Guía completa de impuestos sobre la propiedad en España para no residentes

Adquirir una propiedad en España es una inversión atractiva, especialmente para los no residentes que buscan una segunda residencia o un inmueble para alquilar. Sin embargo, navegar por el complejo sistema fiscal español puede resultar complicado. Entender los distintos impuestos que conlleva comprar, tener y vender un inmueble en España es fundamental para tomar decisiones informadas y evitar costes inesperados.

En IberianTax conocemos bien los retos a los que se enfrentan los propietarios no residentes. Por eso hemos elaborado esta guía completa para simplificarte el proceso. Aquí encontrarás información clara, concisa y exhaustiva sobre todos los aspectos de la fiscalidad inmobiliaria en España. Con esta información, estarás bien preparado para gestionar tu inversión y cumplir con la normativa fiscal española.

1. Impuestos en la compra de una propiedad

Al adquirir una propiedad en España, hay que pagar una serie de impuestos en el momento de la compra. Estos varían en función de si el inmueble es nuevo o de segunda mano.

A. Impuestos en la compra de obra nueva

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Si compras una propiedad nueva en España, se aplica un IVA del 10 %. Este tipo es aplicable al inmueble en sí y a un máximo de dos plazas de garaje (artículo 91.1.7º LIVA).

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados también se aplica en la compra de obra nueva. El tipo varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Andalucía es del 1,5 %, mientras que en Madrid es del 0,75 %.

B. Impuestos en la compra de segunda mano

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

En los inmuebles de segunda mano, en lugar del IVA se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo varía según la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble, con un rango general de entre el 6 % y el 10 %. Algunos ejemplos:

• En Madrid, el tipo habitual es del 6 %
• En Andalucía, del 7 %
• En las Islas Baleares, entre el 8 % y el 11,5 %
• En Cataluña, entre el 10% y el 13 %
• En la Comunidad Valenciana, entre el 8 % y el 10 %.

Otros gastos asociados a la compra

Además de los impuestos, hay otros costes que debes tener en cuenta:

• Honorarios notariales: son los honorarios del notario que certifica la escritura de compraventa. Dependen del precio del inmueble y de la complejidad de la operación, pero habitualmente representan entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: tras la firma ante notario, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. La tarifa se calcula según una escala y suele representar entre el 0,1 % y el 0,25 % del precio.
• Gastos de constitución de hipoteca: si financias la compra con una hipoteca, deberás asumir costes adicionales como la comisión de apertura del banco, los gastos de tasación y, en algunos casos, el seguro de la hipoteca.

2. Impuestos asociados a la propiedad del inmueble

Ser propietario de un inmueble en España también conlleva obligaciones fiscales recurrentes, tanto a nivel nacional como local.

A. Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es un impuesto nacional aplicable a los contribuyentes no residentes que sean propietarios de inmuebles en España.

Se considera no residente a quien no vive en España más de 183 días al año y cuyo principal núcleo de intereses económicos no está en España. Son no residentes, entre otros, los ciudadanos extranjeros que poseen un inmueble en España pero viven en el extranjero, ya sea para uso personal o para alquilarla.

Dentro de esta obligación coexisten diferentes tipos de rentas:

Renta imputada

• ¿Qué es la renta imputada?

La renta imputada se aplica al rendimiento potencial que podría generar un inmueble mientras está vacío. Se calcula sobre una renta presunta, es decir, una renta hipotética incluso si el inmueble no está alquilado.

• ¿Cómo se calcula la renta imputada?

El impuesto se calcula sobre el valor catastral del inmueble. El porcentaje de imputación es del 1,1 % o del 2 %, según si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general:

1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años

2 % si no ha sido revisado en ese período.

El tipo impositivo es del 19 % para residentes en la UE y del 24 % para residentes fuera de la UE.

Puedes calcular tu impuesto anual con nuestra calculadora fiscal gratuita.

• ¿Qué formulario se utiliza para declarar la renta imputada?

Los no residentes deben presentar el Modelo 210.

• ¿Cuál es el plazo de presentación?

El Modelo 210 debe presentarse anualmente. El plazo de presentación es del 1 de enero al 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.

Ingresos por alquiler

• ¿Qué es el impuesto sobre los ingresos por alquiler?

El impuesto sobre los ingresos por alquiler se aplica a los propietarios no residentes que alquilan su inmueble en España y grava los rendimientos obtenidos del alquiler.

• ¿Cómo se calcula?

Los residentes en la UE pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler y tributan al 19 % sobre el rendimiento neto. Los residentes fuera de la UE no pueden deducir gastos y tributan al 24 % sobre los ingresos brutos.

Importante: Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional ha establecido que los no residentes fuera de la UE/EEE podrían tener derecho a deducir gastos relacionados con el alquiler de la misma forma que los residentes de la UE/EEE. No obstante, dicha sentencia ha sido recurrida por la Abogacía del Estado ante el Tribunal Supremo.

En caso de que el Tribunal Supremo confirme este criterio y declare discriminatoria la normativa actual, los no residentes fuera de la UE podrían deducir sus gastos en futuras declaraciones de ingresos por alquiler en España.

• ¿Qué formulario se utiliza?

Los ingresos por alquiler deben declararse mediante el Modelo 210.

• ¿Cuál es el plazo de presentación?

A partir de 2024, los ingresos por alquiler se declaran anualmente entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente al ejercicio fiscal.

B. Impuesto sobre el Patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo nacional cuya regulación, tipos y exenciones corresponden a cada comunidad autónoma, lo que da lugar a diferencias territoriales. Se aplica sobre el patrimonio neto a 31 de diciembre de cada año que supere el mínimo exento.

Algunos ejemplos:

• En Cataluña, el mínimo exento es de 500.000 €, con tipos entre el 0,21 % y el 2,75 %.
• En Andalucía, el mínimo exento es de 700.000 € y desde 2022 el impuesto está bonificado al 100 %.
• En las Islas Baleares, el mínimo exento es de 3.000.000 €, con tipos entre el 0,28 % y el 3,45 %.
• En la Comunidad Valenciana, el mínimo exento es de 500.000 €, con tipos entre el 0,25 % y el 3,5 %.

Si tu patrimonio supera el mínimo exento, debes presentar el Modelo 714.

C. Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas

Introducido en diciembre de 2022, el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas grava a las personas físicas con un patrimonio neto en España significativo. Su objetivo es garantizar que quienes disponen de activos sustanciales contribuyan de forma proporcionada a las finanzas públicas.

• ¿Quién está sujeto a este impuesto?

Las personas físicas con un patrimonio neto en España superior a 3.000.000 €, tanto residentes como no residentes.

• ¿Cómo se calcula?

El tipo impositivo varía entre el 1,7 % y el 3,5 % en función del patrimonio total:

• 1,7 % para patrimonios entre 3.000.000 € y 5.347.998 €
• 2,1 % para patrimonios entre 5.347.999 € y 10.695.996 €
• 3,5 % para patrimonios superiores a 10.695.996 €.

• ¿Qué formulario se utiliza?

Este impuesto debe declararse mediante el Modelo 718.

• ¿Cuál es el plazo de presentación?

Anualmente, entre el 1 y el 31 de julio del año siguiente al ejercicio fiscal.

D. Impuestos locales

Además de los impuestos nacionales, los propietarios no residentes también están obligados al pago de tributos locales. Estos impuestos financian los servicios municipales y contribuyen al mantenimiento y desarrollo de la comunidad.

Los impuestos y tasas locales se pagan habitualmente mediante domiciliación bancaria. Establecer una domiciliación garantiza el pago automático y evita olvidos y posibles sanciones. Es recomendable coordinar con tu ayuntamiento o tu banco para establecer estos cargos.

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IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es un impuesto municipal anual sobre la propiedad, calculado a partir del valor catastral del inmueble y sirve para financiar los servicios e infraestructuras locales.

Lo recaudan los ayuntamientos directamente o a través de organismos especializados en determinadas zonas, como SUMA en la provincia de Alicante, la ATIB en Baleares o el Patronato de Recaudación Provincial en la provincia de Málaga.

Otras tasas locales

Además del IBI, los propietarios no residentes deben abonar diversas tasas por servicios locales, como la recogida de basuras y la gestión de residuos. Estos servicios son esenciales para el mantenimiento y el funcionamiento del municipio.

3. Impuestos en la venta de una propiedad

Al vender un inmueble en España, hay que tener en cuenta varios impuestos:

A. Ganancias de capital (IRNR)

Al vender un inmueble en España, debes tributar por el beneficio neto obtenido en la venta. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de adquisición (incluyendo los gastos relacionados con la compra) y el precio de transmisión (deducidos los costes de la venta).

El tipo impositivo es del 19 % tanto para residentes en la UE como para residentes fuera de ella. Puedes calcular tu impuesto sobre ganancias patrimoniales con nuestra calculadora fiscal gratuita.

• ¿Qué formulario se utiliza?

Los no residentes deben presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial.

• ¿Cuál es el plazo de presentación?

El plazo es de cuatro meses desde la fecha de la venta.

• ¿Qué es la retención del 3 %?

Cuando el vendedor es un contribuyente no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta como pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Para ello debe presentar el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la venta. El comprador debe facilitar al vendedor una copia del Modelo 211, que este necesitará para completar su declaración de ganancias patrimoniales.

La retención del 3 % se deduce de la cuota tributaria final.

• ¿Qué ocurre si vendo con pérdidas o si el impuesto sobre las ganancias patrimoniales es inferior al 3 %?

Si vendes con pérdidas, puedes reclamar la devolución íntegra de la retención del 3 %. Si la cuota real del impuesto sobre las ganancias patrimoniales es inferior al 3 % retenido, puedes reclamar la diferencia.

B. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano desde su adquisición. Es independiente del IRNR y lo recaudan los ayuntamientos.

• ¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

Debes pagarla al vender una propiedad si el valor del terreno ha aumentado desde la compra. Si la venta resulta en pérdidas, estás exento, pero debes comunicarlo al ayuntamiento.

• ¿Quién paga la plusvalía municipal?

Habitualmente, el vendedor. Sin embargo, cuando el vendedor es no residente, el impuesto se retiene directamente del precio de venta y es el comprador quien lo ingresa en el ayuntamiento.

• ¿Cómo se calcula?

Desde las modificaciones introducidas en noviembre de 2021, existen dos métodos de cálculo y el vendedor puede elegir el más favorable:

Método objetivo: se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el período de titularidad.

Valor catastral del suelo × Coeficiente (en función de los años de titularidad)

La base imponible resultante se multiplica por el coeficiente fijado por el municipio, con un tipo máximo del 30 %.

Método real: se basa en el incremento real del valor del inmueble, calculado como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. La fórmula es:

(Precio de venta − Precio de compra) × (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)

Este importe se multiplica a continuación por el coeficiente municipal, con un tipo máximo del 30 %.

El tipo impositivo final de la plusvalía municipal depende del municipio en que esté situado el inmueble, ya que cada ayuntamiento fija sus propios tipos y criterios de cálculo.

C. Otros gastos en la venta

Además de los impuestos mencionados, debes prever los honorarios de abogados, agentes inmobiliarios y otros profesionales que intervengan en la venta.

Conclusión

El sistema fiscal español puede resultar complejo, especialmente para los no residentes. Entender estos impuestos te ayudará a gestionar tu inversión inmobiliaria de forma más eficiente y a evitar gastos imprevistos. Para recibir asistencia personalizada y garantizar el cumplimiento de todas tus obligaciones fiscales, considera utilizar IberianTax.

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