôt complémentaire et à imposer des pénalités.

En outre, comme l'administration fiscale espagnole ne dispose pas nécessairement d'informations sur la valeur d'acquisition, elle considérera qu'elle est égale à zéro euro et n'appliquera aucune déduction. Par conséquent, aux yeux des autorités fiscales, la totalité du prix de vente sera considérée comme une plus-value.

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