10 considérations légales clés lors de l'achat d'une propriété en Espagne

February 10, 2023

10 considérations légales clés lors de l'achat d'une propriété en Espagne

L'achat d'une propriété en Espagne est devenu de plus en plus populaire parmi les acheteurs non-résidents ces dernières années, et ce pour une bonne raison. L'Espagne bénéficie d'un climat chaud, de paysages magnifiques et d'un riche patrimoine culturel, ce qui en fait une destination recherchée par beaucoup. Cependant, lors de l'achat d'une propriété en Espagne, il est important de garder à l'esprit les aspects juridiques qui accompagnent le processus. En étant informé des 10 considérations juridiques clés, vous pouvez contribuer à garantir un achat réussi et sans heurts.

1. Vérifiez les informations du registre foncier 

Avant d'acheter une propriété, vous devez effectuer une recherche approfondie pour vous assurer qu'il n'y a pas de dettes ou de charges impayées sur la propriété, telles que des hypothèques, des taxes ou des frais communautaires. 

Que ce soit le futur propriétaire qui négocie l'achat directement ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la première démarche à effectuer est de se rendre au registre foncier correspondant pour connaître la situation juridique du bien en obtenant un Nota Simple. La Nota Simple est un certificat de base délivré par le Registre Foncier qui fournit des informations importantes sur la propriété. Elle fournit des informations sur le propriétaire actuel du bien, ainsi que des informations sur les hypothèques garanties par le bien, les droits de passage ou les éventuelles annotations de saisie préventive de l'administration fiscale. Il est crucial de prendre connaissance de ces informations, car les informations fournies par le registre prévalent devant les tiers. 

2. Vérifier les informations de Catastro

Une autre source d'information qui peut être consultée est le Catastro. Le Catastro contient une carte ou un plan de la propriété, qui indique son emplacement exact, sa taille et ses limites. Ces informations sont essentielles pour s'assurer que le bien que vous achetez correspond à celui qui vous intéresse.

Le Catastro est également utilisé par les autorités fiscales espagnoles pour déterminer la valeur imposable de la propriété, de sorte que la vérification des informations contenues dans le Catastro peut vous aider à comprendre la valeur estimée de la propriété et les taxes dont vous pourriez être responsable après son achat.

Il est important de noter que, parfois, les informations proposées par le cadastre ne coïncident pas avec celles du registre foncier. Depuis 2015, une tentative a été faite pour unifier les deux registres.

Dans l'ensemble, la vérification des informations contenues dans le Catastro est une étape clé dans le processus d'achat d'une propriété en Espagne, car elle permet de s'assurer que vous avez une compréhension complète et précise de la propriété que vous souhaitez acheter.

3. Examinez les règles de le communauté des propriétaires

Avant d'acheter une propriété en Espagne, il est essentiel de se familiariser avec les règles qui régissent l'immeuble. Le règlement de la communauté des propriétaires est inscrit sur la page de l'immeuble dans le registre foncier et décrit les obligations et les droits des propriétaires. Ces informations peuvent être obtenues auprès du vendeur ou du gestionnaire immobilier.

En outre, il peut exister un règlement intérieur propre à l'immeuble et différent du règlement de la communauté des propriétaires. Ces règles sont généralement privées et n'apparaissent pas dans le registre foncier. Cependant, il est important de les connaître car elles lient les tiers, selon les interprétations récentes des tribunaux. Il est donc conseillé de se renseigner sur ces règles internes auprès du vendeur ou du gestionnaire immobilier et de bien les comprendre avant de finaliser l'achat.

4. Examiner les infractions en matière d'urbanisme

Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, il est important de vérifier s'il n'y a pas d'infractions à la législation sur l'urbanisme. Il peut s'agir de modifications non approuvées, comme l'installation d'une fenêtre sans le permis requis, ou le placement de clôtures sur des terrasses. Pour obtenir ces informations, il est recommandé de contacter directement l'Ayuntamiento local.

5. Comprendre les lois espagnoles sur la propriété. 

Il est important de se familiariser avec les lois espagnoles sur la propriété, en particulier celles qui sont spécifiques aux acheteurs non-résidents, telles que les restrictions concernant l'achat de propriétés à proximité d'installations militaires ou dans des zones naturelles protégées.

Une fois que vous avez trouvé la bonne propriété, vous devez établir un contrat de vente, qui doit inclure toutes les conditions de la vente, notamment le prix d'achat, les modalités de paiement et la date d'achèvement.

Une fois le contrat de vente signé, vous devrez conclure la transaction en payant le prix d'achat et en enregistrant la propriété à votre nom.

Il est parfois recommandé d'engager un avocat pour vous aider dans le processus d'achat et vous conseiller sur les questions juridiques qui peuvent se poser.

6. Frais communautaires

Si vous achetez une propriété en Espagne qui fait partie d'une communauté, comme un immeuble d'habitation, vous devrez payer des frais de communauté. Ces frais servent à couvrir les coûts de maintenance et d'entretien des parties communes, telles que les ascenseurs, les piscines et les jardins. Avant d'acheter une propriété, il est important de comprendre le montant des frais de communauté que vous devrez payer et la fréquence à laquelle ils seront dus.

7. Assurance

Enfin, il est important de penser à souscrire une assurance pour votre propriété en Espagne. Il existe différents types d'assurance, notamment l'assurance habitation, qui couvre les dommages causés à la propriété, et l'assurance responsabilité civile, qui couvre les dommages que vous pourriez causer à des tiers en vivant dans la propriété. En souscrivant une assurance, vous pouvez vous protéger contre tout risque potentiel et vous assurer une certaine tranquillité d'esprit.

8. Obtention d'un numéro NIE.

En tant que non-résident, vous devrez obtenir un numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero), qui est un numéro d'identification fiscale pour les étrangers en Espagne.

9. Impôts sur l'acquisition

Lors de l'acquisition d'une propriété en Espagne, il est important de prendre en compte les taxes qui seront dues sur la transaction. Pour les propriétés neuves, les taxes dues sont la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et le droit de timbre. Les propriétés d'occasion, quant à elles, sont taxées par le biais de la taxe sur les transferts de propriété, qui représente un pourcentage du prix d'achat, déterminé par le gouvernement régional.

10. Impôt des non-résidents (Modelo 210)

En plus des impôts sur l'acquisition du bien, les propriétaires non-résidents sont également tenus de déclarer l'impôt des non-résidents (Modelo 210). Cette déclaration fiscale fait état à la fois des revenus locatifs perçus pour le bien et du revenu imputé, qui est un revenu présumé pour les jours pendant lesquels le bien n'a pas été loué. La déclaration de l'impôt des non-résidents peut être un processus compliqué, mais il est important de rester en conformité avec les lois fiscales espagnoles.

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En conclusion, l'achat d'une propriété en Espagne peut être une expérience enrichissante, mais il implique un ensemble complexe de considérations juridiques qui peuvent être accablantes pour les acheteurs non-résidents. Il est important d'être informé des principales considérations juridiques, des taxes et des obligations qui accompagnent le processus. En tenant compte de ces facteurs, vous pouvez contribuer à garantir un achat réussi et sans heurts.

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