Spaniens Immobilienmarkt: Rückblick auf 2025 und Ausblick auf 2026

Spaniens Immobilienmarkt erlebte ein bemerkenswertes Jahr 2025 - Rekordverkäufe, steigende Preise und wachsendes Interesse ausländischer Käufer trotz eines schwierigen europäischen Umfelds.

Mit Blick auf 2026 deuten die Daten darauf hin, dass dieser Schwung nicht nachlässt. Die Preise sollen weiter steigen und die Pflichten, die mit dem Immobilienbesitz als Nicht-Resident verbunden sind, werden strenger denn je überwacht. Was erwartet nicht-residente Eigentümer in Spanien im Jahr 2026? Schauen wir uns das an.

Rückblick auf 2025

Spaniens Immobilienmarkt hatte 2025 ein starkes Jahr - eines der stärksten in ganz Europa. Während die meisten anderen europäischen Volkswirtschaften noch die Folgen von Inflation und schleppendem Wachstum verarbeiteten, entwickelte sich Spanien in die entgegengesetzte Richtung.

Allein in der ersten Hälfte des Jahres 2025 wurden in Spanien 379.484 Wohnimmobilien verkauft - der höchste Wert für diesen Zeitraum seit der Finanzkrise 2008 und deutlich über dem Durchschnitt des letzten Jahrzehnts. Bis Ende des Jahres stiegen die Gesamttransaktionen um 7,6 % gegenüber 2024, wobei ausländische Käufer knapp 50.000 dieser Käufe tätigten - ein Anstieg von 15 % gegenüber dem Vorjahr.

Die Preise stiegen national um 12,3 %, womit Spanien nach Portugal der am zweitschnellsten wachsende Immobilienmarkt in Europa war. Selbst im Luxussegment blieb die Nachfrage nahezu unverändert: Verkäufe von Immobilien über 2,5 Millionen Euro gingen lediglich um 1 % zurück, mit Málaga, Mallorca, Madrid und Barcelona an der Spitze - ein Markt, der fast ausschließlich von internationalen, nicht-residenten Käufern angetrieben wird.

Ein wichtiger Hinweis: Die Immobilienpreise in Spanien variieren nach wie vor erheblich je nach Region. Das Angebot ist nahezu überall begrenzt, aber wie stark die Immobilienwerte gestiegen sind, hängt davon ab, wo sich Ihre Immobilie befindet.

Konstantes internationales Interesse im Jahr 2025

Die internationale Nachfrage nach spanischen Immobilien blieb 2025 stabil, mit Wachstum in allen wichtigen Käufernationalitäten. Niederländische Käufe stiegen um bemerkenswerte 38 % im Jahresvergleich, Marokko um 10 %, Deutschland um 8 %, Frankreich um 6 % und das Vereinigte Königreich um 5 %.

Deutschland ist seit 2022 die dominante ausländische Käufernationalität und macht weiterhin 14,1 % der gesamten internationalen Nachfrage in Spanien aus.

Prognosen für 2026

Was die Zahlen sagen

Die spanischen Immobilienpreise sollen 2026 um zwischen 7,8 % und 9 % wachsen. Das macht Spanien zu einem der stärksten Immobilienmärkte in Europa - und wenn Sie dort bereits eine Immobilie besitzen, wertet Ihr Vermögenswert still und leise Jahr für Jahr auf.

Für nicht-residente Eigentümer in Küsten- und Inselregionen ist der praktische Effekt dieses neuen Angebots jedoch begrenzt. Die Orte, an denen die meisten ausländischen Käufer Immobilien besitzen - die Costa del Sol, die Costa Blanca, die Balearen und die Kanarischen Inseln - verzeichnen weiterhin eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt, weshalb die Werte und Preise in diesen Gebieten weiter steigen.

Verstärkte Kontrolle für nicht-residente Eigentümer

1. Mietregistrierung: Was sich geändert hat und was bleibt

Ab Juli 2025 mussten alle Kurzzeitvermietungen in Spanien eine nationale Registrierungsnummer (NRA) auf Buchungsplattformen anzeigen. Im Mai 2026 hob das Oberste Gericht Spaniens diese Pflicht jedoch auf und entschied, dass sie die bestehenden regionalen Tourismusregistrierungssysteme rechtswidrig duplizierte. Die NRA ist nicht mehr erforderlich - aber regionale Touristenlizenzen bleiben vollständig in Kraft, und die Pflicht, Mieteinnahmen über das Modelo 210 zu erklären, bleibt unverändert.

2. Mieteinkommenssteuer - und eine mögliche Rückerstattung

Alle Mieteinnahmen aus Ihrer spanischen Immobilie müssen beim spanischen Finanzamt gemeldet werden. Wenn Sie außerhalb der EU oder des EWR leben, könnte ein aktuelles Gerichtsurteil es Ihnen außerdem ermöglichen, zu viel gezahlte Steuern für bis zu vier Steuerjahre zurückzufordern - was eine erhebliche Rückerstattung bedeuten könnte. Dies sollte jedoch von Fall zu Fall beurteilt werden. IberianTax bietet diesen Service jetzt an und übernimmt den gesamten Rückforderungsprozess in Ihrem Namen.

3. Die Agencia Tributaria (AEAT) kontrolliert 2026 strenger

Jedes Jahr veröffentlicht Spaniens Agencia Tributaria ihren Jahres-Steuerplan - eine formelle Übersicht darüber, wo die Durchsetzungsbemühungen in diesem Jahr konzentriert werden. Für 2026 sind die Einkommenssteuer für Nicht-Residenten (IRNR) und der Immobiliensektor ausdrücklich als Prioritäten genannt. Die AEAT gleicht mehr Datenquellen als je zuvor ab - Grundbuchdaten, Bankinformationen und internationale Steueraustausche - um nicht-residente Eigentümer zu identifizieren, die ihren Steuerpflichten nicht nachgekommen sind.

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