Modelo 210 Der vollstaendige Leitfaden fuer nicht in Spanien ansaessige Immobilieneigentuemer

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber im Ausland leben, haben Sie eine  jaehrliche Steuerpflicht namens Modelo 210 – das wichtigste Steuerformular fuer Nicht-Residenten in Spanien. Die meisten ausländischen Eigentümer erfahren davon auf die harte Tour: oft erst Jahre nach dem Kauf, manchmal erst beim Verkauf, wenn ein Notar unangenehme Fragen stellt. Dieses Formular steht im Mittelpunkt des spanischen Steuersystems für Nicht-Residenten, und es richtig auszufüllen ist wichtig: Versäumnisse können zu Zuschlägen, Zinsen und Komplikationen beim späteren Verkauf führen.

Dieser Leitfaden erklärt genau, was Modelo 210 ist, die drei verschiedenen Anwendungsfälle für Immobilieneigentümer, wie die Steuer berechnet wird (mit konkreten Beispielen), wann eingereicht werden muss und wie man am einfachsten vorgeht. Er richtet sich an nicht-residente Eigentümer, die kein Spanisch sprechen und noch nie mit der Agencia Tributaria zu tun hatten.

Kurzdefinition: Modelo 210 ist das Formular, das Nicht-Residenten zur Erklärung von in Spanien erzielten Einкünften verwenden. Für Immobilieneigentümer umfasst das drei Bereiche: unterstelltes Einkommen bei selbst genutzten Immobilien, Mieteinnahmen bei vermieteten Immobilien sowie Kapitalerträge beim Verkauf. Unterstelltes Einkommen und Mieteinnahmen sind jährlich zu erklären. Kapitalerträge müssen innerhalb von rund vier Monaten nach dem Abschluss eingereicht werden.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Modelo 210 ist von jedem einzureichen, der eine Immobilie in Spanien besitzt und dort nicht steuerlich ansässig ist – auch wenn die Immobilie leer steht oder nur für Urlaubsaufenthalte genutzt wird.
• Es gibt drei Arten von Modelo 210 für Immobilieneigentümer: unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen und Kapitalerträge. Jede hat eine eigene Frist.
• Steuersätze: 19 % für Ansässige in der EU, dem EWR, Island, Liechtenstein und Norwegen; 24 % für Nicht-EU-Ansässige (einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit).
• Die Steuer ist selbst zu berechnen: Die spanische Steuerbehörde sendet Ihnen keine Rechnung. Die Verantwortung zur Einreichung liegt vollständig bei Ihnen.
• Miteigentümer müssen getrennte Erklärungen einreichen. Ein Ehepaar mit jeweils 50 % Anteil benötigt zwei separate Erklärungen.
• Die spanische Steuerbehörde kann bis zu vier Jahre rückwirkend unbezahlte Steuern zuzüglich Zuschlägen und Zinsen einfordern.

1. Was ist Modelo 210?

Modelo 210 ist das offizielle Steuerformular zur Erklärung und Zahlung der Einkommensteuer für Nicht-Residenten in Spanien (spanisch: Impuesto sobre la Renta de no Residentes, abgekürzt IRNR). Es wird von der Agencia Tributaria verwaltet – auch bekannt als AEAT oder Hacienda.

Das Formular existiert, weil Spanien Einkünfte besteuert, die auf seinem Staatsgebiet erzielt werden, unabhängig vom Wohnsitz des Empfängers. Wenn Sie in Manchester, München oder Amsterdam wohnen, aber eine Wohnung in Málaga besitzen, sind die Mieteinnahmen aus dieser Wohnung – oder sogar die theoretischen Mieteinnahmen, die Spanien unterstellt, wenn Sie sie selbst nutzen – in Spanien steuerpflichtig.

Deshalb überrascht Modelo 210 so viele ausländische Eigentümer. Die meisten rechnen mit der lokalen Grundsteuer (IBI), aber kaum jemand wird darüber informiert, dass darüber hinaus eine separate nationale Steuer anfällt. IBI und Modelo 210 sind völlig unterschiedliche Verpflichtungen, werden an unterschiedliche Behörden gezahlt, zu unterschiedlichen Terminen, nach unterschiedlichen Berechnungsmethoden. Beide sind für nicht-residente Eigentümer Pflicht.

Die häufigste Variante von Modelo 210 betrifft «unterstelltes Einkommen» – die angenommene Miete, die Spanien unterstellt, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie erhalten, die Sie persönlich nutzen, auch wenn kein tatsächliches Mietverhältnis besteht. Alle drei Varianten werden weiter unten erläutert.

2. Wer muss Modelo 210 einreichen?

Sie sind zur Einreichung von Modelo 210 verpflichtet, wenn alle folgenden Voraussetzungen zutreffen:

• Sie besitzen (vollständig oder anteilig) eine Immobilie in Spanien.
• Sie verbringen weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien.
• Sie sind nach keinem anderen Kriterium steuerlich in Spanien ansässig (z. B. weil Ihr Ehepartner und Ihre minderjährigen Kinder in Spanien ansässig sind oder sich Ihr wirtschaftlicher Mittelpunkt in Spanien befindet).

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, müssen Sie jedes Jahr Modelo 210 einreichen – unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten, leer stehen lassen, zwei Wochen im Sommer nutzen oder sie nie besuchen.

Miteigentum

Wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat, reicht jeder Eigentümer seine eigene Modelo 210 für seinen Anteil ein. Ein britisches Ehepaar, das eine Wohnung in Marbella zu je 50 % besitzt, muss jedes Jahr zwei separate Erklärungen einreichen und dabei jeweils 50 % des Katasterwertes erklären. Dasselbe gilt für Geschwister, die gemeinsam eine Immobilie geerbt haben, Geschäftspartner oder andere Miteigentumsstrukturen.

Garagen, Kellerräume und weitere Nebengebäude

Wenn Sie einen Stellplatz, einen Kellerraum (trastero) oder eine andere separat eingetragene Einheit besitzen, gilt jede Einheit als eigenständige Immobilie und erfordert eine eigene Modelo 210 – auch wenn sie sich im selben Gebäude wie Ihre Wohnung befindet. Dies gehört zu den am häufigsten übersehenen Verpflichtungen.

3. Die wichtigsten Arten von Modelo 210 für Immobilieneigentümer

Die meisten Erklärungen zu Modelo 210 fassen alles in eine Kategorie zusammen, was zu Verwirrung führt. Tatsächlich gibt es drei verschiedene Situationen, in denen ein Immobilieneigentümer dieses Formular einreicht, und jede hat ihre eigenen Regeln, Fristen und Berechnungsmethoden.

Unterstelltes Einkommen (renta imputada) – die häufigste Variante

Dies ist die Variante, mit der die meisten nicht-residenten Immobilieneigentümer konfrontiert sind. Das spanische Steuerrecht geht davon aus, dass der Besitz eines Zweitwohnsitzes in Spanien einem Nutzen entspricht, der einer fiktiven Mieteinnahme gleichkommt – auch wenn die Immobilie nie vermietet wird. Diese unterstellten Einkommen heißen renta imputada.

Sie müssen eine Modelo 210 für unterstelltes Einkommen einreichen, wenn Ihre Immobilie:

persönlich genutzt wird (für Urlaub, Wochenendaufenthalte oder andere nicht-vermietete Zwecke), oder
das gesamte Jahr oder einen Teil des Jahres leer steht.

Die Einreichung erfolgt einmal jährlich, und die Frist ist der 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres. Für das Steuerjahr 2025 gilt der 31. Dezember 2026.

Erfahren Sie mehr auf unserer speziellen Serviceseite zur fiktiven Einkommensbesteuerung.

Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten – ob durch einen Langzeitmietvertrag, eine kurzfristige Ferienvermietung über Airbnb oder Booking oder eine Kombination aus beidem – müssen Sie die Mieteinnahmen mit Modelo 210 erklären.

Seit 2024 werden Mieteinnahmen jährlich statt quartalsweise erklärt. Die Frist liegt zwischen dem 1. und 20. Januar des auf das Steuerjahr folgenden Jahres. Die Mieteinnahmen für 2025 müssen also zwischen dem 1. und 20. Januar 2026 erklärt werden.

Wichtig: Wenn Sie die Immobilie nur für einen Teil des Jahres vermietet haben, müssen Sie für die Tage, an denen die Immobilie nicht vermietet war, zusätzlich eine Erklärung über unterstelltes Einkommen einreichen. Viele Eigentümer versäumen diese zweite Erklärung und deklarieren nur die Mieteinnahmen.

Alle Details finden Sie auf unserer Serviceseite zu Mieteinnahmen.

Kapitalertragsteuer (beim Verkauf)

Wenn Sie als Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkaufen, geschehen zwei Dinge:

Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und mit Modelo 211 direkt an die Agencia Tributaria abzuführen. Dies ist eine Anzahlung auf Ihre künftige Steuerschuld.
Ab dem Verkaufsdatum haben Sie vier Monate Zeit, eine Modelo 210 einzureichen, in der Sie den Kapitalertrag (oder -verlust) erklären, einen verbleibenden Betrag begleichen oder – wenn Ihre tatsächliche Steuer niedriger war als die einbehaltenen 3 % – eine Erstattung beantragen.

Viele Nicht-Residenten haben Anspruch auf eine Erstattung und fordern diese nie ein, weil sie nicht wussten, dass es eine Frist gibt.

Siehe unsere Serviceseite zu Kapitalgewinnen für den gesamten Prozess.

4. Wie wird die Steuer berechnet? (Mit konkreten Beispielen)

Dies ist der Abschnitt, den andere Leitfäden häufig falsch darstellen oder übervereinfachen. Die tatsächliche Berechnung hängt von vier Variablen ab:

1. Der Katasterwert (valor catastral) Ihrer Immobilie – zu finden auf Ihrer IBI-Quittung.
2. Der Unterstellungsprozentsatz – entweder 1,1 % oder 2 %, je nachdem, ob Ihre Gemeinde die Katasterwerte in den letzten zehn Jahren aktualisiert hat.
3. Ihr steuerlicher Wohnsitzstaat – der bestimmt, ob Sie 19 % oder 24 % zahlen.
4. Die Anzahl der Tage, an denen Sie die Immobilie besaßen, und ob sie im Laufe des Jahres vermietet war.

Die Formel für unterstelltes Einkommen lautet:

Steuerschuld = Katasterwert × Unterstellungsprozentsatz × Steuersatz × (Besitztage / 365)

Bei ganzjährigem Besitz und ausschließlicher Eigennutzung vereinfacht sich dies zu:

Rechenbeispiel 1 – Deutsches Eigentümerpaar, aktualisierter Katasterwert

Klaus und Petra aus München besitzen gemeinsam eine Wohnung in Valencia mit einem Katasterwert von 100.000 €. Valencia hat seine Katasterwerte 2018 aktualisiert, daher gilt der Unterstellungssatz von 1,1 %. Sie nutzen die Immobilie ausschließlich für Urlaube.

• Jeder Eigentümer erklärt 50 % des Katasterwertes: 50.000 €
• Steuerbemessungsgrundlage: 50.000 € × 1,1 % = 550 €
• Steuersatz (EU-Ansässiger): 19 %
• Steuerschuld pro Eigentümer: 550 € × 19 % = 104,50 €
• Gesamte Steuerlast des Haushalts: 209 €

Rechenbeispiel 2 – Britischer Eigentümer, keine aktuelle Katasterwertaktualisierung

David aus London besitzt eine Villa in einer kleinen andalusischen Gemeinde, in der die Katasterwerte zuletzt 2008 aktualisiert wurden. Der Katasterwert beträgt 180.000 €. Er nutzt die Immobilie selbst.

• Unterstellungssatz: 2 % (keine aktuelle Aktualisierung)
• Steuerbemessungsgrundlage: 180.000 € × 2 % = 3.600 €
• Steuersatz (Nicht-EU seit Brexit): 24 %
• Steuerschuld: 3.600 € × 24 % = 864 €

Rechenbeispiel 3 – Gemischte Nutzung: Vermietung und Eigennutzung

Marie aus Paris besitzt eine Wohnung in Barcelona (Katasterwert 120.000 €, 2019 aktualisiert). Sie hat die Wohnung 2025 für 200 Tage zu 1.200 € pro Monat vermietet und sie für die verbleibenden 165 Tage selbst genutzt.

Sie muss zwei Erklärungen einreichen:

A) Mieteinnahmen-Erklärung (Einreichung 1.–20. Januar 2026)

• Bruttomieteinnahmen: 200 Tage × 40 €/Tag = 8.000 € (Tagessatz zur Veranschaulichung)
• Abzugsfähige Aufwendungen (EU-Ansässige): IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibungen,
• Nebenkosten – angenommen 2.000 € anteilig auf den Vermietungszeitraum
• Steuerpflichtiges Einkommen: 8.000 € – 2.000 € = 6.000 €
• Steuerschuld: 6.000 € × 19 % = 1.140 €

B) Unterstelltes Einkommen (Einreichung bis 31. Dezember 2026)

• Steuerbemessungsgrundlage: 120.000 € × 1,1 % × (165 / 365) = 596,71 €
• Steuerschuld: 596,71 € × 19 % = 113,37 €
• Gesamte Modelo 210-Verpflichtung für das Jahr: 1.253,37 €

Sie möchten nicht selbst rechnen? Nutzen Sie unseren kostenlosen Modelo 210-Rechner für eine sofortige Schätzung auf Basis Ihres tatsächlichen Katasterwertes und Ihres Wohnsitzlandes. Er dauert unter einer Minute und erfordert keine Registrierung.

5. Einreichungsfristen für 2026

Wichtiger Hinweis zu Lastschriftzahlungen: Wenn Sie per Lastschrift (domiciliación) zahlen, müssen Sie mindestens fünf Werktage vor der Frist einreichen, damit die Bank genügend Zeit für die Verarbeitung hat. Bei der Frist zum 31. Dezember empfehlen wir, spätestens Mitte Dezember einzureichen, um Komplikationen durch Bankfeiertage zu vermeiden.

6. Was Sie zur Einreichung von Modelo 210 benötigen

Zur Vorbereitung Ihrer Erklärung benötigen Sie:

1. Ihre NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) – die Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die beim Immobilienkauf ausgestellt wurde.
2. Ihre IBI-Quittung – wird jährlich von der Gemeindeverwaltung ausgestellt. Sie enthält Ihren Katasterwert und die Katasterreferenz.
3. Ihren Eigentumsanteil – den Prozentsatz der Immobilie, den Sie besitzen.
4. Die Adresse der Immobilie in Spanien.
5. Ein Bankkonto für die Zahlung (ein spanisches oder SEPA-Konto ist für Lastschriften bevorzugt; internationale Konten werden ebenfalls akzeptiert, erfordern aber zusätzliche Schritte).
6. Bei Mieteinnahmen: Aufzeichnungen über Vermietungszeiträume, erzielte Bruttomieteinnahmen und abzugsfähige Aufwendungen mit Belegen.
7. Bei Kapitalertragssteuern: Ihre Kaufurkunde (escritura), Verkaufsurkunde, Nachweise über Umbauarbeiten, Notar- und Anwaltsgebühren sowie den Modelo 211-Beleg des Käufers.

Optional, aber empfohlen: Eine Ansässigkeitsbescheinigung der Steuerbehörde Ihres Heimatlandes. Diese ist unerlässlich, wenn Sie EU/EWR-Abzüge bei Mieteinnahmen geltend machen möchten, und nützlich, wenn Hacienda Ihren Steuerstatus in Frage stellt.

7. Wie Sie Modelo 210 einreichen: drei Optionen im Vergleich

Sie haben drei realistische Optionen zur Einreichung von Modelo 210. Jede hat Vor- und Nachteile in Bezug auf Kosten, Zeit und Risiko.

Option 1 – Selbst über AEAT einreichen

Technisch möglich, wenn Sie ein spanisches digitales Zertifikat (certificado digital) oder Cl@ve PIN besitzen. Das Online-Portal der Steuerbehörde unterstützt Modelo 210, aber es ist auf Spanisch, das Formular hat über 60 Felder, und die Berechnung liegt in Ihrer Verantwortung. Wir empfehlen dies nicht für Ersteinreicher oder Personen, die mit spanischer Steuerfachsprache nicht vertraut sind.

Option 2 – Einen lokalen spanischen Gestor oder Anwalt beauftragen

Der traditionelle Weg. Ein gestor oder Fachanwalt übernimmt alles, einschließlich der Einreichung in Ihrem Namen mit seinem eigenen digitalen Zertifikat. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 100 und 250 € pro Einreichung pro Eigentümer, und Sie müssen per E-Mail, Post oder persönlich koordinieren. Dies ist zuverlässig, aber teuer – insbesondere für Paare (zwei Einreichungen) oder Eigentümer mit mehreren Immobilien.

Option 3 – Online über IberianTax einreichen

Eine geführte Online-Plattform, die speziell für nicht-residente Immobilieneigentümer entwickelt wurde. Sie beantworten einfache Fragen in Ihrer eigenen Sprache, das System berechnet die Steuer und wir reichen direkt bei AEAT als offizieller Kooperationspartner ein. Ab 34,95 € pro Eigentümer. Kein Spanisch erforderlich, keine Software zu installieren, kein Termin zu vereinbaren. Wir haben bisher über 25.000 Erklärungen abgeschlossen und werden bei 876 Bewertungen auf Google mit 4,9/5 bewertet.

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8. Was passiert, wenn Sie nicht einreichen? (Strafen erklärt)

Die spanische Steuerbehörde kann nicht eingereichte Modelo 210-Erklärungen bis zu vier Jahre rückwirkend verfolgen (Verjährungsfrist). Die Strafen hängen davon ab, ob Sie freiwillig vorgehen oder AEAT die Unterlassung zuerst entdeckt.

Wenn Sie freiwillig einreichen, bevor AEAT Sie kontaktiert

Sie zahlen einen Verspätungszuschlag zwischen 1 % und 15 % auf die fällige Steuer zuzüglich Zinsen, wenn die Verspätung zwölf Monate überschreitet. Der genaue Prozentsatz hängt davon ab, wie spät Sie einreichen:

• Bis 1 Monat verspätet: 1 %
• Jeder weitere Monat: +1 % (bis maximal 12 % bei 12 Monaten)
• Über 12 Monate: 15 % + Zinsen ab dem 13. Monat

Diese Zuschläge werden um weitere 25 % reduziert, wenn Sie innerhalb der im Bescheid angegebenen Frist zahlen.

Wenn AEAT Sie zuerst kontaktiert

Die Strafen werden zu Bußgeldern anstatt zu Zuschlägen, und sie sind deutlich höher – in der Regel zwischen 50 % und 150 % der geschuldeten Steuer, abhängig von Schwere, Absicht und Vorgeschichte.

Weitere Konsequenzen

Neben Bußgeldern kann eine unbezahlte Modelo 210 zu folgenden Problemen führen:

• AEAT überweist den unbezahlten Betrag direkt von Ihrem Bankkonto (embargo).
• Probleme beim Verkauf: Der Anwalt des Käufers prüft die Steuerkonformität, und jede unbezahlte Steuer wird von der 3-%-
• Quellensteuer abgezogen (oder blockiert den Verkauf vollständig, wenn die Schulden hoch sind).
• Erbschaftskomplikationen, wenn die Immobilie schließlich an Ihre Erben übergeht.

Für Details lesen Sie unseren Beitrag über die Folgen der Nichtabgabe des Formulars 210.
 

9. Aktuelle Änderungen, die Sie kennen sollten (2024–2026)

Die steuerliche Situation für Nicht-Residenten in Spanien hat sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert. Wenn Sie ältere Leitfäden lesen, können folgende Punkte veraltet sein.

Jährliche Mietabrechnung ersetzt quartalsweise Abrechnung (seit 2024)

Bis 2023 mussten nicht ansässige Vermieter quartalmäßig Modelo 210-Erklärungen einreichen (April, Juli, Oktober, Januar). Seit dem Steuerjahr 2024 wurde dies zu einer einzigen jährlichen Einreichung zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres vereinfacht. Kapitalertragsteuer und unterstellte Einkommen bleiben unverändert.

EU-Druck auf unterstelltes Einkommen (Juni 2025)

Die Europäische Kommission hat Spaniens Regelung formell angefochten, wonach Nicht-Residenten Einkommensteuer auf Immobilien zahlen müssen, die sie selbst nutzen, mit der Begründung, dass spanische Ansässige nicht in gleicher Weise auf ihr Haupthaus besteuert werden. Stand April 2026 gilt die Regelung noch, und Sie müssen weiterhin einreichen. Wenn Spanien jedoch zur Gesetzänderung gezwungen wird, könnten Steuerzahler möglicherweise Erstattungen für Vorjahre beantragen. Wir beobachten dies genau.

Mietabzüge für Nicht-EU-Ansässige (Urteil Juli 2025)

Ein wegweisendes Urteil des Spanischen Nationalen Gerichts (Audiencia Nacional) vom Juli 2025 bestätigte, dass auch Nicht-EU-Ansässige Mietaufwendungen bei der Berechnung der IRNR abziehen können – ein Recht, das zuvor EU/EWR-Ansässigen vorbehalten war. Dies ist besonders bedeutsam für britische Eigentümer nach dem Brexit, die 2021 ihre EU-Vorteile verloren haben. Die Umsetzung dieses Urteils wird noch geklärt – es wurde angefochten und muss vom Spanischen Obersten Gerichtshof bestätigt werden. Wir empfehlen, vor der Einreichung die aktuellsten Informationen zu prüfen.

Strengere Datenabgleiche durch die Steuerbehörde

AEAT gleicht nun Daten von Versorgungsunternehmen, Telekommunikation, Banken, Ferienvermietungsplattformen (Airbnb, Booking) und dem lokalen Catastro ab, um Nicht-Residenten zu identifizieren, die Immobilien besitzen, aber keine Modelo 210 einreichen. Der frühere Ansatz «nobody will notice» ist nicht mehr realistisch.

10. Länderspezifische Hinweise

Vereinigtes Königreich (nach dem Brexit)

Seit dem 1. Januar 2021 werden britische Ansässige für spanische Steuerzwecke als Nicht-EU-Ansässige behandelt. Das bedeutet:

• Es gilt der Steuersatz von 24 % (nicht 19 %).
• Vor 2025 war kein Abzug von Mietaufwendungen möglich; das Urteil vom Juli 2025 hat diese Möglichkeit nun eröffnet, allerdings wird die Anwendung noch geklärt.
• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem UK und Spanien gilt weiterhin und verhindert eine Doppelbesteuerung desselben Einkommens.

Deutschland

Deutsche Ansässige qualifizieren sich für den EU-Satz von 19 % und volle Mietabzüge. Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen ermöglicht es Ihnen, in Spanien gezahlte Steuern auf Ihre deutsche Einkommensteuerpflicht anzurechnen. Bewahren Sie eine Kopie Ihres spanischen justificante de presentación (Einreichungsbeleg) für Ihre deutsche Steuererklärung auf.

Frankreich

Französische Ansässige profitieren ebenfalls vom 19 %-Satz und Mietabzügen. Das französisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen gilt. Französische Steuerzahler, die eine spanische Immobilie vermieten, müssen die Mieteinnahmen in ihrer französischen déclaration des revenus (Formular 2047) erklären, erhalten aber eine Steuergutschrift in Höhe der französischen Steuer auf dieses Einkommen, womit eine Doppelbesteuerung effektiv vermieden wird.

Niederlande

Niederländische Ansässige zahlen den EU-Satz von 19 %. Das niederländisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen räumt Spanien das vorrangige Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte ein, was bedeutet, dass die spanische Steuer vollständig abgezogen wird, wenn Sie in den Niederlanden in Box 3 erklären.

Nordische Länder (Schweden, Norwegen, Finnland, Dänemark)

Alle vier nordischen Länder werden für spanische Zwecke als EU/EWR-Länder behandelt (Norwegen über die EWR-Mitgliedschaft). Es gilt der 19 %-Satz, und Mietabzüge sind zulässig. Jedes Land hat ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien, das Entlastung von der Doppelbesteuerung vorsieht.

11. Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

Nach 25.000 Einreichungen sehen wir immer wieder dieselben Fehler:

1. Nicht einreichen, weil die Immobilie leer steht. Unterstelltes Einkommen gilt unabhängig von der Nutzung. Eine leere Wohnung löst dennoch Modelo 210 aus.
2. Garage und Kellerraum vergessen. Jede separat eingetragene Einheit benötigt eine eigene Erklärung.
3. Eine gemeinsame Erklärung für ein Paar einreichen. Miteigentümer reichen separat ein, jeder für seinen Anteil.
4. Marktwert statt Katasterwert verwenden. Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Katasterwert, der in der Regel 30–50 % unter dem Kaufpreis liegt.
5. Mieteinnahmen und unterstelltes Einkommen verwechseln. Wenn Sie einen Teil des Jahres vermietet haben, schulden Sie beides: eines für die Vermietungstage, eines für die Eigennutzungstage.
6. Die Erstattung der 3-%-Quellensteuer verpassen. Verkäufer überzahlen oft durch die Einbehaltung und fordern den Differenzbetrag nie zurück. Sie haben drei Monate nach der Modelo 211 des Käufers Zeit, Ihre eigene Erklärung einzureichen.
7. Davon ausgehen, dass IBI ausreicht. IBI ist eine lokale Gemeindesteuer. Modelo 210 ist eine separate nationale Steuer. Beide sind erforderlich.
8. Zu nah an der Frist einreichen. Lastschriftzahlungen benötigen mindestens fünf Werktage zur Abwicklung, und Dezember ist wegen der Bankfeiertage besonders risikoreich.

12. Häufig gestellte Fragen

Muss ich Modelo 210 einreichen, wenn ich meine spanische Immobilie nie besuche?

Ja. Die Verpflichtung ergibt sich aus dem Eigentum, nicht aus der Nutzung. Eine vollständig leerstehende Immobilie löst jedes Jahr, in dem Sie sie besitzen, unterstellte Einkommensteuer aus.

Was ist der Unterschied zwischen Modelo 210 und IBI?

IBI ist eine lokale Gemeindesteuer, die an Ihre Gemeinde gezahlt wird, ähnlich der deutschen Grundsteuer. Modelo 210 ist eine nationale Steuer, die an die Agencia Tributaria gezahlt wird. Beide sind für nicht-residente Eigentümer Pflicht.

Kann ich Modelo 210 ohne digitales Zertifikat selbst einreichen?

Technisch ja, durch die Einreichung einer Papiererklärung bei einer spanischen Bank. In der Praxis ist dies aus dem Ausland mühsam. Die meisten Nicht-Residenten nutzen entweder ein digitales Zertifikat, einen Vertreter oder einen autorisierten Kooperationspartner wie IberianTax.

Was ist der günstigste Weg, Modelo 210 einzureichen?

Die Einreichung über IberianTax beginnt bei 34,95 € pro Eigentümer pro Jahr – weit unter den üblichen 100–250 € für gestores und Anwälte.

Was gilt als mein «steuerliches Wohnsitzland» für Modelo 210?

Das Land, in dem Sie nach dessen Steuerrecht als ansässig gelten – in der Regel dort, wo Sie mehr als 183 Tage pro Jahr leben oder wo sich Ihr wirtschaftlicher Mittelpunkt befindet.

Ich habe Modelo 210 jahrelang nicht eingereicht. Was soll ich tun?

Reichen Sie die fehlenden Erklärungen so bald wie möglich freiwillig ein. AEAT kann bis zu vier Jahre rückwirkend unbezahlte Steuern einfordern. Freiwillige Einreichung zieht Zuschläge von 1–15 % nach sich, deutlich weniger als die Bußgelder von 50–150 %, die bei einer Entdeckung durch AEAT anfallen.

Benötige ich einen steuerlichen Vertreter in Spanien?

Für einfache Fälle, die für die meisten Immobilieneigentümer gelten, nicht rechtlich erforderlich. Es kann helfen, wenn Sie Korrespondenz auf Spanisch erhalten. IberianTax handelt als Ihr Einreichungspartner und übernimmt die gesamte Kommunikation mit AEAT in Ihrem Namen.

Wird die 3-%-Quellensteuer beim Verkauf immer erstattet?

Nur wenn Ihre tatsächliche Kapitalertragsteuer unter den einbehaltenen 3 % liegt. Wenn Sie wenig oder keinen Gewinn machen, haben Sie wahrscheinlich Anspruch auf eine teilweise oder vollständige Erstattung. Sie müssen Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach der Modelo 211 des Käufers einreichen, um sie zu beanspruchen.

Kann ich Hypothekenzinsen von Mieteinnahmen abziehen?

Ja, wenn Sie EU/EWR-Ansässiger sind, und wahrscheinlich auch für Nicht-EU-Ansässige nach dem Urteil vom Juli 2025, obwohl die Umsetzung noch geklärt wird.

13. Glossar spanischer Steuerbegriffe

• AEAT / Agencia Tributaria / Hacienda — die spanische Steuerbehörde.
• Catastro — das spanische Grundbuch, das Katasterwerte festlegt.
• Katasterreferenz / Referencia catastral — der eindeutige 20-stellige Code zur Identifizierung Ihrer Immobilie.
• Katasterwert / Valor catastral — der offizielle Steuerwert Ihrer Immobilie, Grundlage für die Steuer auf unterstelltes Einkommen. Zu finden auf Ihrer IBI-Quittung.
• Domiciliación bancaria — Lastschrift.
• EWR — Europäischer Wirtschaftsraum (EU plus Island, Liechtenstein, Norwegen).
• IBI / Impuesto sobre Bienes Inmuebles — jährliche lokale Grundsteuer der Gemeinde.
• Unterstelltes Einkommen / Renta imputada — die fiktiven Mieteinnahmen, die Spanien für nicht vermietete Immobilien unterstellt.
• IRNR / Impuesto sobre la Renta de no Residentes — Einkommensteuer für Nicht-Residenten (die mit Modelo 210 erklärt wird).
• Modelo 210 — das Formular zur Einreichung der IRNR.
• Modelo 211 — das Formular, das der Käufer bei Einbehaltung von 3 % beim Kauf einer Immobilie von einem Nicht-Residenten einreicht.
• NIE / Número de Identificación de Extranjero — Steueridentifikationsnummer für Ausländer, erforderlich für jede Steuererklärung in Spanien.
• Plusvalía municipal — eine separate lokale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstüks zum Zeitpunkt des Verkaufs.
• 3%-Quellensteuer — der Betrag, den der Käufer einbehalten und an AEAT abführen muss, wenn er eine Immobilie von einem Nicht-Residenten kauft.

Für die vollständige Liste siehe unser vollständiges spanisches Steuer-Glossar. 

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