¿Qué gastos se pueden deducir de los ingresos por alquiler en España?

Los propietarios no residentes que obtienen ingresos por alquiler en España deben presentar la declaración de la renta en España, con independencia de cómo se tribute en su país de residencia.

La Agencia Tributaria exige la presentación del Modelo 210, la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Hasta 2023, los ingresos por alquiler debían declararse trimestralmente, con fechas límite el 20 de abril, 20 de julio, 20 de octubre y 20 de enero del año siguiente, cada una correspondiente al trimestre anterior.

A partir del ejercicio fiscal 2024, la declaración de los ingresos por alquiler pasará a ser anual, con un único plazo de presentación entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente.

¿Quién puede deducir gastos?

A través del Modelo 210, los no residentes declaran tanto los ingresos por alquiler como los gastos deducibles. Sin embargo, no todos pueden deducir costes.

Solo los residentes fiscales en países de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden compensar gastos relacionados con el alquiler.
Los no residentes en otros países (como el Reino Unido, EE. UU. o Suiza) deben declarar sus ingresos brutos, sin poder deducir gastos.

No obstante, esta diferencia podría cambiar próximamente. Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional ha cuestionado el trato desigual entre propietarios de la UE y de fuera de la UE, abriendo la puerta a una posible equiparación futura.
Aunque aún no se ha aplicado ningún cambio legal, se trata de un avance relevante en el ámbito jurídico español.

Gastos deducibles

Si cumples los requisitos (UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein), puedes deducir las siguientes ocho categorías de gastos:

• Gastos relacionados con la propiedad: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad o seguro del hogar.
• Suministros: agua, gas, electricidad y otros, siempre que los pague el propietario.
• Mantenimiento: reparaciones, limpieza; la compra de muebles solo puede deducirse mediante amortización al 10 % anual (2,5 % trimestral).
• Intereses hipotecarios: intereses pagados por la hipoteca del inmueble.
• Honorarios de gestión: comisiones pagadas a administradores o agencias inmobiliarias.
• Publicidad y marketing: gastos para promocionar el inmueble en alquiler.
• Gastos legales y contables: honorarios de profesionales que ayuden con la gestión del alquiler.
• Amortización del inmueble: 3 % anual sobre el mayor valor entre el precio de adquisición o el valor catastral (excluyendo el valor del terreno).

Deducciones proporcionales y registros

Muchos gastos solo pueden deducirse proporcionalmente al número de días alquilados.
Por ejemplo, si la vivienda se alquiló 120 días, solo se puede deducir 120/365 de los gastos anuales de IBI, comunidad, suministros o amortización.

Es fundamental mantener registros precisos de los ingresos, gastos y días alquilados para calcular correctamente las deducciones.

Evitar la doble imposición

En la mayoría de los casos, los convenios de doble imposición entre España y el país de residencia permiten compensar el impuesto pagado en España con el impuesto sobre la renta declarado en el país de origen.

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