El mercado inmobiliario español: 2025 en cifras y perspectivas para 2026

El mercado inmobiliario español vivió un 2025 extraordinario: ventas récord, precios al alza y un interés creciente por parte de compradores extranjeros, a pesar del difícil contexto europeo.

De cara a 2026, los datos apuntan a que este dinamismo tiene continuidad. Se espera que los precios sigan subiendo y las obligaciones fiscales asociadas a la propiedad como no residente están bajo más vigilancia que nunca. Con todo esto sobre la mesa, ¿qué le espera al propietario no residente en España en 2026? Vamos a verlo.

Balance de 2025

El mercado inmobiliario español cerró 2025 con muy buenos resultados, de hecho, entre los mejores de Europa. Mientras la mayoría de las economías europeas seguían digiriendo los efectos de la inflación y el escaso crecimiento, España fue a contracorriente.

Solo en el primer semestre de 2025 se escrituraron 379.484 viviendas, la cifra más alta para ese período desde antes de la crisis de 2008, y muy por encima de la media de la última década. A cierre de año, el total de operaciones había crecido un 7,6 % respecto a 2024, con compradores extranjeros que protagonizaron cerca de 50.000 de esas compras (un 15 % más que el año anterior).

Los precios subieron un 12,3 % a nivel nacional, situando a España como el segundo mercado inmobiliario de mayor crecimiento en Europa, solo por detrás de Portugal. Incluso en el segmento premium, la demanda apenas acusó el golpe: las ventas de viviendas por encima de 2,5 millones de euros cayeron solo un 1 %, con Málaga, Mallorca, Madrid y Barcelona liderando el ranking - un mercado sostenido casi en exclusiva por compradores internacionales no residentes.

Eso sí, conviene tener presente que los precios inmobiliarios en España siguen siendo muy distintos según la zona. La oferta escasea prácticamente en todas partes, pero cuánto ha subido el valor de un inmueble depende, en gran medida, de dónde esté ubicado.

El interés internacional se mantuvo firme en 2025

La demanda extranjera de inmuebles en España aguantó bien en 2025, con crecimiento en todas las principales nacionalidades compradoras. Las compras neerlandesas se dispararon un 38 % respecto al año anterior, seguidas de Marruecos con un 10 %, Alemania con un 8 %, Francia con un 6 % y el Reino Unido con un 5 %.

Alemania lleva siendo la primera nacionalidad extranjera compradora desde 2022 y sigue concentrando el 14,1 % de toda la demanda internacional en España.

Perspectivas para 2026

Lo que dicen los números

Se prevé que los precios inmobiliarios en España crezcan entre un 7,8 % y un 9 % en 2026. Esto convierte a España en uno de los mercados más sólidos de Europa ahora mismo, y si ya tienes una propiedad aquí, tu inversión se está revalorizando año tras año, casi sin que te des cuenta.

Para los propietarios no residentes en zonas de costa e islas, el efecto de la nueva oferta en el mercado es, sin embargo, bastante limitado. En los lugares donde se concentra la mayoría del inmueble extranjero (la Costa del Sol, la Costa Blanca, Baleares y Canarias) la demanda sigue superando con creces a la oferta, y eso es precisamente lo que mantiene los precios en esas zonas con tendencia al alza.

Mayor control sobre los propietarios no residentes

1. Registro de alquiler: qué ha cambiado y qué sigue en pie

Desde julio de 2025, todos los alquileres de corta duración en España estaban obligados a mostrar un Número de Registro de Alquiler (NRA) en las plataformas de reserva. Sin embargo, en mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló esa obligación al considerar que duplicaba de forma ilegal los sistemas de registro turístico autonómico ya existentes. El NRA ya no es obligatorio, pero las licencias turísticas regionales siguen plenamente vigentes, y la obligación de declarar los ingresos por alquiler a través del Modelo 210 permanece intacta.

2. Impuesto sobre los ingresos por alquiler (y una posible devolución)

Todos los ingresos por alquiler que obtengas de tu propiedad en España deben declararse ante la Agencia Tributaria. Si resides fuera de la UE o del EEE, una reciente sentencia judicial podría permitirte recuperar impuestos pagados de más durante los últimos cuatro ejercicios fiscales. En algunos casos esto puede suponer una devolución importante. No obstante, cada situación es distinta y conviene analizarla de forma individual. IberianTax ya ofrece este servicio y se encarga de todo el proceso de reclamación en tu nombre.

3. La Agencia Tributaria aprieta las tuercas en 2026

Cada año, la Agencia Tributaria publica su Plan de Control Fiscal Anual que es un documento que detalla en qué áreas se va a centrar la inspección ese año. Para 2026, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y el sector inmobiliario están expresamente identificados como prioridades. La AEAT cruza más fuentes de información que nunca (registros de la propiedad, datos bancarios e intercambios fiscales internacionales) para detectar a propietarios no residentes que no han cumplido con sus obligaciones.

Si tu Modelo 210 no está al día, ahora es el momento de ponerse al día. El plazo para el ejercicio fiscal 2025 está abierto hasta el 31 de diciembre de 2026, pero no hace falta esperar hasta diciembre. Preséntalo ahora con IberianTax, en unos pocos clics, y olvídate del tema por el resto del año.

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