25 preguntas sobre la fiscalidad española que se hacen los propietarios extranjeros

Tener una propiedad en España mientras vives en el extranjero genera muchas más dudas fiscales de las que cabría esperar.

Algunas son sencillas. Otras solo aparecen cuando empiezas a alquilar la propiedad, recibes una carta de la Agencia Tributaria, heredas un inmueble o decides vender.

En IberianTax estamos especializados en la fiscalidad española de los propietarios no residentes. En esta guía respondemos a las 25 preguntas que más importan, incluidas varias que los propietarios no suelen plantearse hasta que se convierten en un problema.

Este artículo se centra principalmente en personas físicas con residencia fiscal fuera de España que poseen una vivienda en territorio español.

Ser propietario de una vivienda en España

¿De verdad tengo que pagar impuestos en España si nunca alquilo mi propiedad?

En la mayoría de los casos, sí.

España aplica la llamada renta imputada a los no residentes que poseen un inmueble urbano disponible para su uso propio.

Esto significa que, aunque tu propiedad en España sea solo una segunda residencia, esté vacía la mayor parte del año o no genere ningún ingreso real, es posible que tengas que presentar el Modelo 210.

La base imponible se calcula a partir del valor catastral del inmueble, no de los ingresos que hayas recibido realmente.

Ya pago el IBI todos los años. ¿No cubre eso mi impuesto sobre la propiedad en España?

No. Este es probablemente uno de los malentendidos más habituales entre los propietarios extranjeros.

El IBI es un impuesto local que cobra el ayuntamiento.

El Modelo 210, en cambio, es una declaración de ámbito estatal que sirve para declarar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Pagar el recibo anual del IBI no sustituye, por tanto, tu obligación de presentar el Modelo 210 cuando esta existe.

Es perfectamente normal que un propietario no residente tenga que pagar ambos impuestos cada año.

Si paso menos de 183 días en España, ¿soy automáticamente no residente?

No necesariamente.

Permanecer más de 183 días en España durante un año natural es uno de los criterios principales de residencia fiscal española, pero no es el único.

También puedes ser considerado residente fiscal en España si aquí radica el núcleo principal o la base de tus actividades o intereses económicos. Existe además una presunción, que admite prueba en contrario, vinculada a que el cónyuge y los hijos menores dependientes residan habitualmente en España.

Los Convenios de Doble Imposición pueden después determinar la residencia cuando dos países consideran residente a la misma persona.

Así que la regla tan repetida de que «menos de 183 días significa automáticamente no residente» es una simplificación excesiva.

Mi propiedad es de titularidad compartida. ¿Podemos presentar un solo Modelo 210 por el inmueble?

En general, no.

A efectos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, cada propietario es un contribuyente independiente.

Si dos personas poseen un inmueble al 50/50, cada una declara normalmente su 50 % correspondiente. Lo mismo se aplica cuando la propiedad pertenece a cónyuges, hermanos, amigos o varios herederos.

La Agencia Tributaria atribuye la renta a cada propietario según su porcentaje de titularidad.

Por eso el número de declaraciones puede ser bastante mayor que el número de propiedades.

¿Tengo que declarar también el garaje y el trastero?

Potencialmente, sí.

Un garaje, un trastero u otro elemento inmobiliario que sea legal y catastralmente independiente puede tratarse como un inmueble distinto a efectos fiscales.

Una señal de alerta especialmente importante es que tenga una referencia catastral separada.

Los propietarios extranjeros suelen dar por hecho que todo lo que compraron junto con el apartamento forma parte de una única declaración, y no siempre es así.

Esta es una de las razones por las que recomendamos revisar la escritura, la información del Registro de la Propiedad y la documentación del IBI, en lugar de fiarse solo de la dirección postal.

¿Qué ocurre si compré o vendí la propiedad durante el año?

Normalmente no pagas renta imputada como si hubieras sido propietario durante todo el año.

El cálculo se hace de forma proporcional según el número de días en los que el inmueble fue de tu titularidad y estuvo a tu disposición.

Por ejemplo, quien compra una segunda residencia el 1 de julio solo calculará, por lo general, la renta imputada de la parte correspondiente de ese año.

El mismo principio es relevante en el año en el que se vende una propiedad.

¿Y si amigos o familiares se alojan gratis en mi propiedad?

Permitir que familiares o amigos usen la vivienda sin pagar alquiler no genera normalmente ingresos por alquiler.

Sin embargo, eso no elimina necesariamente la obligación de tributar por renta imputada.

Para un propietario no residente típico de segunda residencia, los días en los que el inmueble no está realmente alquilado se mantienen generalmente dentro del cálculo de uso personal / renta imputada.

Por tanto, los propietarios no deberían clasificar sin más la ocupación gratuita por familiares o amigos como días de alquiler.

Alquilar tu propiedad en España

¿Qué pasa si alquilo la propiedad solo una parte del año?

Esta es una de las situaciones más importantes de acertar.

El año debe dividirse normalmente en dos periodos:

• los días en los que el inmueble estuvo alquilado, que generan ingresos por alquiler; y
• los días restantes en los que el inmueble estuvo disponible para uso personal, que pueden generar renta imputada.

Así que alquilar tu propiedad tres meses no elimina normalmente tu obligación con el Modelo 210 por los otros nueve meses.

¿Tengo que declarar los ingresos de Airbnb o Booking.com?

Sí.

Utilizar Airbnb, Booking.com u otra plataforma no elimina la obligación de declarar los ingresos por alquiler obtenidos en España.

El tratamiento fiscal depende de la naturaleza del alquiler y de los servicios prestados, pero el hecho de que una plataforma cobre el dinero en tu nombre no convierte ese ingreso en exento.

Los propietarios de alquileres vacacionales deben recordar además que las obligaciones fiscales son independientes del registro turístico, las licencias y otros requisitos autonómicos o locales.

¿Mi tipo impositivo en el alquiler depende de mi nacionalidad?

No. Lo que importa generalmente es tu residencia fiscal, no tu pasaporte.

Según las normas vigentes del IRNR:

• los residentes en países de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein tributan por lo general al 19 %;
• la mayoría del resto de no residentes tributa al 24 %.

La distinción también es importante porque los residentes en la UE/EEE que cumplen los requisitos pueden deducir los gastos del alquiler que resulten admisibles.

Por ejemplo, un ciudadano británico con residencia fiscal en Francia puede tener una situación fiscal en España distinta a la de un ciudadano británico con residencia fiscal en el Reino Unido.

Si España grava mis ingresos por alquiler, ¿tendré que pagar impuestos también en mi país?

Es posible, pero eso no significa necesariamente pagar el impuesto completo dos veces.

Las rentas procedentes de inmuebles situados en España son gravables en España precisamente porque el inmueble está aquí. Tu país de residencia fiscal puede exigirte además declarar las rentas de alquiler obtenidas en el extranjero.

Los Convenios de Doble Imposición suelen contener mecanismos destinados a evitar que la misma renta tribute íntegramente dos veces, con frecuencia mediante una deducción por impuestos pagados en el extranjero.

El resultado concreto depende del convenio entre España y tu país de residencia y de la normativa interna de ese país.

Por eso la fiscalidad española y la de tu país de residencia no deberían analizarse de forma completamente aislada.

¿Qué gastos del alquiler pueden deducir los residentes en la UE/EEE?

Los residentes en la UE/EEE que cumplen los requisitos pueden deducir, por lo general, los gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos por alquiler en España.

Según las circunstancias, pueden incluirse conceptos como:

• el IBI y determinados tributos locales;
• los gastos de comunidad;
• los seguros;
• los suministros pagados por el propietario;
• los honorarios de gestión inmobiliaria y de agencia;
• las reparaciones y el mantenimiento;
• los gastos de financiación;
• la amortización.

Los gastos deben estar debidamente justificados y hay que respetar las reglas de proporcionalidad cuando el inmueble solo estuvo alquilado una parte del año.

¿Pueden deducir gastos del alquiler los propietarios del Reino Unido, EE. UU. y otros países fuera de la UE?

Según el criterio administrativo actual de la Agencia Tributaria, los residentes fuera de la UE/EEE no pueden deducir estos gastos por lo general y tributan al 24 % sobre los ingresos brutos del alquiler.

Sin embargo, este es ahora mismo uno de los asuntos más relevantes de la fiscalidad española de no residentes.

En julio de 2025, la Audiencia Nacional resolvió que restringir estas deducciones a los residentes fuera de la UE era contrario al Derecho de la Unión Europea. Esa resolución ha sido recurrida y la cuestión sigue pendiente ante el Tribunal Supremo.

Para los propietarios afectados, conservar un registro completo de los gastos del alquiler resulta por tanto especialmente importante, aunque esos gastos no puedan incluirse actualmente en la declaración ordinaria.

¿Puedo deducir las cuotas de mi hipoteca?

La cuota hipotecaria completa, no.

Hay una distinción importante entre la amortización del capital y los intereses y gastos de financiación.

Devolver el importe originalmente prestado no es normalmente un gasto del alquiler.

Los intereses y determinados gastos de financiación vinculados a la adquisición o mejora del inmueble alquilado sí pueden ser deducibles para los contribuyentes con derecho a deducir gastos, con sujeción a los límites aplicables y a las reglas de proporción por periodo de alquiler.

Tomar simplemente la cuota mensual de la hipoteca y tratar el importe íntegro como gasto sería, por tanto, incorrecto.

¿La amortización del inmueble puede reducir realmente mi impuesto sobre el alquiler?

Sí, cuando el contribuyente tiene derecho a deducir gastos del alquiler.

La amortización pretende reconocer el deterioro del edificio con el paso del tiempo.

Conforme a la normativa española, la amortización efectiva del inmueble se calcula por lo general hasta el 3 % del mayor de los valores admisibles, excluyendo la parte correspondiente al suelo.

Cuando el inmueble solo estuvo alquilado una parte del año, la amortización deducible debe limitarse normalmente al periodo de alquiler.

Puede ser, por tanto, una de las mayores deducciones a las que tiene acceso un arrendador que cumpla los requisitos.

¿Qué ocurre si mis reparaciones e intereses hipotecarios superan mis ingresos por alquiler?

Existe una regla especial que los propietarios suelen pasar por alto.

Para los contribuyentes con derecho a deducir, la suma de los gastos de financiación y los de reparación y conservación no puede superar los ingresos íntegros del alquiler de ese inmueble en el periodo correspondiente.

No obstante, el exceso admisible puede trasladarse por lo general y deducirse en los cuatro años siguientes, con los mismos límites.

Es importante señalar que esta regla de cuatro años se refiere específicamente a estas categorías de gasto. No debe asumirse que cualquier gasto del alquiler no aprovechado se traslada automáticamente de la misma forma.

Presentación, plazos y problemas con años anteriores

¿Cuándo tienen que presentar el Modelo 210 los propietarios no residentes?

Depende del tipo de renta y del ejercicio fiscal.

Por ejemplo, la renta imputada de 2025, que se está presentando durante 2026, puede declararse hasta el 31 de diciembre de 2026.

A partir del ejercicio 2026, el plazo de presentación de la renta imputada pasa a ser del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.

Para los ingresos por alquiler de 2026 con cuota a ingresar y agrupación anual, el nuevo plazo es, con carácter general, del 1 al 20 de abril de 2027.

Las reglas cambiaron con la Orden HAC/623/2026, así que conviene ser especialmente cuidadoso al comparar fechas con artículos antiguos o con declaraciones de años anteriores.

Las ventas de inmuebles siguen un calendario distinto.

¿Qué pasa si descubro que debería haber presentado el Modelo 210 hace varios años?

En la mayoría de los casos es mejor regularizar la situación de forma voluntaria que esperar a que la Agencia Tributaria se ponga en contacto contigo.

Cuando se presenta voluntariamente una declaración con cuota a ingresar fuera de plazo y antes de un requerimiento formal de la Administración, el recargo por presentación extemporánea empieza por lo general en el 1 % y aumenta un 1 % adicional por cada mes completo de retraso hasta los 12 meses.

Pasados 12 meses, el recargo general pasa a ser del 15 %, aplicándose a partir de ahí intereses de demora conforme a la normativa.

Recibir un requerimiento formal antes de regularizar puede cambiar sustancialmente las consecuencias.

¿Cuántos años atrás puede revisar normalmente la Agencia Tributaria?

El plazo general de prescripción para determinar la deuda tributaria es de cuatro años, pero decir simplemente «Hacienda solo puede revisar cuatro años atrás» puede inducir a error.

El plazo de cuatro años tiene puntos de inicio concretos y puede interrumpirse por actuaciones del contribuyente o de la Agencia Tributaria.

Además, la información de periodos más antiguos puede seguir siendo relevante cuando tiene consecuencias fiscales en un ejercicio que aún no ha prescrito.

Esto resulta especialmente importante cuando los propietarios regularizan varios Modelos 210 antiguos o venden un inmueble tras muchos años de titularidad.

Vender una propiedad en España

¿Por qué el comprador retiene el 3 % del precio cuando vende un no residente?

Porque la ley española obliga al comprador de un inmueble a un vendedor no residente a retener el 3 % del precio de compra acordado.

El comprador ingresa ese importe en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211.

Es importante entender que esto no es necesariamente el impuesto final del vendedor.

Se trata de un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial que finalmente se calcule en la venta.

El vendedor presenta después el Modelo 210 para determinar la cuota real por la ganancia patrimonial.

¿Y si vendo con pérdidas? ¿Me retienen igualmente el 3 %?

Normalmente, sí.

El mecanismo del 3 % se basa en el precio de venta y en la condición de no residente del vendedor, no en si la operación acabó generando beneficio.

Por eso, incluso quien vende con pérdida patrimonial puede sufrir la retención del 3 % del precio de venta.

El vendedor debe entonces presentar el Modelo 210 correspondiente y puede solicitar la devolución del exceso retenido.

Si no existe ganancia patrimonial sujeta a tributación, esto puede suponer recuperar el 3 % íntegro.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial sujeta a tributación?

No es simplemente:

precio de venta − precio de compra original.

El cálculo tiene en cuenta los valores de adquisición y de transmisión determinados legalmente.

Los costes de adquisición pueden incluir los impuestos y gastos admisibles vinculados a la compra del inmueble, mientras que determinados gastos relacionados con la venta pueden reducir el valor de transmisión.

Las mejoras también pueden afectar al valor de adquisición si están debidamente documentadas.

Conservar la escritura de compra original, las facturas y los justificantes de los costes de adquisición y de las mejoras puede marcar, por tanto, una diferencia sustancial muchos años después, cuando se venda la propiedad.

Alquilé la propiedad en años anteriores. ¿Puede afectar la amortización al impuesto cuando venda?

Sí, y esto sorprende a muchos vendedores.

Cuando un inmueble ha estado alquilado, las normas españolas sobre ganancias patrimoniales exigen que el valor de adquisición tenga en cuenta la amortización correspondiente.

Es importante saber que la amortización mínima puede afectar al cálculo final de la ganancia patrimonial incluso cuando el propietario no dedujo efectivamente esa amortización como gasto en declaraciones de alquiler anteriores.

Esto significa que el historial de alquiler debe revisarse con atención al calcular una futura venta del inmueble.

Fijarse solo en el precio de compra original y en el precio de venta actual puede dar un resultado incorrecto.

Otros impuestos que los propietarios extranjeros no deben olvidar

¿Se aplica el Impuesto sobre el Patrimonio a los no residentes?

Puede aplicarse.

Los no residentes están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio español, por lo general, solo por los bienes y derechos situados o ejercitables en España.

Conforme a la normativa estatal general existe un mínimo exento de 700.000 €, aunque la legislación autonómica puede modificar sustancialmente el cálculo y los no residentes pueden tener acceso a la normativa de la Comunidad Autónoma que corresponda.

También puede exigirse presentar declaración cuando el valor bruto de los bienes y derechos afectados supera los 2 millones de euros, aunque finalmente no haya que ingresar nada.

La mayoría de los propietarios de una segunda residencia normal no se verán afectados, pero quienes tienen activos de alto valor en España deberían comprobar su situación en lugar de dar por hecho que el Modelo 210 es su única obligación fiscal en España.

He heredado o recibido en donación una propiedad en España. ¿Se aplica igualmente el Modelo 210?

Sí, potencialmente, pero hay dos etapas distintas que considerar.

Primero, recibir el inmueble por herencia o donación puede generar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones español.

Una vez que pasas a ser propietario, empiezan a aplicarse las reglas fiscales ordinarias para no residentes.

Eso significa que el inmueble puede generar después:

• renta imputada mientras se destine a uso personal o permanezca disponible;
• tributación por ingresos por alquiler si se alquila;
• Impuesto sobre el Patrimonio cuando se superen los umbrales correspondientes;
• tributación por la ganancia patrimonial si finalmente se vende.

El valor fijado en el momento de la herencia o la donación también puede resultar importante para los futuros cálculos de amortización y de ganancia patrimonial.

Conclusión

La fiscalidad española de los propietarios no residentes no es especialmente difícil una vez que se separan las distintas obligaciones.

El problema es que las reglas no aparecen todas al mismo tiempo.

Puedes estar pagando el IBI sin saber que además existe el Modelo 210. Puedes alquilar la propiedad por primera vez y encontrarte de repente con gastos deducibles que calcular. O puedes descubrir que te faltan declaraciones solo cuando decides vender, años después.

El enfoque más seguro es, por tanto, mirar el ciclo de vida completo del inmueble:

comprar → poseer → usar → alquilar → vender o heredar

y comprobar las obligaciones fiscales españolas en cada etapa.

IberianTax se dedica en exclusiva a ayudar a los contribuyentes no residentes a gestionar online sus obligaciones fiscales en España, incluido el Modelo 210 de renta imputada, ingresos por alquiler y venta de inmuebles.

Esta guía ofrece información general y no sustituye al asesoramiento fiscal individualizado. La residencia fiscal, la estructura de titularidad, los Convenios de Doble Imposición y las circunstancias personales pueden modificar el tratamiento fiscal.