Neues Wohnungsdekret in Spanien: Was sich für nicht-residente Eigentümer ändert

Am 6. Oktober 2026 hat die spanische Regierung ein neues Wohnungsdekret verabschiedet, das Real Decreto-ley 29/2026. Es wurde am 7. Oktober im BOE veröffentlicht und gilt seit dem 8. Oktober. Es bringt 10 % Mehrwertsteuer auf kurzfristige Ferienvermietung, mögliche IBI-Zuschläge für Ferien- und leerstehende Wohnungen, eine Begrenzung von Mieterhöhungen auf 2 % und eine Änderung bei der Berechnung des unterstellten Einkommens ab 2027. Es muss noch vom Kongress bestätigt werden, was voraussichtlich in den kommenden Wochen geschehen wird. In diesem Artikel erklären wir Ihnen verständlich, was das für Sie als nicht-residenten Immobilieneigentümer in Spanien bedeutet.

Wie wirkt sich das Dekret auf Nicht-Residenten aus?

• Regeln, die an die Immobilie geknüpft sind (Mietverträge, Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung, IBI-Zuschläge, plusvalía municipal), gelten für alle Eigentümer, unabhängig davon, ob sie in Spanien leben.
• Unterstelltes Einkommen: Die IRNR berechnet das unterstellte Einkommen nach Artikel 85 des IRPF-Gesetzes. Da das Dekret diesen Artikel ändert, gilt die neue Staffel ab dem Steuerjahr 2027 auch für Ihr Modelo 210 für das unterstellte Einkommen (mehr dazu unten).
• Was für Sie nicht gilt: Die IRPF-Anreize (Ermäßigungen von bis zu 100 % für Vermieter, die die Miete senken, und der neue Abzug von 10 % für Mieter) gelten nur für in Spanien steuerlich Ansässige. Sie reichen Ihr Modelo 210 für unterstelltes Einkommen oder Mieteinnahmen weiterhin wie bisher ein.

Was sich je nach Nutzung Ihrer Immobilie ändert

Wenn Sie an Feriengäste vermieten (Aufenthalte bis zu 30 Nächte)

Diese Gruppe ist am stärksten betroffen. Ab dem 1. Dezember 2026 ist die Vermietung einer möblierten Wohnung oder eines Hauses an denselben Gast für 30 Nächte oder weniger nicht mehr von der Mehrwertsteuer befreit und unterliegt 10 % Mehrwertsteuer. Bisher fiel Mehrwertsteuer nur an, wenn Sie hotelähnliche Leistungen wie tägliche Reinigung oder Verpflegung anboten. Ausgenommen ist der Hauptwohnsitz des Eigentümers.

Was das für Sie konkret bedeutet:

• Sie müssen sich bei der Agencia Tributaria als Unternehmer bzw. Selbstständiger für die Mehrwertsteuer registrieren, Ihren Gästen 10 % Mehrwertsteuer berechnen (oder sie in Ihren Preis einrechnen) und jedes Quartal das Modelo 303 (Mehrwertsteuererklärung) einreichen.
• Bei IberianTax arbeiten wir bereits an einem neuen Service, der Ihnen bei diesen Mehrwertsteuererklärungen hilft.
• Klären Sie, wie Ihre Buchungsplattform oder Ihre Verwaltungsfirma die Rechnungsstellung ab Dezember handhaben wird.
• Sie reichen weiterhin Ihr Modelo 210 für Mieteinnahmen ein. Die Mehrwertsteuer, die Sie von Ihren Gästen einnehmen, gehört nicht zu Ihren Mieteinnahmen.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas tensionadas) kann Ihre Gemeinde zusätzlich einen IBI-Zuschlag auf Ferienwohnungen erheben: bis zu 50 %, bis zu 100 %, wenn Sie zwei oder mehr besitzen, und bis zu 150 %, wenn Sie vier oder mehr besitzen. Das geschieht nicht automatisch: Jede Gemeinde muss ihn in ihrer Steuersatzung beschließen.

Wenn Sie für einige Monate vermieten (Saisonvermietung)

Saisonverträge (mehr als 31 Tage und in der Regel nicht mehr als 12 Monate) müssen nun einen echten, begründeten Anlass für den vorübergehenden Aufenthalt angeben, etwa ein Studium, eine befristete Arbeit oder eine medizinische Behandlung. Ist der Anlass nicht begründet oder werden mehr als zwei Saisonverträge aneinandergereiht, gilt der Vertrag als dauerhafter Wohnraummietvertrag, mit allen damit verbundenen Mieterschutzrechten (Laufzeit, Verlängerungen und Mietobergrenzen).

Wenn Sie langfristig vermieten

• Mieterhöhungen auf 2 % begrenzt bis zum 31. Dezember 2027, sofern Sie mit dem Mieter nichts anderes vereinbaren. Liegt die Miete bereits über dem offiziellen Referenzindex, darf sie gar nicht erhöht werden.
• Außerordentliche Verlängerung: Mieter, deren Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet, können eine Verlängerung um bis zu zwei Jahre zu denselben Bedingungen verlangen, sofern sie mit der Miete nicht im Rückstand sind. Sie können nur ablehnen, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen.
• Zimmervermietung: Die Summe der Mieten aller Zimmer darf die Miete für die gesamte Wohnung nicht übersteigen.
• Räumungen: Räumungen schutzbedürftiger Mieter ohne alternative Unterkunft können bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt werden; die Region übernimmt dann die ausstehende Miete.
• Steueranreize: Die neuen IRPF-Ermäßigungen von bis zu 100 % für Vermieter, die die Miete senken, gelten nicht für das Modelo 210. Wenn Sie in der EU oder im EWR wohnen, können Sie weiterhin Ihre Ausgaben abziehen und zahlen 19 % auf den Nettoertrag. Unser Steuerrechner für Mieteinnahmen liefert Ihnen eine Schätzung.

Wenn Ihre Immobilie leer steht oder Sie sie selbst nutzen

Die Gemeinden können einen IBI-Zuschlag auf dauerhaft unbewohnte Wohnungen erheben, also Wohnungen, die ohne berechtigten Grund länger als zwei Jahre ununterbrochen leer stehen. Außerhalb angespannter Gebiete betrifft er nur Eigentümer von vier oder mehr Wohnimmobilien (bis zu 50 % oder bis zu 100 %, wenn die Wohnung länger als drei Jahre leer steht). In angespannten Gebieten kann er jeden Eigentümer treffen (bis zu 50 % und bis zu 100 % oder mehr für Eigentümer von vier oder mehr Wohnungen). In allen Fällen muss Ihre Gemeinde ihn in ihrer Steuersatzung beschließen. Eine gute Nachricht für die meisten unserer Kunden: Das Dekret erkennt die Nutzung als Zweitwohnsitz ausdrücklich als berechtigten Grund an, bis zu höchstens vier Jahren ununterbrochenen Leerstands. Eine Ferienwohnung, die Sie nutzen, sollte daher nicht als leerstehend gelten. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen, die zu Marktbedingungen zum Verkauf (bis zu einem Jahr) oder zur Miete (bis zu sechs Monaten) angeboten werden.

Die für die meisten unserer Kunden wichtigste Änderung betrifft das unterstellte Einkommen. Ab dem 1. Januar 2027 ersetzt die IRPF den heutigen festen Satz (2 % des valor catastral oder 1,1 %, wenn dieser revidiert wurde) durch eine progressive Staffel, die stufenweise auf die Summe der Katasterwerte Ihrer Immobilien (ohne Hauptwohnsitz) angewendet wird: 1,1 % bis 100.000 €, 1,5 % von 100.000 € bis 500.000 €, 2 % von 500.000 € bis 1.000.000 € und 3 % über 1.000.000 €. Da die IRNR das unterstellte Einkommen nach Artikel 85 des IRPF-Gesetzes berechnet, gilt diese Staffel auch für Ihr Modelo 210. In der Praxis zahlen Eigentümer mit revidiertem Katasterwert (heute 1,1 %) auf den Teil über 100.000 € mehr, während Eigentümer mit nicht revidiertem Wert (heute 2 %) in der Regel weniger zahlen. Auch wenn die neue Staffel am 1. Januar 2027 in Kraft tritt, wirkt sie sich erst auf die Erklärung für das Steuerjahr 2027 aus, die 2028 eingereicht wird. Ihre Erklärungen zum unterstellten Einkommen für 2025 und 2026 werden genau wie bisher berechnet. Ihren aktuellen Betrag können Sie mit unserem Steuerrechner für Nicht-Residenten prüfen.

Wenn Sie einen Verkauf planen

• Ab dem 1. Dezember 2026 werden die Höchstkoeffizienten zur Berechnung der plusvalía municipal aktualisiert.
• Bis zum 31. Dezember 2030 dürfen Investmentfonds und Großvermieter (mehr als 10 Wohnungen) Wohnungen nur eingeschränkt unter 70 % ihres Marktwerts kaufen. Das betrifft vor allem rabattierte Portfolioverkäufe, nicht einen normalen Verkauf zum Marktpreis.
• Ihr Modelo 210 für die Kapitalertragssteuer und die 3-%-Quellensteuer beim Verkauf ändern sich nicht.

Zusammenfassung auf einen Blick

Ihre Situation	Was sich ändert	Ab wann
Ferienvermietung (bis zu 30 Nächte)	10 % Mehrwertsteuer; möglicher IBI-Zuschlag in angespannten Gebieten	1. Dezember 2026 (Mehrwertsteuer); IBI nur, wenn die Gemeinde ihn beschließt
Saisonvermietung	Der vorübergehende Anlass muss begründet werden, sonst gilt der Vertrag als dauerhafte Wohnraummiete	8. Oktober 2026
Langzeitmiete	Begrenzung der Erhöhungen auf 2 %; Verlängerung um bis zu 2 Jahre auf Wunsch des Mieters	Bis 31. Dezember 2027 (Begrenzung); Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden (Verlängerung)
Leerstehende Wohnung	Möglicher IBI-Zuschlag	Nur, wenn die Gemeinde ihn beschließt
Eigennutzung / Ferienhaus	Neue progressive Staffel für das unterstellte Einkommen, die auch für das Modelo 210 gilt	Steuerjahr 2027 (Einreichung 2028)
Verkauf	Aktualisierte Koeffizienten der plusvalía municipal	1. Dezember 2026

Unsere Empfehlungen

• Wenn Sie an Feriengäste vermieten, bereiten Sie sich jetzt auf die Mehrwertsteuer ab dem 1. Dezember vor: Sprechen Sie mit Ihrer Plattform oder Ihrem Verwalter über die Rechnungsstellung und planen Sie Ihre Registrierung sowie die vierteljährlichen Erklärungen mit dem Modelo 303. Schon bald können wir Ihnen dabei helfen.
• Behalten Sie Ihre Gemeinde im Blick. IBI-Zuschläge erfordern eine Gemeindesatzung. Wenn Ihre IBI und Ihre übrigen lokalen Steuern pünktlich und ohne Sorgen bezahlt werden sollen, richten wir Ihnen die Lastschrift für Ihre lokalen Steuern ein.
• Reichen Sie Ihr Modelo 210 weiterhin wie gewohnt ein. Ihre Pflichten für 2025 und 2026 ändern sich durch dieses Dekret nicht.

Wir aktualisieren diesen Artikel, sobald es Neuigkeiten gibt.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und basiert auf dem Real Decreto-ley 29/2026, veröffentlicht im BOE am 7. Oktober 2026. Das Dekret muss vom Kongress bestätigt werden, und sein Inhalt kann sich ändern. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Den offiziellen Text finden Sie im BOE.