Impuesto de Plusvalía Municipal sobre las ganancias patrimoniales en España para no residentes

El Impuesto de Plusvalía Municipal, se aplica tanto a residentes como a no residentes, y lo recauda el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra el inmueble. Los propietarios no residentes deben prestar especial atención a esta obligación, ya que están igualmente sujetos a ella al transmitir propiedades urbanas.

Además de la Plusvalía Municipal, los vendedores no residentes también están sujetos a una retención del 3 % sobre el precio de venta del inmueble. Este importe lo retiene el comprador a través del Modelo 211 y se abona directamente a la Agencia Tributaria como anticipo del posible impuesto sobre las ganancias patrimoniales del vendedor.

Para recuperar parte o la totalidad de este 3 % —o para declarar una ganancia patrimonial, si procede—, el vendedor debe presentar el Modelo 210 de ganancias patrimoniales en un plazo de cuatro meses a partir de la venta. El incumplimiento de este plazo puede dar lugar a la pérdida del derecho a la devolución y a posibles sanciones.

Dado que aproximadamente el 15 % de las transacciones inmobiliarias en España involucran a personas físicas no residentes, comprender cómo interactúan la Plusvalía Municipal, la retención del 3 % y el Modelo 210 es esencial para el correcto cumplimiento de las obligaciones fiscales y la planificación financiera.

Marco jurídico

El IIVTNU (Impuesto de Plusvalía Municipal) se regula mediante el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Único de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Sin embargo, este impuesto ha sufrido cambios significativos a raíz de varias sentencias del Tribunal Constitucional.

Evolución jurídica reciente

El cambio más significativo se produjo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre de 2021, que declaró inconstitucional el método de cálculo de la base imponible. Esto dio lugar a una reforma urgente mediante el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre de 2021, que estableció un nuevo sistema de cálculo.

Los aspectos clave de esta reforma incluyen:

• El impuesto solo es aplicable cuando existe un incremento real del valor del suelo
• Dos métodos para calcular la base imponible:

1. Método objetivo: basado en los valores catastrales y los coeficientes.

2. Método de la ganancia real: basado en la diferencia real entre los valores de adquisición y de transmisión.

Los contribuyentes pueden elegir el método más beneficioso para su caso concreto.

¿Quién paga el impuesto?

Sujeto pasivo

En el caso de los no residentes, el sujeto pasivo (la persona obligada a pagar el impuesto) depende del tipo de transmisión:

• En las ventas: el vendedor es el sujeto pasivo. Si el vendedor es un no residente, está obligado a pagar el impuesto.
• En las donaciones: el destinatario (beneficiario) es el sujeto pasivo, independientemente de su situación de residencia.
• En las sucesiones: El heredero o legatario es el deudor del impuesto, independientemente de su situación de residencia.

Sustituto del contribuyente

Una consideración importante para los no residentes que venden inmuebles en España es la figura del «sustituto del contribuyente». Cuando el vendedor es un no residente en España, el comprador está obligado a retener y pagar el impuesto en nombre del vendedor, a menos que este demuestre que está sujeto a impuestos en España a través de un establecimiento permanente.

Este mecanismo garantiza la recaudación del impuesto y supone una responsabilidad adicional para los compradores cuando adquieren una propiedad a un no residente.

Importante para los compradores: si va a adquirir una propiedad a un vendedor no residente, es posible que sea responsable de retener y pagar este impuesto. De no hacerlo, podría quedar obligado al pago del importe del impuesto. Verifique siempre esta obligación con su asesor legal antes de formalizar la compra de una propiedad.

Cálculo del impuesto

El impuesto se calcula en función del incremento del valor del terreno (no de los edificios) durante el período de propiedad, con un máximo de 20 años. El cálculo puede realizarse mediante dos métodos:

Método objetivo

Este método aplica coeficientes aprobados por cada municipio (dentro de los límites legales) al valor catastral del terreno en el momento de la transmisión. Los coeficientes varían en función del número de años que se ha tenido la propiedad.

La fórmula de cálculo es:

Base imponible = Valor catastral del terreno × Coeficiente anual × Años de propiedad (máx. 20)

Tipos impositivos

Los tipos impositivos los fija cada municipio, con un máximo del 30 %. Los tipos suelen oscilar entre el 20 % y el 30 % y pueden ser progresivos en función del período de propiedad.

Exenciones y reducciones

Existen varias exenciones y reducciones de las que pueden beneficiarse los no residentes:

• Ausencia de revalorización: Si se puede demostrar que no se ha producido una revalorización del terreno, la transmisión no está sujeta a impuesto. Esto es consecuencia directa de las sentencias del Tribunal Constitucional y de la posterior reforma legislativa.
• Transmisiones familiares: Algunos municipios ofrecen reducciones para las transmisiones entre cónyuges o a favor de descendientes o ascendientes. Estas reducciones varían según el municipio.
• Residencia principal: Algunos municipios ofrecen reducciones para la transmisión de la residencia principal por causa de fallecimiento. Sin embargo, esto no se aplicaría a los no residentes, ya que normalmente no tienen su residencia principal en España.

Método de la ganancia real

Este método calcula el incremento real del valor comparando:

• El valor del terreno en el momento de la adquisición (parte proporcional del valor total)
• El valor del terreno en el momento de la transmisión (parte proporcional del valor total)

La fórmula de cálculo es:

Base imponible = Valor del terreno en el momento de la transmisión - Valor del terreno en el momento de la adquisición

Si no hay un incremento real del valor, no hay que pagar ningún impuesto. Este método resulta especialmente beneficioso para los inmuebles que no se han revalorizado significativamente o que han perdido valor.

Tipos impositivos

Los tipos impositivos los fija cada municipio, con un máximo del 30 %. Los tipos suelen oscilar entre el 20 % y el 30 % y pueden ser progresivos en función del tiempo de tenencia.

Implicaciones prácticas para los no residentes

Presentación y pago

Los no residentes deben presentar la declaración y pagar el impuesto dentro de los siguientes plazos:

Ventas y donaciones: 30 días hábiles a partir de la fecha de la transmisión
Herencias: 6 meses a partir de la fecha del fallecimiento, prorrogables por otros 6 meses

La declaración debe presentarse en el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.

Documentación necesaria

Por lo general, los no residentes deben presentar:

• Formulario fiscal facilitado por el ayuntamiento
• Escritura pública de transmisión
• Título de adquisición anterior
• Justificante de pago
• NIE (Número de Identificación de Extranjeros)
• En caso de exención o no sujeción, documentación justificativa

Recomendaciones para no residentes

Documentación

Conserve toda la documentación relacionada con la adquisición y los gastos de la propiedad. Esto incluye la escritura de compraventa, los recibos de las reformas y cualquier otro documento que pueda afectar al valor de la propiedad.

Asesoramiento profesional

Antes de cualquier transmisión de propiedad, consulte con un asesor fiscal que conozca tanto la legislación fiscal española como el sistema tributario de su país de residencia. Esto puede ayudarle a comprender las complejas implicaciones fiscales y a evitar obligaciones inesperadas.

Normativa municipal

Consulte la normativa específica del municipio en el que se encuentra la propiedad, ya que los tipos impositivos y las posibles reducciones varían. Esta información suele estar disponible en la página web del municipio o puede obtenerse en la oficina tributaria local.