Guía básica sobre el impuesto sobre la renta por alquiler para propietarios no residentes en España

Eres un no residente que alquila su vivienda en España? Navegar por las complejidades del impuesto sobre los ingresos por alquiler puede parecer abrumador, sobre todo teniendo en cuenta las diferentes normas que se aplican a los residentes de la UE y a los de fuera de la UE. Sin embargo, conocer tus obligaciones fiscales puede ayudarte a reducir la base imponible y a evitar sanciones inesperadas. Esta guía completa explica todo lo que necesitas saber respecto al impuesto sobre los ingresos por alquiler para no residentes en España, desde las obligaciones generales y los gastos deducibles hasta los últimos cambios normativos. Te guiaremos a través de ejemplos prácticos y te mostraremos cómo IberianTax facilita el cumplimiento de la normativa, preparando tu propiedad para una temporada fiscal sin complicaciones.

Obligaciones generales para los propietarios no residentes en España

Como propietario no residente, el Modelo 210 es el formulario clave para declarar los ingresos por alquiler de inmuebles en España. A continuación, se ofrece un resumen para garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales relativas a los ingresos por alquiler en España:

• ¿Quién debe presentar la declaración? Cualquier propietario no residente que obtenga ingresos por alquiler en España está obligado a declarar dichos ingresos mediante el Modelo 210. Esto se aplica tanto si su propiedad se alquila ocasionalmente como alquiler vacacional como si se alquila de forma continuada a lo largo del año.
• Variaciones regionales – Requisitos de las Islas Canarias: Si es propietario de una vivienda en las Islas Canarias y la explota como alquiler vacacional, debe darse de alta y presentar declaraciones del IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), el impuesto local de la región. Este formulario es imprescindible para las propiedades utilizadas como alquileres vacacionales, ya que garantiza el cumplimiento de la normativa fiscal específica de las Islas Canarias.
• Cambios recientes en los plazos: A partir de 2024, los propietarios no residentes con ingresos por alquiler deberán presentar una declaración de impuestos anual antes del 20 de enero del año siguiente. Esta actualización sustituye al sistema de presentación trimestral para los ingresos por alquiler obtenidos a partir de 2024, simplificando el proceso a un único plazo anual.
• Normas de copropiedad: En el caso de inmuebles con varios propietarios, cada copropietario debe presentar un Modelo 210 individual correspondiente a su parte. Por ejemplo, si un inmueble es copropiedad al 50 %, cada propietario declara la mitad de los ingresos por alquiler y las deducciones. Esto garantiza la exactitud de la declaración y el cumplimiento de la normativa.

¿Qué gastos se pueden deducir? (Residentes de la UE frente a no residentes)

Las deducciones solo están permitidas para los residentes de la UE/EEE, lo que reduce considerablemente su base imponible. Estos gastos deducibles se prorratean en función del porcentaje de días que la propiedad permanece alquilada. A continuación se muestran algunos ejemplos:

• Amortización: España permite una deducción del 3 % sobre el coste de adquisición de la propiedad (excluyendo el valor del terreno). Esta deducción debe prorratearse en función del periodo de alquiler. Por ejemplo, con un coste de adquisición de la propiedad de 150.000 € y 50.000 € asignados al terreno, la amortización del 3 % se basaría en 100.000 €, lo que equivale a 3.000 € anuales. Para 90 días de alquiler, solo es deducible el 25 %, es decir, aproximadamente 739,73 €.
• Seguro e IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): El seguro del hogar y el IBI son deducibles por los días que la propiedad está alquilada. Así, con una prima de seguro de 300 € y un IBI de 500 €, si la propiedad se alquila durante 90 días, solo el 25 % de estos costes es deducible, lo que asciende a 73,97 € y 123,29 € respectivamente.
• Intereses del préstamo: Los intereses de un préstamo utilizado para adquirir la vivienda también son deducibles, en función de los días alquilados. Si los intereses anuales son de 1.200 €, solo serían deducibles 295,89 € por 90 días de alquiler.
• Reparaciones y mantenimiento: A diferencia de las mejoras o inversiones de capital, los gastos de reparación y mantenimiento de la vivienda (por ejemplo, 300 € por pintar el inmueble) son totalmente deducibles en el ejercicio en el que se produce el alquiler. Esto significa que el gasto no debe prorratearse, por lo que, aunque la vivienda solo haya estado alquilada durante 90 días, podrá deducirse el importe completo.

Tipos impositivos para no residentes sobre los ingresos por alquiler

Los tipos impositivos en España varían en función de la situación de residencia:

• Residentes fiscales de la UE/EEE: Se gravan al 19 % sobre los ingresos netos por alquiler (tras las deducciones).
• Residentes fiscales no pertenecientes a la UE: se gravan al 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler, sin que se permitan deducciones.

Esta diferencia tiene un impacto significativo en la carga fiscal, lo que hace que las deducciones sean muy ventajosas para los residentes de la UE/EEE.

Ejemplos: Impuesto sobre la renta por alquiler para residentes de la UE frente a no residentes de la UE

A continuación se presentan dos ejemplos que ilustran cómo los gastos deducibles y los tipos impositivos afectan a los residentes de la UE y a los no residentes de la UE.

Ejemplo 1: Marie, de Francia (residente en la UE)

Marie es propietaria de una vivienda en Barcelona que alquila durante 90 días a 1.200 € al mes, lo que supone unos ingresos por alquiler de 3.600 €. Marie tiene varios gastos, todos ellos prorrateados para los 90 días de alquiler:

• Ingresos por alquiler: 3.600 €
• Gastos deducibles prorrateados:

- Amortización: 739,73 €

- Seguro: 73,97 €

- IBI: 123,29 €

- Intereses del préstamo: 295,89 €

- Reparaciones: 300 € (totalmente deducibles)

• Total de gastos deducibles: 1.532,88 €

Base neta imponible: 3.600 € - 1.532,88 € = 2.067,12 €

Impuesto a pagar: 2.067,12 € x 19 % = 392,75 €

Al aprovechar las deducciones, Marie reduce significativamente su renta imponible.

Ejemplo 2: John, del Reino Unido (no residente en la UE)

John, residente en el Reino Unido, alquila su vivienda en Madrid durante 90 días y obtiene unos ingresos de 3.000 €. Al no ser residente en la UE, John tributa por sus ingresos brutos sin deducciones.

Ingresos por alquiler: 3.000 €
Impuesto a pagar: 3.000 € x 24 % = 720 €

Al no poder beneficiarse de deducciones, la carga fiscal de John es mayor que la de Marie, lo que demuestra el impacto de la residencia en la UE sobre las obligaciones fiscales.

Importante: Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional ha establecido que los no residentes fuera de la UE/EEE podrían tener derecho a deducir gastos relacionados con el alquiler de la misma forma que los residentes de la UE/EEE. No obstante, dicha sentencia ha sido recurrida por la Abogacía del Estado ante el Tribunal Supremo.

En caso de que el Tribunal Supremo confirme este criterio y declare discriminatoria la normativa actual, los no residentes fuera de la UE podrían deducir sus gastos en futuras declaraciones de ingresos por alquiler en España.

Para más información, consulte nuestro artículo actualizado sobre esta cuestión.

Cómo IberianTax facilita el proceso de declaración de la renta por alquiler a los no residentes

IberianTax ofrece una plataforma eficiente y fácil de usar para los no residentes que necesitan presentar la declaración de la renta por alquiler en España. Así es como simplificamos el cumplimiento de la normativa:

• Cálculos automatizados: IberianTax calcula automáticamente las deducciones prorrateadas para los residentes de la UE, lo que ahorra tiempo y garantiza el cumplimiento de la normativa fiscal española. Esta función minimiza el riesgo de errores y maximiza las deducciones a las que tienes derecho.
• Recordatorios de plazos y asistencia para la presentación: Nuestra plataforma envía recordatorios antes de la fecha límite de presentación del 20 de enero, lo que garantiza que cumplas con los plazos. Además, nuestro equipo de asistencia está disponible para responder a tus preguntas, haciendo que la presentación de la declaración sea lo más sencilla posible.

Con IberianTax, cuentas con un socio de confianza que te guía a través de los requisitos fiscales para no residentes en España, para que puedas centrarte en lo que realmente importa: disfrutar de tu inversión en España.