Nuevo decreto de vivienda: qué cambia para los propietarios no residentes

El 6 de octubre de 2026 el Gobierno aprobó un nuevo decreto de vivienda, el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre. Trae un IVA del 10 % para el alquiler vacacional de corta duración, posibles recargos en el IBI de viviendas turísticas y vacías, un tope del 2 % a la subida de los alquileres y un cambio en el cálculo de la renta imputada a partir de 2027. Aún debe ser convalidado por el Congreso, algo que previsiblemente ocurrirá en las próximas semanas. En este artículo te explicamos, de forma sencilla, qué significa para ti como propietario no residente en España.

¿Cómo afecta el decreto a los no residentes?

• Las normas ligadas al inmueble (contratos de alquiler, IVA del alquiler vacacional, recargos del IBI, plusvalía municipal) se aplican a todos los propietarios, vivan o no en España.
• La renta imputada: el IRNR calcula la renta imputada aplicando el artículo 85 de la Ley del IRPF. Como el decreto modifica ese artículo, la nueva escala se aplica también a tu Modelo 210 de renta imputada a partir del ejercicio 2027 (te lo explicamos más abajo).
• Lo que no se aplica: los incentivos propios del IRPF (las reducciones de hasta el 100 % para los propietarios que bajen el alquiler y la nueva deducción del 10 % para inquilinos) son solo para residentes fiscales en España. Seguirás presentando tu Modelo 210 de renta imputada o de ingresos por alquiler como hasta ahora.

Qué cambia según el uso que le das a tu vivienda

Si alquilas a turistas (estancias de hasta 30 noches)

Es el grupo más afectado. Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un apartamento o vivienda amueblada a un mismo huésped durante 30 noches o menos dejará de estar exento de IVA y tributará al 10 % de IVA. Hasta ahora, estos alquileres solo llevaban IVA si ofrecías servicios propios de un hotel, como limpieza diaria o comidas. Queda excluida la vivienda habitual del propietario.

Qué significa en la práctica:

• Tendrás que darte de alta como empresario o autónomo a efectos de IVA ante la Agencia Tributaria, repercutir el 10 % a tus huéspedes (o asumirlo en el precio) y presentar cada trimestre el Modelo 303 de IVA.
• En IberianTax ya estamos trabajando en un nuevo servicio para ayudarte a presentar estas declaraciones de IVA.
• Consulta cómo gestionará la facturación a partir de diciembre tu plataforma de reservas o tu empresa gestora.
• Seguirás presentando el Modelo 210 por tus ingresos por alquiler. El IVA que cobras a los huéspedes no forma parte de tus ingresos por alquiler.
• En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (zonas tensionadas), tu ayuntamiento podrá añadir además un recargo en el IBI de las viviendas turísticas: hasta el 50 %, hasta el 100 % si tienes dos o más y hasta el 150 % si tienes cuatro o más. No es automático: cada ayuntamiento debe aprobarlo en su ordenanza fiscal.

Si alquilas por unos meses (alquiler de temporada)

Los contratos de temporada (de más de 31 días y, por lo general, de no más de 12 meses) deben recoger ahora una causa real y justificada de la estancia temporal, como estudios, trabajo temporal o un tratamiento médico. Si la causa no está justificada, o si se encadenan más de dos contratos de temporada, el contrato se considerará un alquiler de vivienda habitual, con todas las protecciones del inquilino que eso supone (duración, prórrogas y límites de renta).

Si alquilas a largo plazo

• Subidas del alquiler limitadas al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo que acuerdes otra cosa con el inquilino. Si la renta ya supera el índice de referencia oficial, no podrá subir.
• Prórroga extraordinaria: los inquilinos cuyo contrato termine antes del 31 de diciembre de 2028 podrán pedir prorrogarlo hasta dos años, en las mismas condiciones, siempre que estén al corriente de pago. Solo podrás negarte si necesitas la vivienda para ti o para familiares cercanos.
• Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar lo que costaría alquilar la vivienda entera.
• Desahucios: los desahucios de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional podrán suspenderse hasta el 31 de diciembre de 2030, y la comunidad autónoma cubrirá las rentas impagadas.
• Incentivos fiscales: las nuevas reducciones del IRPF de hasta el 100 % para los propietarios que bajen el alquiler no se aplican al Modelo 210. Si resides en la UE o el EEE, puedes seguir deduciendo tus gastos y tributar al 19 % sobre el rendimiento neto. Nuestra calculadora de impuestos por ingresos de alquiler te da una estimación.

Si tu vivienda está vacía o es para uso propio

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, es decir, vacías de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años. Fuera de las zonas tensionadas, solo afecta a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales (hasta el 50 %, o hasta el 100 % si la vivienda lleva más de tres años vacía). En zonas tensionadas puede aplicarse a cualquier propietario (hasta el 50 %, y hasta el 100 % o más para titulares de cuatro o más viviendas). En todos los casos, tu ayuntamiento debe aprobarlo en su ordenanza fiscal. Buena noticia para la mayoría de nuestros clientes: el decreto considera expresamente causa justificada el uso como segunda residencia, con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, por lo que una vivienda vacacional que usas no debería considerarse vacía. También quedan cubiertas las viviendas en venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses) a precio de mercado.

El cambio más relevante para la mayoría de nuestros clientes está en la renta imputada. Desde el 1 de enero de 2027, el IRPF sustituye el porcentaje fijo actual (2 % del valor catastral, o 1,1 % si ha sido revisado) por una escala progresiva que se aplica por tramos sobre la suma de los valores catastrales de tus inmuebles (excluida la vivienda habitual): 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % de 100.000 € a 500.000 €, 2 % de 500.000 € a 1.000.000 € y 3 % a partir de 1.000.000 €. Como el IRNR aplica el artículo 85 de la Ley del IRPF para calcular la renta imputada, esta escala se aplica también a tu Modelo 210. En la práctica, los propietarios con valor catastral revisado (hoy al 1,1 %) pagarán más por la parte que supere los 100.000 €, mientras que aquellos cuyo valor no ha sido revisado (hoy al 2 %) pagarán, en general, menos. Aunque la nueva escala entra en vigor el 1 de enero de 2027, no tendrá efectos hasta la declaración del ejercicio 2027, que se presenta en 2028. Tus declaraciones de renta imputada de 2025 y 2026 se calculan exactamente igual que hasta ahora. Puedes comprobar tu cifra actual con nuestra calculadora del impuesto anual de no residentes.

Si estás pensando en vender

• Desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos para calcular la plusvalía municipal.
• Hasta el 31 de diciembre de 2030, los fondos de inversión y los grandes tenedores (más de 10 viviendas) tienen limitada la compra de viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado. Afecta sobre todo a ventas de carteras con descuento, no a una venta normal a precio de mercado.
• Tu Modelo 210 de ganancias patrimoniales y la retención del 3 % al vender no cambian.

Resumen de un vistazo

Tu situación	Qué cambia	Desde cuándo
Alquiler vacacional (hasta 30 noches)	IVA del 10 %; posible recargo del IBI en zonas tensionadas	1 de diciembre de 2026 (IVA); IBI solo si lo aprueba el ayuntamiento
Alquiler de temporada	Hay que justificar la causa temporal; si no, se considera alquiler de vivienda habitual	8 de octubre de 2026
Alquiler de larga duración	Tope del 2 % a las subidas; prórroga de hasta 2 años a petición del inquilino	Hasta el 31 de diciembre de 2027 (tope); contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 (prórroga)
Vivienda vacía	Posible recargo del IBI	Solo si lo aprueba el ayuntamiento
Uso propio / vivienda vacacional	Nueva escala progresiva de la renta imputada, aplicable también al Modelo 210	Ejercicio 2027 (se presenta en 2028)
Venta	Nuevos coeficientes de la plusvalía municipal	1 de diciembre de 2026

Qué te recomendamos

• Si alquilas a turistas, prepárate ya para el IVA del 1 de diciembre: habla con tu plataforma o gestor sobre la facturación y planifica tu alta a efectos de IVA y la presentación trimestral del Modelo 303. Muy pronto podremos ayudarte con ello.
• Atento a tu ayuntamiento. Los recargos del IBI requieren una ordenanza municipal. Si quieres que tu IBI y el resto de impuestos locales se paguen a tiempo sin preocuparte, podemos configurar la domiciliación de tus impuestos locales.
• Sigue presentando tu Modelo 210 como siempre. Tus obligaciones de 2025 y 2026 no cambian por este decreto.

Actualizaremos este artículo si hay novedades.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y se basa en el Real Decreto-ley 29/2026 publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026. El decreto debe ser convalidado por el Congreso y su contenido puede cambiar. No sustituye al asesoramiento fiscal personalizado. Puedes consultar el texto oficial en el BOE.