Spanische Vermögenssteuer für Nichtansässige im Jahr 2026: Müssen Sie das Formular 714 einreichen?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber im Ausland leben, sind Sie wahrscheinlich bereits mit dem „Modelo 210“ vertraut, der jährlichen Einkommensteuererklärung für Nichtansässige. Was weitaus weniger Eigentümer wissen, ist, dass es in Spanien eine zweite, separate Steuer gibt, die auf dieselbe Immobilie anfallen kann: die Vermögenssteuer, die über das „Modelo 714“ erklärt wird.

Hier zunächst die gute Nachricht: Die meisten Nichtansässigen mit einer einzigen Ferienimmobilie zahlen niemals Vermögenssteuer, da sie dank eines großzügigen Freibetrags deutlich unter dem Schwellenwert bleiben. Wenn Sie jedoch eine hochpreisige Immobilie, mehrere Immobilien oder wertvolle spanische Anlagen besitzen oder Ihre Immobilie mit geringer oder gar keiner Hypothek finanzieren, lohnt es sich, Ihre Situation sorgfältig zu prüfen, da sich die Vorschriften – und die Höhe der fälligen Steuer – je nach Region erheblich unterscheiden.

Dieser Leitfaden erklärt genau, wie die spanische Vermögenssteuer für Nichtansässige funktioniert:

• Welche Vermögenswerte zählen?
• Wie funktioniert der Freibetrag von 700.000 €?
• Wann gelten regionale Vorschriften (und warum diese sowohl eine Falle als auch ein Vorteil sein können).
• Die Fristen für 2026.

Was ist die spanische Vermögenssteuer?

Die spanische Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) ist eine jährliche Steuer auf den Nettowert Ihres Vermögens – also auf das, was Sie besitzen, abzüglich der damit verbundenen Schulden.

Für in Spanien steuerlich ansässige Personen kann sie sich auf das weltweite Vermögen erstrecken. Für Nichtansässige ist der Anwendungsbereich deutlich enger gefasst: Sie werden nur auf Vermögen und Rechte besteuert, die sich in Spanien befinden. Für die meisten ausländischen Eigentümer bedeutet das vor allem eines: spanische Immobilien, sei es ein Ferienhaus, eine Mietwohnung, eine Villa, eine Garage oder ein Grundstück.

Die Steuer wird nach einem progressiven Steuertarif berechnet (nach den staatlichen Vorschriften im Großen und Ganzen von 0,2 % bis zu etwa 3,5 %), sodass selbst dann, wenn sie anfällt, die ersten Euro, die über Ihren Freibetrag hinausgehen, nur geringfügig besteuert werden. Die Vermögenssteuer wird mit dem Formular „Modelo 714“ gemeldet.

Gilt die spanische Vermögenssteuer auch für Nichtansässige?

Ja – allerdings nur ab bestimmten Schwellenwerten und nur für spanische Vermögenswerte.

Als Nichtansässiger zählen nur diejenigen Vermögenswerte, die sich in Spanien befinden oder dort ausgeübt werden können:

• Immobilien in Spanien.
• Spanische Bankkonten.
• In Spanien gehaltene Aktien oder Anlagen.
• Rechte im Zusammenhang mit spanischem Vermögen.

Alles, was Sie außerhalb Spaniens besitzen, ist in der Regel ausgenommen. Dies ist der entscheidende Unterschied, der die meisten Eigentümer beruhigt: Ein Einwohner des Vereinigten Königreichs, Deutschlands, Frankreichs, der Niederlande oder eines nordischen Landes, der eine spanische Immobilie besitzt, muss sein weltweites Vermögen nicht in Spanien angeben. Die einzige Frage, die zählt, ist der Wert seines spanischen Vermögens.

Der Freibetrag von 700.000 €: Warum die meisten Eigentümer nichts zahlen

Nichtansässige, die für ihr spanisches Vermögen besteuert werden, profitieren von einem steuerfreien Mindestbetrag von 700.000 € pro Person.

Zwei Aspekte dieses Freibetrags sind dabei entscheidend:

• Er gilt pro Person, nicht pro Immobilie. Wenn ein Ehepaar eine spanische Immobilie gemeinsam besitzt, wird jeder Eigentümer separat auf seinen Anteil hin bewertet, und jeder erhält seinen eigenen Freibetrag von 700.000 €.
• Er wird auf den Nettowert bezogen. Bei einer zu 50/50 gehaltenen Immobilie halbiert man den Wert, bevor man ihn mit dem Freibetrag vergleicht.

Beispiel: Ein Ehepaar besitzt zu gleichen Teilen eine spanische Immobilie im Wert von 1.200.000 €. Der Anteil jedes Eigentümers beträgt 600.000 € – und liegt damit unter dem Freibetrag von 700.000 €. In einem einfachen Fall muss keiner der Eigentümer Vermögenssteuer zahlen. Genau aus diesem Grund sind die meisten nicht ansässigen Eigentümer nicht betroffen.

Ob Sie jedoch unterhalb der Grenze bleiben, hängt vom Immobilienwert, der Aufteilung der Eigentumsanteile, etwaigen mit der Immobilie verbundenen Hypotheken und – ganz entscheidend – davon ab, ob staatliche oder regionale Vorschriften gelten.

Gibt es einen zusätzlichen Freibetrag von 300.000 € für den Hauptwohnsitz?

Spanien gewährt zwar einen zusätzlichen Freibetrag von bis zu 300.000 € – allerdings nur für den gewöhnlichen Wohnsitz des Steuerpflichtigen.

Für einen typischen Nichtansässigen ist die spanische Immobilie eine Ferienwohnung, ein Zweitwohnsitz oder eine Mietimmobilie, nicht jedoch der Hauptwohnsitz. Daher gilt diese Freistellung in den meisten Fällen nicht, und Sie sollten nicht davon ausgehen, dass Sie sowohl einen Freibetrag von 700.000 € als auch zusätzlich eine Freistellung für den Hauptwohnsitz in Höhe von 300.000 € in Anspruch nehmen können.

Der praktische Ausgangspunkt für einen nicht ansässigen Eigentümer ist der allgemeine Freibetrag von 700.000 €, zuzüglich etwaiger regionaler Regelungen, die diesen noch verbessern könnten.

Welche Vermögenswerte werden berücksichtigt?

Bei Nichtansässigen zählen ausschließlich spanische Vermögenswerte. Am häufigsten sind dabei Immobilien, darunter: Wohnungen, Villen, Ferienhäuser, Mietobjekte, Garagen, Lagerräume, Grundstücke und Gewerbeimmobilien.

Andere spanische Vermögenswerte – Bankkonten, Wertpapiere, Kapitalanlagen und Rechte, die mit spanischem Hoheitsgebiet verbunden sind – werden ebenfalls berücksichtigt, sofern sie vorhanden sind.

Kann man eine Hypothek steuerlich absetzen?

Ja, in den meisten Fällen. Schulden, die mit der spanischen Immobilie in Zusammenhang stehen, können von deren Wert abgezogen werden. Das klassische Beispiel ist die Hypothek, die zum Kauf der Immobilie aufgenommen wurde.

Voraussetzung ist, dass die Verbindlichkeit tatsächlich mit der spanischen Immobilie in Zusammenhang steht. Ein allgemeiner Privatkredit oder eine im Ausland aufgenommene Hypothek sollte geprüft werden, bevor davon ausgegangen wird, dass sie steuerlich absetzbar ist.

Wie wird eine spanische Immobilie für die Vermögenssteuer bewertet?

Dies ist der wichtigste – und am häufigsten missverstandene – Punkt für nicht ansässige Eigentümer.

Für die Vermögenssteuer wird Ihre Immobilie mit dem höchsten der folgenden drei Werte bewertet:

• Dem Katasterwert, der auf Ihrem IBI-Bescheid angegeben ist.
• Der von den Steuerbehörden für andere Steuern festgesetzte oder überprüfte Wert.
• Der Kaufpreis (Anschaffungswert).

Mit anderen Worten: Der Wert für die Vermögenssteuer entspricht nicht automatisch dem Katasterwert und ist auch nicht unbedingt der aktuelle Marktwert. Wenn Ihr Kaufpreis höher war als der Katasterwert, ist der Kaufpreis maßgeblich.

Aus diesem Grund unterschätzen Eigentümer, die sich ausschließlich auf ihren Katasterwert stützen, häufig ihre Position.

Regionale Vorschriften: Dieselbe Immobilie, ein ganz anderes Ergebnis

Die Vermögenssteuer ist eine nationale Steuer, doch die autonomen Gemeinschaften Spaniens können ihre eigenen Freibeträge, Steuertabellen und Vergünstigungen festlegen. Das hat zur Folge, dass die Steuerbelastung für eine identische Immobilie je nach ihrem Standort enorm variieren kann.

Hier liegt der Punkt, den viele Eigentümer übersehen: Nichtansässige haben das Recht, die Vorschriften der autonomen Gemeinschaft anzuwenden, in der sich der größte Teil ihres spanischen Vermögens befindet. Sie können sich nicht einfach eine beliebige Region aussuchen – es ist die Region, in der sich Ihr wichtigster spanischer Vermögenswert befindet. Sie können jedoch die Vorschriften dieser Region mit den staatlichen Vorschriften vergleichen und die für Ihren Fall zutreffende Regelung anwenden.

Als Anhaltspunkt für das laufende Jahr (überprüfen Sie die Zahlen für das jeweilige Steuerjahr immer, da die Regionen diese regelmäßig aktualisieren):

Die Erkenntnis ist wichtig und widerspricht der Intuition: Die Anwendung regionaler Vorschriften ist nicht immer vorteilhafter. Auf den Balearen führt der Mindestbetrag von 3.000.000 € dazu, dass viele Eigentümer von hochpreisigen Immobilien keine Steuer zahlen. In Katalonien liegt der regionale Mindestbetrag unter dem staatlichen Freibetrag, sodass die staatlichen Vorschriften möglicherweise günstiger sind. Wenn der Unterschied erheblich ist, sollten vor der Einreichung beide Szenarien durchgerechnet werden.

Einige Regionen bieten zudem Sonderregelungen für Steuerpflichtige mit Behinderungen oder geschütztem Vermögen an. Diese sind sehr fallspezifisch und sollten separat geprüft werden.

Beispiele

Beispiel 1 – Eigentümer mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, Immobilie unterhalb des Freibetrags

John ist im Vereinigten Königreich steuerlich ansässig und besitzt eine Ferienwohnung in Alicante.

Wert für die Vermögenssteuer: 620.000 €

• Hypothek: 0 €.
• Eigentumsanteil: 100 %.

Johns spanisches Nettovermögen beträgt 620.000 €, liegt also unter dem Freibetrag von 700.000 €, sodass er keine Vermögenssteuer zahlen muss. Er muss jedoch weiterhin jedes Jahr das Formular „Modelo 210“ für unterstelltes Einkommen einreichen. Dies ist bei weitem der häufigste Fall: keine Vermögenssteuer, aber dennoch eine jährliche Einkommensteuererklärung für Nichtansässige.

Beispiel 2 – Deutsche Eigentümerin, hochwertige Immobilie auf Mallorca

Anna ist in Deutschland steuerlich ansässig und besitzt eine Immobilie auf Mallorca.

Wert für die Vermögenssteuer: 2.400.000 €

• Hypothek: 0 €.
• Eigentumsanteil: 100 %.

Bei Anwendung des landesweiten Freibetrags von 700.000 € wäre Annas Steuerbemessungsgrundlage beträchtlich. Da sich die Immobilie jedoch auf den Balearen befindet, wo der regionale Mindestfreibetrag bei 3.000.000 € liegt, entfällt die Vermögenssteuer durch die Anwendung der regionalen Vorschriften wahrscheinlich vollständig. Dennoch muss sie möglicherweise das Formular „Modelo 714“ einreichen, wenn ihr Bruttovermögen die Meldeschwelle von 2.000.000 € überschreitet (mehr dazu weiter unten).

Beispiel 3 – Niederländisches Ehepaar, Immobilie in Katalonien

Ein niederländisches Ehepaar besitzt eine Immobilie in Katalonien.

Wert für die Vermögenssteuer: 1.400.000 € 

• Hypothek: 200.000 €.
• Eigentumsanteile: jeweils 50 %.

Pro Eigentümer: Bruttoanteil 700.000 €, Hypothekenanteil 100.000 €, Nettoanteil 600.000 €. Unter Berücksichtigung des staatlichen Freibetrags von 700.000 € liegt jeder Eigentümer unter dem Schwellenwert. Da der regionale Mindestfreibetrag in Katalonien jedoch niedriger ist (500.000 €), sind hier die staatlichen Vorschriften vorteilhafter. Ein perfektes Beispiel dafür, warum „die regionalen Vorschriften anwenden“ keine verlässliche Faustregel ist.

Wann muss ein Nichtansässiger das Formular 714 einreichen?

Sie müssen das Formular 714 in der Regel einreichen, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Ihre Vermögenssteuerberechnung ergibt eine Steuerschuld, oder
• Der Bruttowert Ihrer spanischen Vermögenswerte und Rechte übersteigt 2.000.000 €, auch wenn letztendlich keine Steuer fällig wird.

Dieser zweite Auslöser wird von den meisten Eigentümern übersehen. Sie können – nach Abzug von Freibeträgen, Hypothekenabzügen oder aufgrund günstiger regionaler Regelungen – keine Steuer schulden und dennoch zur Einreichung verpflichtet sein, einfach weil der Bruttowert Ihres spanischen Vermögens 2.000.000 € übersteigt.

Was ist die Abgabefrist für das Formular 714?

Die Vermögenssteuer wird auf das Vermögen erhoben, das Sie am 31. Dezember eines jeden Jahres besaßen, und die Steuererklärung ist im folgenden Jahr einzureichen.

Für das Steuerjahr 2025 läuft die Abgabefrist vom 8. April bis zum 30. Juni 2026. Das Formular 714 muss online eingereicht werden. Wenn sich aus Ihrer Steuererklärung eine Steuerschuld ergibt und Sie diese per Lastschrift begleichen möchten, ist die praktische Frist einige Tage früher – daher sollten Sie die Einreichung am besten nicht bis zur letzten Woche aufschieben.

Vermögenssteuer vs. Formular 210: Nicht dasselbe

Dies ist eine häufige Quelle für Verwirrung, daher lohnt es sich, Klarheit zu schaffen:

• Das Formular 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige. Es umfasst fiktives Einkommen aus einer Immobilie, die Sie nicht vermieten, Mieteinnahmen sowie Veräußerungsgewinne beim Verkauf.
• Das Formular „Modelo 714“ ist die Vermögenssteuererklärung. Es erfasst den Nettowert Ihres Vermögens.

Ein nicht ansässiger Immobilienbesitzer muss in der Regel jedes Jahr das Formular 210 einreichen (selbst für eine leerstehende Ferienimmobilie), das Formular 714 hingegen nur in den Jahren, in denen sein spanisches Vermögen die Schwellenwerte für die Vermögenssteuer überschreitet. Es handelt sich um getrennte Verpflichtungen mit unterschiedlichen Fristen.

Wie sieht es mit der Solidaritätssteuer auf große Vermögen aus?

Spanien erhebt zudem eine befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen, eine separate Steuer, die im Allgemeinen für Nettovermögen über 3.000.000 € gilt (nach Abzug des gleichen Freibetrags von 700.000 €). Sie wurde vor allem eingeführt, um Steuerzahler in Regionen zu erfassen, die die Vermögenssteuer gesenkt oder abgeschafft haben – wobei die Balearen das offensichtlichste Beispiel für Immobilienbesitzer sind.

Für die meisten Nichtansässigen ist dies kein Thema. Wenn Ihr spanisches Nettovermögen jedoch sehr hoch ist – insbesondere, wenn regionale Vorschriften Ihre Vermögenssteuer abgeschafft haben –, sollten Sie als nächsten Schritt die Solidaritätssteuer prüfen.

Häufige Fehler von nichtansässigen Eigentümern

• Die Annahme, dass die Vermögenssteuer für alle gilt. Das ist nicht der Fall. Die meisten nichtansässigen Eigentümer liegen unterhalb der Schwelle – benötigen aber dennoch das Formular 210.
• Die Vermögensteuer mit der IBI verwechseln. Die IBI ist eine lokale Grundsteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird. Die Vermögensteuer ist eine nationale Steuererklärung, die über das Formular 714 eingereicht wird. Es handelt sich um völlig unterschiedliche Verpflichtungen.
• Nur den Katasterwert heranziehen. Eine Immobilie wird mit dem höchsten Wert aus Katasterwert, geprüftem Wert oder Kaufpreis bewertet – oft ist dies der Kaufpreis.
• Vergessen, das Miteigentum aufzuteilen. Jeder Eigentümer wird individuell auf seinen Anteil hin bewertet, mit seinem eigenen Freibetrag.
• Regionale Vorschriften ignorieren – in beide Richtungen. Sie können Ihnen Steuern ersparen oder zusätzliche Steuern verursachen. Vergleichen Sie immer.
• Annehmen, dass „keine Steuer“ „keine Steuererklärung“ bedeutet. Wenn das Bruttovermögen 2.000.000 € übersteigt, müssen Sie möglicherweise auch dann eine Steuererklärung einreichen, wenn Sie nichts zu zahlen haben.

Was Sie zur Überprüfung Ihrer Situation benötigen

Um festzustellen, ob das Formular 714 Anwendung findet, halten Sie bitte folgende Unterlagen bereit:

• IBI-Bescheid und Katasterwert.
• Kaufvertrag, Kaufpreis und Anschaffungskosten.
• Eigentumsanteil.
• Restschuld der Hypothek zum 31. Dezember.
• Angaben zu weiteren spanischen Vermögenswerten.
• Ihr Steuerwohnsitzland und den Standort der spanischen Vermögenswerte.
• Etwaige frühere Vermögenssteuererklärungen.

Für die meisten Eigentümer sind der IBI-Bescheid und die Kaufurkunde der naheliegende Ausgangspunkt.

Wie IberianTax Ihnen helfen kann

IberianTax unterstützt nicht ansässige Immobilienbesitzer dabei, ihre spanischen Steuerpflichten online zu erfüllen – übersichtlich, korrekt und ohne die üblichen Schwierigkeiten, die der Umgang mit dem spanischen System aus dem Ausland mit sich bringt.

Wir können Ihnen dabei helfen, die für Sie tatsächlich geltenden Steuererklärungen zu ermitteln und einzureichen:

• Modelo 210:  unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen und Kapitalertragsteuer.
• Modelo 714: Vermögenssteuer in den Jahren, in denen sie anfällt.

Wenn Sie eine hochpreisige Immobilie besitzen, eine Immobilie gemeinsam mit anderen Eigentümern halten oder sich Ihre Immobilie in einer Region mit eigenen Vermögenssteuerregelungen befindet (wie beispielsweise auf den Balearen, in Valencia oder Katalonien), sollte die Berechnung vor der Einreichung sorgfältig geprüft werden – und genau hier sparen Sie durch eine korrekte Abwicklung Geld und Nerven.

Zusammenfassung

Die spanische Vermögenssteuer betrifft nicht jeden Nichtansässigen, ist jedoch für Eigentümer hochwertiger spanischer Vermögenswerte von großer Bedeutung. Das Wichtigste im Überblick:

• Nichtansässige werden ausschließlich auf spanische Vermögenswerte besteuert.
• Der allgemeine staatliche Freibetrag beträgt 700.000 € pro Person.
• Hypotheken und Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie mindern den steuerpflichtigen Wert.
• Regionale Vorschriften können das Ergebnis erheblich beeinflussen – in beide Richtungen.
• Das Formular „Modelo 714“ kann auch dann erforderlich sein, wenn keine Steuer zu zahlen ist, sofern das Bruttovermögen 2.000.000 € übersteigt.
• Die Vermögenssteuer ist unabhängig vom Formular „Modelo 210“.

Wenn Sie Immobilien in Spanien besitzen und im Ausland leben – und insbesondere, wenn Ihr spanisches Vermögen nahe an diesen Schwellenwerten liegt oder diese übersteigt –, sollten Sie Ihre Situation vor Ablauf der Frist am 30. Juni 2026 überprüfen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Steuerberatung dar. Ihre endgültige Situation hängt von Ihrem Vermögen, Ihren Verbindlichkeiten, Ihrer Region, Ihrer Eigentümerstruktur und den für das jeweilige Steuerjahr geltenden Vorschriften ab.

Häufig gestellte Fragen

Müssen alle nicht in Spanien ansässigen Immobilienbesitzer in Spanien Vermögenssteuer zahlen?

Nein. Die meisten liegen unter dem Freibetrag und zahlen nichts – müssen aber dennoch jedes Jahr das Formular „Modelo 210“ einreichen.

Wie hoch ist der allgemeine Vermögenssteuerfreibetrag für Nichtansässige?

700.000 € pro Person gemäß den staatlichen Vorschriften.

Gilt der Freibetrag von 700.000 € pro Immobilie oder pro Eigentümer?

Pro Eigentümer. Zwei Miteigentümer erhalten jeweils einen eigenen Freibetrag von 700.000 € auf ihren Anteil.

Gilt für Nichtansässige die Freistellung für den Hauptwohnsitz in Höhe von 300.000 €?

In der Regel nicht, da die Freistellung für den gewöhnlichen Wohnsitz gilt – und dieser ist bei einem Nichtansässigen nicht die spanische Immobilie.

Kann eine Hypothek die Vermögenssteuer senken?

Ja, wenn die Verbindlichkeit mit dem spanischen Vermögenswert in Zusammenhang steht – zum Beispiel die Hypothek, die zum Kauf der Immobilie aufgenommen wurde.

Welcher Immobilienwert wird herangezogen?

Der höchste Wert aus dem Katasterwert, dem von den Behörden für eine andere Steuer festgestellten Wert und dem Kaufpreis.

Gelten für Nichtansässige regionale Vorschriften?

Ja. Es gelten die Vorschriften der Region, in der sich der höchste Wert Ihrer spanischen Vermögenswerte befindet – und Sie sollten prüfen, ob diese Vorschriften oder die staatlichen Vorschriften günstiger sind.

Kann ich mir die günstigste Region aussuchen?

Nein. Die Region richtet sich nach dem Standort Ihres wichtigsten spanischen Vermögenswerts; Sie können sich nicht die günstigste Region aussuchen.

Muss das Formular „Modelo 714“ jedes Jahr eingereicht werden?

Nur in den Jahren, in denen aufgrund Ihres Vermögens zum 31. Dezember eine Erklärungspflicht besteht.

Mein Vermögen hat einen Wert von mehr als 2.000.000 €, aber ich schulde keine Steuern. Muss ich trotzdem eine Erklärung einreichen?

Ja – der Bruttoschwellenwert von 2.000.000 € löst eine Erklärungspflicht aus, auch wenn keine Steuern fällig sind.

Ist die Vermögenssteuer dasselbe wie das Formular Modelo 210?

Nein. Das Formular Modelo 210 betrifft die Einkommensteuer; das Formular Modelo 714 betrifft die Vermögenssteuer. Viele Eigentümer müssen das erste Formular einreichen, das zweite jedoch nicht.

Kann IberianTax prüfen, ob ich eine Vermögenssteuererklärung abgeben muss?

Ja – wir helfen nicht ansässigen Eigentümern dabei, ihre Situation zu prüfen und das Formular Modelo 714 einzureichen, sofern dies erforderlich ist.