Brüssel geht erneut gegen Spanien wegen der Mietsteuer vor: Was das für Nichtansässige bedeutet

Die Europäische Kommission hat sich erneut mit der spanischen Steuerregelung für die Vermietung von Wohnraum befasst. Konkret hat sie Spanien ein ergänzendes Aufforderungsschreiben übermittelt, da sie der Ansicht ist, dass die für Gebietsfremde geltende Steuerregelung im Vergleich zu der für gebietsansässige Steuerpflichtige weiterhin diskriminierend ist.

Der Kern des Problems ist klar: Während Gebietsansässige von Steuererleichterungen auf Einkünfte aus der Vermietung einer als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie profitieren können, sind Gebietsfremde von diesem Vorteil ausgeschlossen. Nach Ansicht der Kommission könnte diese Ungleichbehandlung gegen den freien Kapitalverkehr gemäß Artikel 63 AEUV verstoßen.

Diese Frage betrifft unmittelbar Tausende von gebietsfremden Vermietern, die Immobilien in Spanien vermieten und für dieselben Einkünfte aus Vermietung einer höheren Steuerlast unterliegen als Gebietsansässige.

Was genau hat die Europäische Kommission unternommen?

Die Kommission hat bislang weder eine Geldbuße verhängt noch die spanischen Rechtsvorschriften geändert. Sie hat vielmehr ein bereits bestehendes Vertragsverletzungsverfahren wieder aufgenommen und ausgeweitet.

Die Europäische Kommission hatte Spanien bereits am 8. März 2019 ein erstes Mahnschreiben zu dieser Angelegenheit übermittelt. Da das Problem nun nicht behoben wurde und die im Jahr 2025 eingeführten Änderungen zudem die Ungleichbehandlung aufrechterhalten, hat die Kommission ein ergänzendes Mahnschreiben versandt.

Rechtlich gesehen bedeutet dies, dass die Kommission der Ansicht ist, dass Spanien weiterhin gegen EU-Recht verstößt, und dem Land eine Frist – in der Regel zwei Monate – gesetzt hat, um zu antworten und die Situation zu bereinigen. Sollte die Antwort nicht zufriedenstellend ausfallen, könnte der nächste Schritt eine mit Gründen versehene Stellungnahme und anschließend eine Klage vor dem EuGH sein.

Wo liegt die steuerliche Diskriminierung?

Die Diskriminierung ergibt sich daraus, dass das spanische System unterscheidet zwischen:

• In Spanien ansässigen Steuerpflichtigen, die Anspruch auf erhebliche Steuererleichterungen für Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien haben.
• Nicht ansässigen Steuerpflichtigen, die keinen Anspruch auf denselben Vorteil haben, obwohl sie gleichwertige Einkünfte aus der Vermietung einer in Spanien gelegenen Immobilie erzielen.

Das von der Europäischen Kommission im Jahr 2019 eingeleitete Vertragsverletzungsverfahren konzentrierte sich zunächst auf den Abzug, der auf die Nettoeinkünfte aus der Vermietung von als Hauptwohnsitz genutzten Wohnimmobilien anwendbar ist – traditionell auf 60 % festgelegt und später auf 50 % gesenkt –, wie in Artikel 23 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes vorgesehen. Die Kommission vertritt jedoch die Auffassung, dass aufeinanderfolgende Reformen die Diskriminierung nicht beseitigt, sondern lediglich neu gestaltet haben:

Ab 2025 hat der spanische Gesetzgeber diese Regelung durch ein System variabler Freibeträge (zwischen 50 % und 90 %) ersetzt, die an die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen geknüpft sind, jedoch in jedem Fall auf gebietsansässige Steuerpflichtige beschränkt sind, die ihre Einkünfte im Rahmen der Einkommensteuer für natürliche Personen versteuern. Im Gegensatz dazu werden gebietsfremde Eigentümer weiterhin nach dem IRNR besteuert und können diese Freibeträge nicht in Anspruch nehmen, selbst wenn sie eine Immobilie zu Wohnzwecken unter Bedingungen vermieten, die mit denen eines Gebietsansässigen im Wesentlichen vergleichbar sind. Nach Ansicht der Kommission kann diese ausschließlich auf dem steuerlichen Wohnsitz beruhende Asymmetrie eine Beschränkung des freien Kapitalverkehrs (Artikel 63 AEUV) und eine mit dem Grundsatz der Nichtdiskriminierung nach EU-Recht unvereinbare Ungleichbehandlung darstellen.

Aus europäischer Sicht besteht der Einwand nicht darin, dass Spanien keine steuerlichen Anreize für die Vermietung von Wohnraum schaffen darf. In Frage gestellt wird vielmehr, dass diese Anreize den in Spanien steuerlich ansässigen Personen vorbehalten sind und damit Gebietsfremde ausschließen, die eine vergleichbare wirtschaftliche Tätigkeit ausüben: die Vermietung einer als Hauptwohnsitz bestimmten Immobilie auf spanischem Hoheitsgebiet.

Was genau bedeutet die 50-prozentige Mietminderung für eine als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie?

Die Minderung stützt sich auf das Gesetz 35/2006 vom 28. November über die Einkommensteuer (LIRPF).

Im Rahmen der Einkommensteuerregelung werden Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie als Einkünfte aus Immobilienvermögen eingestuft.

Der allgemeine Rahmen für Gebietsansässige sieht wie folgt aus:

1. Das Bruttoeinkommen (die erzielten Mieteinnahmen) wird ermittelt.
2. Abzugsfähige Aufwendungen (Zinsen, Gemeindesteuer, Nebenkosten, Reparaturen, Abschreibungen usw.) werden abgezogen.
3. Das Nettoeinkommen wird ermittelt.
4. Auf dieses Nettoeinkommen wird eine Ermäßigung angewendet, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt wird.

Generell gilt, dass positive Nettoeinkünfte aus der Vermietung von Immobilien, die als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt werden, für Verträge, die bis zum 25. Mai 2023 abgeschlossen wurden, zu 60 % abzugsfähig sind. Für Verträge, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, wurde der allgemeine Abzug auf 50 % reduziert.

Was bedeutet das in der Praxis?

Wenn ein Steuerpflichtiger Folgendes erzielt:

• 20.000 € jährliche Mieteinnahmen
• 5.000 € abzugsfähige Ausgaben

beträgt das Nettoeinkommen 15.000 €.

Bei einer Ermäßigung von 50 % würde nur der Betrag von:

15.000 € – 50 % = 7.500 € als Steuerbemessungsgrundlage besteuert.

Mit anderen Worten: Die Ermäßigung ist kein Abzug von der Steuerschuld, sondern eine Verringerung der Steuerbemessungsgrundlage.

Warum könnte dies gegen das Recht der Europäischen Union verstoßen?

Die Kommission stützt diese Ungleichbehandlung auf Artikel 63 AEUV, der Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs verbietet.

Investitionen in Immobilien und der Erhalt von Mieteinnahmen fallen im Allgemeinen in den Anwendungsbereich dieser Freiheit. Wenn also ein Gebietsfremder für in Spanien erzielte Einkünfte eine ungünstigere steuerliche Behandlung erfährt als ein Gebietsansässiger, liegt ein schwerwiegender Hinweis auf eine Beschränkung vor.

Damit diese Ungleichbehandlung gültig ist, müsste Spanien sie hinreichend begründen und nachweisen, dass sie auf einem legitimen Grund beruht und verhältnismäßig ist. Und genau darin liegt das Problem: Wenn zwei Steuerpflichtige vergleichbare Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie in Spanien erzielen, lässt sich nur schwer argumentieren, dass der eine seine Steuerlast erheblich senken kann, während der andere dies allein aufgrund seines Status als Nichtansässiger nicht kann.

Einfach ausgedrückt: Die Kommission vertritt die Auffassung, dass Investitionen in Mietimmobilien in Spanien nicht allein aufgrund des Wohnsitzes außerhalb Spaniens zu einer höheren Steuerbelastung führen dürfen, es sei denn, es liegt eine rechtlich stichhaltige Begründung vor, und sie ist der Ansicht, dass eine solche Begründung nicht vorliegt.

Wer ist konkret betroffen?

Dieses Thema ist insbesondere für Nichtansässige von Interesse, die in Spanien Immobilien zu Wohnzwecken vermieten. Das heißt:

• nicht ansässige private Vermieter;
• Bürger anderer EU-Mitgliedstaaten;
• EWR-Bürger;
• ausländische Investoren mit vermieteten Immobilien in Spanien;
• Nicht-EU-Bürger mit Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien.

Wichtig: Diese Angelegenheit betrifft speziell die Steuervergünstigung für die Vermietung von Immobilien, die als Hauptwohnsitz dienen, d. h. langfristige Mietverträge (in der Regel mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr), und ist nicht zu verwechseln mit anderen derzeit vor spanischen Gerichten anhängigen Verfahren bezüglich der Möglichkeit für nicht ansässige Steuerpflichtige in der EU/im EWR, Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien in Spanien steuerlich geltend zu machen. Es handelt sich daher sowohl aus rechtlicher als auch aus steuerlicher Sicht um zwei unterschiedliche Sachverhalte.

Wie verhält es sich mit Nichtansässigen?

Nichtansässige werden in Spanien im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) besteuert, die durch den mit dem Königlichen Gesetzesdekret 5/2004 vom 5. März verabschiedeten konsolidierten Text geregelt ist:

Nach dieser Regelung:

• Alle in Spanien erzielten Einkünfte sind steuerpflichtig.
• Diese werden nicht in eine allgemeine jährliche Steuerbemessungsgrundlage einbezogen, wie dies bei der Einkommensteuer (IRPF) der Fall ist.
• Der bei der Einkommensteuer vorgesehene Freibetrag für Vermietungen, die als Hauptwohnsitz dienen, findet keine Anwendung.

Praktische Auswirkung:

Nichtansässige werden auf das Nettoeinkommen besteuert, ohne den Freibetrag von 50 % geltend machen zu können.

Daher gilt für dieselbe Immobilie und denselben Mietvertrag:

• Gebietsansässige werden nur auf einen Teil der Einkünfte besteuert (da sie die 50-prozentige Ermäßigung in Anspruch nehmen können).
• Gebietsfremde werden auf eine deutlich höhere Steuerbemessungsgrundlage besteuert, da sie diese Ermäßigung nicht in Anspruch nehmen können.

Dies ist die unterschiedliche Behandlung, die die Kommission als problematisch ansieht.

Die Änderungen von 2025: Wurde die Diskriminierung beseitigt?

Die jüngsten Reformen der spanischen Regierung haben das einheitliche System einer allgemeinen Ermäßigung von 50 % für alle Fälle durch ein System variabler Ermäßigungen ersetzt, die je nach bestimmten Umständen – wie beispielsweise der Lage der Immobilie in stark nachgefragten Gebieten, einer Senkung des Mietpreises oder der Vermietung an bestimmte Gruppen wie junge Menschen – zwischen 50 % und 90 % liegen können.

Nach Angaben der Europäischen Kommission gilt jedoch Folgendes:

• Diese Ermäßigungen bleiben den gebietsansässigen Steuerpflichtigen vorbehalten.
• Nichtansässige sind weiterhin von dieser Vergünstigung ausgeschlossen.

Mit anderen Worten: Das strukturelle Problem besteht weiterhin: Die ungünstigere steuerliche Behandlung aufgrund des Wohnsitzes bleibt bestehen.

Was bedeutet nun das ergänzende Mahnschreiben?

Das von der Europäischen Kommission an Spanien gesendete ergänzende Mahnschreiben führt weder zu einer sofortigen Änderung der geltenden Rechtsvorschriften, noch begründet es automatisch einen Anspruch auf Besteuerung als Gebietsansässiger, noch garantiert es an sich, dass Steuerrückerstattungen gewährt werden.

Es stärkt jedoch erheblich die Rechtsposition derjenigen, die argumentieren, dass das spanische Steuersystem möglicherweise gegen das Recht der Europäischen Union verstößt. In der Praxis bewirkt diese Maßnahme:

• erhöht den Druck auf den spanischen Gesetzgeber;
• erhöht das Risiko eines Urteils gegen Spanien, falls das Land die Rechtsvorschriften nicht ändert;
• eröffnet in bestimmten Fällen günstigere Voraussetzungen für die Überprüfung von Steuerbescheiden oder Selbstveranlagungen.

Wie könnte es weitergehen?

Kurzfristig gibt es drei mögliche Szenarien.

a) Spanien ändert die Rechtsvorschriften

Dies wäre aus institutioneller Sicht das sinnvollste Ergebnis. Spanien könnte das System reformieren, um die Steuervergünstigung unter vergleichbaren Bedingungen auch auf Nichtansässige auszuweiten.

b) Die Kommission gibt eine mit Gründen versehene Stellungnahme ab

Sollte die Antwort Spaniens nicht zufriedenstellend sein, kann die Europäische Kommission das Vertragsverletzungsverfahren fortsetzen und eine mit Gründen versehene Stellungnahme abgeben. In diesem Dokument legt die Kommission detailliert dar, warum sie der Ansicht ist, dass der Mitgliedstaat gegen das Recht der Europäischen Union verstößt, und fordert ihn förmlich auf, innerhalb einer bestimmten Frist die erforderlichen Maßnahmen zur Behebung der Situation zu ergreifen.

c) Der Fall wird an den EuGH verwiesen

Sollte Spanien die Rechtsvorschriften ohne Änderungen beibehalten, könnte die Europäische Kommission beschließen, die Angelegenheit an den Gerichtshof der Europäischen Union zu verweisen. In diesem Fall würde die Debatte ihren politischen oder technischen Charakter verlieren und zu einem streitigen Rechtsstreit werden, dessen mögliche gerichtliche Entscheidung von großer Bedeutung und mit erheblichen Auswirkungen auf das spanische Rechtssystem verbunden wäre.

Kann ein Nichtansässiger einen Antrag stellen?

Das hängt vom konkreten Fall ab.

Insbesondere müssen verschiedene Faktoren geprüft werden, darunter:

• Steuerjahre, die nicht der Verjährungsfrist unterliegen;
• ob der Steuerpflichtige in einem EU-/EWR-Mitgliedstaat oder in einem Drittland ansässig ist;
• ob die Steuerbescheide rechtskräftig geworden sind;
• das Vorliegen noch anhängiger Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren;
• und die mögliche direkte Berufung auf das Recht der Europäischen Union.

In jedem Fall berechtigt diese Situation einen Steuerpflichtigen nicht automatisch zu einer Rückerstattung, kann jedoch ein potenziell günstiges Szenario für die Überprüfung bestimmter Steuererklärungen schaffen, insbesondere wenn die Angelegenheit an den Gerichtshof der Europäischen Union verwiesen wird oder wenn die spanischen Gerichte eine Auslegung annehmen, die mit der europäischen Rechtsprechung in dieser Angelegenheit im Einklang steht.

Kernpunkt: die steuerliche Ungleichbehandlung von Gebietsansässigen und Gebietsfremden

Abgesehen von den technischen Details ist die Botschaft der Europäischen Kommission klar: Spanien darf Gebietsfremde nicht allein aufgrund ihres Status als Gebietsfremde benachteiligen, wenn in der Praxis die erzielten Einkünfte und die persönlichen Umstände des Steuerpflichtigen gleichwertig sind.

Dies hat direkte Auswirkungen auf die Attraktivität von Immobilieninvestitionen in Spanien. Für viele ausländische Immobilienbesitzer besteht das Problem nicht nur in der Steuerpflicht, sondern auch darin, dass sie in bestimmten Situationen unter Umständen mehr Steuern zahlen müssen als ein Gebietsansässiger für die gleiche Art von Vermietung.

In diesem Zusammenhang ist die Kommission der Ansicht, dass diese unterschiedliche Behandlung ein Hindernis für den europäischen Binnenmarkt darstellen kann.

Fazit

Das jüngste Vorgehen der Europäischen Kommission hat eine Debatte wieder angefacht, die in Spanien schon seit Jahren geführt wird: die unterschiedliche steuerliche Behandlung von Gebietsansässigen und Gebietsfremden bei der Vermietung von Wohnraum.

Für Gebietsfremde hat dies zwei Auswirkungen. Einerseits wird die Angelegenheit auf europäischer Ebene weiterhin geprüft, was den Druck für mögliche Reformen erhöht. Andererseits gibt es keine automatischen Änderungen der Vorschriften, sodass jeder Fall individuell geprüft werden muss, ohne dass automatisch von Rückerstattungen oder Ausgleichszahlungen ausgegangen werden kann.

Sollte die Kommission an ihrer Position festhalten und Spanien die Vorschriften nicht ändern, könnte diese Frage zu einer der Hauptursachen für Steuerstreitigkeiten bei nicht ansässigen Eigentümern mit vermieteten Immobilien in Spanien werden.

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