Sentencia de la Audiencia Nacional: deducción de los gastos de alquiler en España para propietarios fuera de la UE.

Los propietarios de inmuebles en España que residen fuera de la Unión Europea (UE) y del Espacio Económico Europeo (EEE) han sufrido durante años un trato fiscal desfavorable en comparación con los residentes comunitarios. Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional podría abrir la puerta a un cambio importante.

Hasta ahora, los no residentes extracomunitarios que alquilan su vivienda en España pagan un 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de descontar gastos habituales como seguros, limpieza, impuestos o mantenimiento.

Por el contrario, los residentes en la UE y el EEE tributan al 19% y pueden deducir una serie de gastos relacionados con el alquiler, determinando así su base imponible sobre la renta neta.

En julio de 2025, la Audiencia Nacional declaró que esta diferencia era ilegal y contraria al Derecho de la UE.

Actualización importante: el Tribunal Supremo revisará el caso

Actualización (septiembre de 2026): se ha producido una novedad importante en el caso sobre la deducción de los gastos de alquiler para propietarios residentes fuera de la UE/EEE.

Tras la sentencia de la Audiencia Nacional de julio de 2025, el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de casación (auto de 15 de julio de 2026). Analizará si la restricción actual que impide a los residentes fuera de la UE/EEE deducir los gastos del alquiler es compatible con el principio europeo de libre circulación de capitales.

Se espera que el Tribunal Supremo examine la cuestión en los próximos meses. Todavía no hay una decisión definitiva, por lo que, de momento, la normativa actual se mantiene sin cambios.

Seguiremos muy de cerca la evolución del caso y te mantendremos informado en cuanto el Tribunal Supremo se pronuncie.

¿Qué ha decidido el tribunal?

El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó una sentencia trascendental (3630/2025) en la que reconoce el derecho de los contribuyentes no residentes extracomunitarios a deducir los gastos directamente relacionados con el arrendamiento de sus inmuebles en España.

El tribunal, haciendo referencia a diferentes sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), indica que resultaría contrario al Derecho de la Unión y al artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (principio de libre circulación de capitales) limitar la posibilidad de deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos del arrendamiento únicamente a residentes de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, sin extender este derecho a los no residentes de terceros países.

La sentencia se basa en la jurisprudencia consolidada del TJUE que ha extendido los efectos de las libertades comunitarias, especialmente la libre circulación de capitales, a residentes en terceros Estados.

¿Qué gastos podrían ser deducibles?

Si la sentencia llega a consolidarse, los propietarios no residentes fuera de la UE podrían deducir:

• Limpieza y mantenimiento
• Suministros (luz, agua, gas)
• Impuestos locales como el IBI y cuotas de comunidad
• Reparaciones
• Seguros
• Honorarios de agencia o gestión
• Amortización del inmueble

Estos gastos deberán estar directamente relacionados con los rendimientos obtenidos por el alquiler en España y tener un vínculo económico directo con la actividad de arrendamiento.

¿Cuál es la situación actual?

Importante: La Abogacía del Estado ha recurrido la decisión ante el Tribunal Supremo. En julio de 2026, el Tribunal Supremo admitió a trámite el recurso (ver la actualización más arriba).

A fecha de septiembre de 2026:

• El Modelo 210 no permite incluir gastos cuando la residencia fiscal está fuera de la UE.
• La Agencia Tributaria mantiene su criterio actual hasta que exista sentencia firme.
• Las liquidaciones seguirán calculándose sobre ingresos brutos al 24%.

¿Qué hacer ahora?

Guarda toda la documentación

Conserva todos los justificantes de tus gastos de alquiler de los últimos 4 años y de los ejercicios futuros.

Evalúa presentar una reclamación preventiva

Dado que la sentencia aún no es firme y no se espera que el Tribunal Supremo se pronuncie hasta dentro de varios meses, los ejercicios más antiguos corren el riesgo de prescribir (4 años). Para evitar perder el derecho a reclamar si el Tribunal Supremo confirma la sentencia, recomendamos presentar una solicitud de rectificación cautelar que permita interrumpir el plazo de prescripción y preservar tu derecho a obtener la devolución en el futuro. Sin esta actuación, cuando llegue la sentencia definitiva, habrás perdido definitivamente el derecho a reclamar los ejercicios más antiguos.

Mantente informado

Mantente informado con nuestras actualizaciones en el blog y en redes sociales (Instagram, Facebook y LinkedIn).

Consulta con profesionales

Desde IberianTax podemos ayudarte a:

• Evaluar tu situación particular
• Preparar y presentar una solicitud de rectificación cautelar
• Gestionar todo el proceso administrativo

Mirando al futuro

En IberianTax valoramos esta sentencia como un paso positivo hacia una tributación más justa para los propietarios no residentes fuera de la UE. 

Si el Tribunal Supremo confirma este criterio, estaremos ante un cambio importante que:

• Equiparará el tratamiento fiscal de todos los no residentes, independientemente de su país de origen
• Permitirá tributar sobre la renta neta real, no sobre ingresos brutos
• Podría abrir la puerta a reclamaciones de devolución por los últimos 4 años
• Hará más atractiva la inversión inmobiliaria en España para inversores extracomunitarios

Seguiremos atentos a cualquier novedad y os informaremos de inmediato. Y si necesitas tranquilidad en la gestión de tu Modelo 210, nuestro equipo está a tu disposición para ayudarte.