Cómo calcular el impuesto sobre la renta por alquiler como propietario no residente en España

Si es propietario de una vivienda en España y está pensando en alquilarla, es importante que conozca las obligaciones fiscales que se aplican a los ingresos obtenidos. Como propietario no residente, está obligado a pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler, que deben declararse ante la Agencia Tributaria española mediante el Modelo 210.

Calcular el impuesto sobre los ingresos por alquiler puede resultar complicado, sobre todo porque las normas difieren para los residentes de la UE y los no residentes, y porque los gastos deducibles a menudo deben prorratearse de acuerdo con normativas específicas. 

Este artículo ofrece una guía completa para ayudarte a comprender cómo calcular el impuesto sobre los ingresos por alquiler en España, y abarca todo, desde los plazos de declaración de ingresos hasta las deducciones permitidas y los tipos impositivos. A partir de 2024, el proceso ha pasado de las declaraciones trimestrales a una declaración anual, lo que simplifica el proceso de presentación, pero requiere prestar mucha atención a los detalles.

¿Cuándo hay que declarar los ingresos por alquiler?

A partir de 2024, los ingresos por alquiler obtenidos de inmuebles en España por propietarios no residentes deberán declararse anualmente. Este cambio simplifica el proceso de declaración en comparación con años anteriores, en los que las declaraciones se realizaban trimestralmente. A continuación se detallan los aspectos específicos:

Periodo de declaración anual

A partir de 2024, el periodo de declaración de los ingresos por alquiler es anual: del 1 de enero al 31 de diciembre.

Para cualquier ingreso por alquiler obtenido durante un año natural, deberá presentar su declaración en los primeros 20 días de enero del año siguiente. Por ejemplo, para los ingresos por alquiler obtenidos en 2024, la declaración deberá presentarse entre el 1 de enero y el 20 de enero de 2025.

Periodos de declaración trimestrales anteriores

Antes de 2024, las declaraciones de ingresos por alquiler se presentaban trimestralmente:

• 1.º trimestre: 1 de enero - 31 de marzo
• 2.º trimestre: 1 de abril - 30 de junio
• 3.º trimestre: 1 de julio - 30 de septiembre
• 4.º trimestre: 1 de octubre - 31 de diciembre

Por ejemplo, si alquiló su propiedad de febrero a agosto de 2023, habría tenido que declarar los ingresos del primer, segundo y tercer trimestre por separado.

Cómo calcular tus ingresos por alquiler

Para calcular con precisión tu obligación tributaria, hay que tener en cuenta varios factores clave:

Días en los que se alquiló la vivienda

El número de días que su propiedad estuvo alquilada durante el ejercicio fiscal influye en la deducibilidad de determinados gastos. Por ejemplo, los impuestos locales (IBI, tasas de recogida de basuras, etc.) solo pueden deducirse proporcionalmente en función de los días alquilados, mientras que los gastos de mantenimiento y reparación son totalmente deducibles, independientemente del periodo de alquiler, si están directamente relacionados con los ingresos obtenidos. 

Además, debe declarar el Modelo 210 renta imputada correspondientes a los días en que la propiedad no estuvo alquilada.

Residencia fiscal dentro o fuera de la Unión Europea 

El tipo impositivo aplicable depende de la situación de residencia fiscal:

• 19 % para residentes de la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein.
• 24 % para residentes fuera de la UE.

También es importante señalar que, según la legislación fiscal española, los residentes fuera de la UE no pueden deducir gastos de los ingresos por alquiler. Como consecuencia, la carga fiscal para los residentes fuera de la UE es significativamente mayor.

Importante: Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional ha establecido que los no residentes fuera de la UE/EEE podrían tener derecho a deducir gastos relacionados con el alquiler de la misma forma que los residentes de la UE/EEE. No obstante, dicha sentencia ha sido recurrida por la Abogacía del Estado ante el Tribunal Supremo.

En caso de que el Tribunal Supremo confirme este criterio y declare discriminatoria la normativa actual, los no residentes fuera de la UE podrían deducir sus gastos en futuras declaraciones de ingresos por alquiler en España.

Para más información, consulte nuestro artículo actualizado sobre esta cuestión.

Gastos deducibles para residentes de la UE

Si es usted residente de la UE, puede deducir varios tipos de gastos relacionados con sus ingresos por alquiler:

• Intereses hipotecarios: los intereses de los préstamos utilizados para adquirir o reformar la vivienda.
• Impuestos y tasas locales: como el IBI y las tasas de recogida de basuras, si los paga el propietario.
• Costes de servicios: gastos de servicios de limpieza, gestión del alquiler y publicidad.
• Mantenimiento y reparaciones: costes de mantenimiento, como pintura y sustitución de la caldera.
• Costes de amortización de la propiedad: se puede deducir anualmente de los ingresos brutos por alquiler un porcentaje del valor de construcción de la propiedad (excluyendo el terreno).
• Costes de seguros: Primas del seguro del hogar.
• Gastos de comunidad y facturas de servicios públicos: Incluye wifi, agua y electricidad.
• Amortización del mobiliario: El 10 % del coste del mobiliario anualmente durante 10 años.

Es importante señalar que los gastos de mantenimiento y reparación pueden deducirse íntegramente, independientemente de los días que haya estado alquilada la vivienda, siempre que estén directamente relacionados con los ingresos por alquiler. Lo mismo se aplica a los gastos relacionados con la gestión del alquiler, la publicidad, los servicios de limpieza, etc. 

Por el contrario, los gastos relacionados con el pago de impuestos locales, como el IBI, o las tasas de recogida de basuras, solo pueden deducirse en proporción a los días que la vivienda haya estado alquilada. Lo mismo se aplica a los gastos de comunidad, la amortización de la propiedad, el mobiliario, etc. 

Si una reforma importante aumenta el valor de la propiedad, como el cambio de ventanas y puertas para mejorar la eficiencia energética de la misma, estos gastos pueden deducirse al vender la propiedad, aumentando el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial. Sin embargo, no pueden deducirse íntegramente de los ingresos por alquiler obtenidos (solo a través de la amortización).

Por último, aunque no es obligatorio enviar ningún recibo a la Agencia Tributaria, es recomendable conservar todos los recibos y documentos que justifiquen los gastos deducibles. La Agencia Tributaria puede solicitar formalmente los recibos en los cuatro años siguientes a la fecha límite.

Amortización del inmueble y del mobiliario

La amortización es un aspecto importante a la hora de calcular el impuesto sobre los ingresos por alquiler, ya que te permite deducir una parte del coste del inmueble y de su mobiliario a lo largo del tiempo. A continuación te explicamos cómo puedes calcular la amortización tanto del inmueble como del mobiliario.

Para calcular la depreciación de su propiedad, siga estos pasos:

• Obtenga los valores necesarios: Necesitará el valor de adquisición, el valor catastral y el valor catastral de construcción de la propiedad. Estos valores suelen figurar en el recibo del IBI y en la escritura de compraventa. Estos valores permiten determinar qué parte del valor de la propiedad se puede depreciar.
• Prorratee en función de los días de alquiler: dado que los gastos deben prorratearse según el número de días que se ha alquilado la propiedad, ajuste el importe de la amortización anual en consecuencia.

Para calcular la amortización del mobiliario y los electrodomésticos, la fórmula es la misma, pero hay que tener en cuenta que esos elementos deben amortizarse al 10 % anual durante los próximos 10 años.

Caso práctico

Para ilustrar cómo se combinan estos cálculos, veamos un caso práctico: Pedro, residente fiscal en Bélgica, alquiló su propiedad en Mijas, Málaga, durante 300 días en el año natural 2024. Obtuvo unos ingresos totales por alquiler de 12.000 €. 

• Valor de adquisición: 120.000 €
• Valor catastral: 100.000 €
• Valor de construcción: 80.000 €
• Porcentaje de construcción: 80.000 / 100.000 = 80 %

Como residente de la UE

• Ingresos totales: 12.000 €

Durante el ejercicio fiscal 2024, tuvo los siguientes gastos:

• Compra de un frigorífico nuevo (700 €)

• • 700 × 10 % × 300/365 = 57,53 €

• Pago del IBI (300 €)

• • 300 × 300/365 = 246,57 €

• Reparación de la caldera (200 €)
• Gestión del alquiler (450 €)
• Gastos de comunidad (300 €)

• • 300 × 300/365 = 246,57 €

• Facturas de agua, electricidad y WiFi (1.100 €) 

• • 1.100 × 300/365 = 904,11

• Amortización anual: 120.000 × 80 % × 32.367,12 € % = 2.880 €

• • 2.880 × 300/365 = 2.367,12 €

Total de gastos deducibles: 4.471,90 € (57,53 + 246,57 + 200 + 450 + 246,57 + 904,11 + 2.367,12)

• Renta imponible por alquiler: 12 000 € - 4 471,90 € = 7 528,10 €
• Tipo impositivo (UE/EEE): 19 %
• Deuda tributaria: 7 528,10 × 19 % = 1 430,33 €.

Si Peter fuera residente fuera de la UE, por ejemplo, residente fiscal en Suiza, la deuda tributaria ascendería a 2.880 €, ya que el tipo impositivo aplicable sería del 24 % sobre los ingresos obtenidos, sin posibilidad de deducir ningún gasto. 

Simplifica el proceso con IberianTax

Para simplificar este proceso y garantizar el cumplimiento de la normativa vigente, el uso de la herramienta fiscal de IberianTax puede resultar muy beneficioso. Nuestra herramienta está al día con la normativa vigente y ayuda a garantizar la precisión de los cálculos, minimizando el riesgo de errores y posibles sanciones. Si necesitas más ayuda, no dudes en registrarte hoy mismo o ponerte en contacto con nuestro equipo de IberianTax.