10 Wichtige rechtliche Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Spanien

February 10, 2023

10 Wichtige rechtliche Aspekte beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist in den letzten Jahren bei ausländischen Käufern immer beliebter geworden, und das aus gutem Grund. Spanien bietet ein warmes Klima, atemberaubende Landschaften und ein reiches kulturelles Erbe, was es zu einem begehrten Reiseziel für viele macht. Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist es jedoch wichtig, die rechtlichen Aspekte zu beachten, die mit diesem Prozess einhergehen. Wenn Sie über die 10 wichtigsten rechtlichen Aspekte informiert sind, können Sie einen reibungslosen und erfolgreichen Kauf gewährleisten.

1. Informationen aus dem Grundbuch prüfen 

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie gründlich recherchieren, um sicherzustellen, dass auf der Immobilie keine ausstehenden Schulden oder Belastungen wie Hypotheken, Steuern oder Gemeindegebühren bestehen. 

Unabhängig davon, ob der künftige Eigentümer den Kauf direkt oder über einen Immobilienmakler abwickelt, ist der erste Schritt der Gang zum zuständigen Grundbuchamt, um sich durch Einholung einer Nota Simple über die rechtliche Situation der Immobilie zu informieren. Die Nota Simple ist eine vom Grundbuchamt ausgestellte Grundbescheinigung, die wichtige Informationen über die Immobilie enthält. Sie gibt Auskunft über den derzeitigen Eigentümer der Immobilie sowie über durch die Immobilie gesicherte Hypotheken, Wegerechte oder eventuelle Pfändungsschutzvermerke der Steuerbehörden. Es ist wichtig, diese Informationen zu kennen, da die Informationen des Registers gegenüber Dritten Vorrang haben.

2. Prüfen Sie die Informationen von Catastro

Eine weitere Informationsquelle, die konsultiert werden kann, ist der Catastro. Das Kataster enthält eine Karte oder einen Plan der Immobilie, aus dem ihre genaue Lage, Größe und Grenzen hervorgehen. Diese Informationen sind wichtig, um sicherzustellen, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, derjenigen entspricht, an der Sie interessiert sind.

Der Catastro wird auch von den spanischen Steuerbehörden verwendet, um den steuerpflichtigen Wert der Immobilie zu ermitteln. Die Überprüfung der im Catastro enthaltenen Informationen kann Ihnen also dabei helfen, den geschätzten Wert der Immobilie und die Steuern, die Sie nach dem Kauf möglicherweise zu zahlen haben, zu verstehen.

Es ist wichtig zu wissen, dass die Informationen des Katasters gelegentlich nicht mit denen des Grundbuchs übereinstimmen. Seit 2015 wird versucht, beide Register zu vereinheitlichen.

Insgesamt ist die Überprüfung der im Kataster enthaltenen Informationen ein wichtiger Schritt beim Kauf einer Immobilie in Spanien, da sie dazu beiträgt, dass Sie ein vollständiges und genaues Bild von der Immobilie haben, die Sie kaufen möchten.

3. Prüfen Sie die Regeln der Anwohnervereinigung.

Bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, sollten Sie sich unbedingt mit der Hausordnung vertraut machen, die für das Gebäude gilt. Die Satzung der Bewohnervereinigung ist auf der Seite des Gebäudes im Grundbuch eingetragen und beschreibt die Pflichten und Rechte der Eigentümer. Diese Informationen sind beim Verkäufer oder bei der Hausverwaltung erhältlich.

Darüber hinaus kann es auch interne Regeln geben, die speziell für das Gebäude gelten und sich von den Regeln der Eigentümergemeinschaft unterscheiden. Diese Regeln sind in der Regel privat und erscheinen nicht im Grundbuch. Es ist jedoch wichtig, sie zu kennen, da sie nach neueren Auslegungen der Gerichte auch Dritte binden. Es ist daher ratsam, sich beim Verkäufer oder Hausverwalter nach diesen internen Regeln zu erkundigen und sich vor Abschluss des Kaufs darüber klar zu werden.

4. Überprüfung von Verstößen gegen die Stadtplanung

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist es wichtig, auf etwaige Verstöße gegen städtebauliche Vorschriften zu achten. Dazu können nicht genehmigte Änderungen gehören, wie der Einbau eines Fensters ohne die erforderliche Genehmigung oder die Anbringung von Überdachungen auf Terrassen. Um diese Informationen zu erhalten, empfiehlt es sich, direkt mit dem örtlichen Ayuntamiento Kontakt aufzunehmen.

5. Das spanische Immobilienrecht verstehen.

Es ist wichtig, sich mit den spanischen Immobiliengesetzen vertraut zu machen, vor allem mit denjenigen, die speziell für ausländische Käufer gelten, wie z. B. die Beschränkungen für den Kauf von Immobilien in der Nähe von Militäreinrichtungen oder in Naturschutzgebieten.

Wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, müssen Sie einen Kaufvertrag abschließen, der alle Bedingungen des Verkaufs, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsbedingungen und des Fertigstellungstermins, enthalten sollte.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen Sie die Transaktion abschließen, indem Sie den Kaufpreis zahlen und die Immobilie auf Ihren Namen eintragen lassen.

In manchen Fällen empfiehlt es sich, einen Anwalt zu beauftragen, der Ihnen bei der Abwicklung des Kaufs hilft und Sie bei allen auftretenden rechtlichen Fragen berät.

6. Community feesKosten der Eigentümergemeinschaft.

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen, die Teil einer Gemeinschaft ist, z. B. ein Mehrfamilienhaus, müssen Sie Gemeinschaftsgebühren zahlen. Diese Gebühren werden zur Deckung der Kosten für die Wartung und Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche wie Aufzüge, Swimmingpools und Gärten verwendet. Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich darüber informieren, wie hoch die von Ihnen zu zahlenden Gemeinschaftsgebühren sind und wie oft sie fällig werden.

7. Versicherung

Schließlich ist es wichtig, den Abschluss einer Versicherung für Ihre Immobilie in Spanien in Betracht zu ziehen. Es gibt verschiedene Arten von Versicherungen, darunter die Hausratversicherung, die Schäden an der Immobilie abdeckt, und die Haftpflichtversicherung, die Schäden abdeckt, die Sie Dritten zufügen, während Sie in der Immobilie leben. Durch den Abschluss einer Versicherung können Sie sich gegen mögliche Risiken absichern und Ihren Seelenfrieden sichern.

8. Beantragung einer NIE-Nummer.

Als Nichtansässiger müssen Sie sich eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) besorgen, die eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer in Spanien ist.

9. Steuern auf den Kauf

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien ist es wichtig, die Steuern zu berücksichtigen, die für die Transaktion fällig werden. Bei Neubauimmobilien fallen die Mehrwertsteuer und die Stempelsteuer an. Bei Gebrauchtimmobilien hingegen wird die Grunderwerbssteuer fällig, ein von der Regionalregierung festgelegter Prozentsatz des Kaufpreises.

10. Steuer für Nicht-Residenten (Modelo 210)

Zusätzlich zu den Steuern auf den Erwerb der Immobilie müssen nicht residente Immobilieneigentümer auch die Nichtresidentensteuer (Modelo 210) einreichen. In dieser Steuererklärung werden sowohl die Mieteinnahmen aus der Immobilie als auch das unterstellte Einkommen angegeben, bei dem es sich um ein vermutetes Einkommen für die Tage handelt, an denen die Immobilie nicht vermietet wurde. Die Einreichung der Steuererklärung für Nicht-Residenten kann ein komplizierter Prozess sein, aber es ist wichtig, die spanischen Steuergesetze zu befolgen.

Wenn Sie ein nicht-residenter Immobilieneigentümer in Spanien sind, sollten Sie IberianTax für Ihre Steuererklärungen in Betracht ziehen. Als eines der führenden Unternehmen in diesem Bereich bietet IberianTax einen Online-Steuererklärungsdienst für die Einreichung der Steuererklärung für Nicht-Residenten an, für die keinerlei Steuerkenntnisse erforderlich sind. Dank der benutzerfreundlichen Plattform und des fachkundigen Teams können Sie iberiantax.com Ihre steuerlichen Pflichten anvertrauen, so dass Sie sich darauf konzentrieren können, Ihre Immobilie in Spanien zu genießen.


Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien eine lohnende Erfahrung sein kann, aber auch eine Reihe komplexer rechtlicher Überlegungen beinhaltet, die für nicht ansässige Käufer überwältigend sein können. Es ist wichtig, sich über die wichtigsten rechtlichen Aspekte, Steuern und Verpflichtungen zu informieren, die mit dem Prozess einhergehen. Wenn Sie diese Faktoren berücksichtigen, können Sie zu einem reibungslosen und erfolgreichen Kauf beitragen.

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