Urteil des Nationalgerichts: Abzug von Mietkosten in Spanien für Eigentümer außerhalb der EU.

Immobilieneigentümer in Spanien, die außerhalb der Europäischen Union (EU) und des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) wohnen, haben jahrelang eine ungünstige steuerliche Behandlung im Vergleich zu EU-Bürgern erlitten. Ein kürzliches Urteil der Audiencia Nacional könnte die Tür zu einer wichtigen Änderung öffnen.

Bis jetzt zahlen gebietsfremde Nicht-EU-Bürger, die ihre Wohnung in Spanien vermieten, 24% auf das Bruttoeinkommen, ohne die Möglichkeit, übliche Ausgaben wie Versicherungen, Reinigung, Steuern oder Instandhaltung abzuziehen.

Im Gegensatz dazu werden Einwohner der EU und des EWR mit 19% besteuert und können eine Reihe von Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung abziehen, wodurch sie ihre Steuerbemessungsgrundlage auf das Nettoeinkommen bestimmen.

Im Juli 2025 erklärte die Audiencia Nacional, dass dieser Unterschied illegal und dem EU-Recht widersprechend sei.

Was hat das Gericht entschieden?

Am 28. Juli 2025 erließ das Nationale Gericht ein bahnbrechendes Urteil (3630/2025), in dem sie das Recht gebietsfremder Nicht-EU-Steuerzahler anerkennt, Ausgaben abzuziehen, die direkt mit der Vermietung ihrer Immobilien in Spanien zusammenhängen.

Das Gericht verweist auf verschiedene Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) und weist darauf hin, dass es dem Unionsrecht und Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (Grundsatz des freien Kapitalverkehrs) widersprechen würde, die Möglichkeit, die zur Erzielung von Mieteinnahmen notwendigen Ausgaben abzuziehen, nur auf Einwohner der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums zu beschränken, ohne dieses Recht auf Gebietsfremde aus Drittländern auszudehnen.

Das Urteil stützt sich auf die gefestigte Rechtsprechung des EuGH, die die Wirkungen der Gemeinschaftsfreiheiten, insbesondere des freien Kapitalverkehrs, auf Einwohner von Drittstaaten ausgedehnt hat.

Welche Ausgaben könnten abzugsfähig sein?

Wenn das Urteil bestätigt wird, könnten gebietsfremde Eigentümer außerhalb der EU abziehen:

• Reinigung und Instandhaltung
• Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas)
• Lokale Steuern wie IBI und Gemeinschaftsgebühren
• Reparaturen
• Versicherungen
• Agentur- oder Verwaltungsgebühren
• Abschreibung der Immobilie

Diese Ausgaben müssen direkt mit den durch die Vermietung in Spanien erzielten Einkünften zusammenhängen und einen direkten wirtschaftlichen Bezug zur Vermietungstätigkeit haben.

Wie ist die aktuelle Situation?

Wichtig: Die Staatsanwaltschaft hat gegen die Entscheidung beim Obersten Gerichtshof Berufung eingelegt.

Stand Oktober 2025:

• Das Formular 210 erlaubt keine Einbeziehung von Ausgaben, wenn der steuerliche Wohnsitz außerhalb der EU liegt.
• Die Steuerbehörde behält ihre aktuellen Kriterien bei, bis es ein rechtskräftiges Urteil gibt.
• Die Veranlagungen werden weiterhin auf Basis des Bruttoeinkommens mit 24% berechnet.

Was ist jetzt zu tun?

1. Bewahren Sie alle Unterlagen auf

Bewahren Sie alle Belege für Ihre Mietausgaben der letzten 4 Jahre und der zukünftigen Steuerjahre auf.

2. Erwägen Sie die Einreichung einer vorbeugenden Forderung

Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist und das Verfahren noch mehrere Monate oder sogar mehr als 1 Jahr dauern kann, stehen die Erklärungen von Ende 2021 und die von 2022 kurz vor der Verjährung (4 Jahre). Um zu vermeiden, dass Sie das Recht auf Rückforderung verlieren, falls der Oberste Gerichtshof das Urteil bestätigt, empfehlen wir die Einreichung eines vorläufigen Berichtigungsantrags, der es ermöglicht, die Verjährungsfrist zu unterbrechen und Ihr Recht auf eine zukünftige Rückerstattung zu wahren. Ohne diese Maßnahme werden Sie, wenn das endgültige Urteil vorliegt, das Recht auf Rückforderung für die ältesten Steuerjahre endgültig verloren haben.

3. Bleiben Sie informiert

Bleiben Sie mit unseren Updates im Blog und in den sozialen Medien (Instagram, Facebook und LinkedIn) informiert.

4. Konsultieren Sie Fachleute

• Von IberianTax aus können wir Ihnen helfen:
• Ihre besondere Situation zu bewerten
• Einen vorläufigen Berichtigungsantrag vorzubereiten und einzureichen
• Den gesamten Verwaltungsprozess zu verwalten

Blick in die Zukunft

Von IberianTax aus bewerten wir dieses Urteil als einen positiven Schritt hin zu einer gerechteren Besteuerung für gebietsfremde Immobilieneigentümer außerhalb der EU.

Wenn der Oberste Gerichtshof dieses Kriterium bestätigt, stehen wir vor einer wichtigen Änderung, die:

• Die steuerliche Behandlung aller Gebietsfremden unabhängig von ihrem Herkunftsland angleichen wird
• Die Besteuerung auf das tatsächliche Nettoeinkommen und nicht auf das Bruttoeinkommen ermöglichen wird
• Die Tür für Rückerstattungsansprüche für die letzten 4 Jahre öffnen könnte
• Immobilieninvestitionen in Spanien für Nicht-EU-Investoren attraktiver machen wird

Wir werden auf alle Neuigkeiten aufmerksam bleiben und Sie sofort informieren. Und wenn Sie Sicherheit bei der Verwaltung Ihres Formulars 210 benötigen, unterstützen wir Sie gerne.