Niederländische Immobilieneigentümer in Spanien: Der vollständige Steuerratgeber

 

Besitzen Sie eine Immobilie in Spanien, leben aber in den Niederlanden und sind sich über Ihre Steuerpflichten nicht ganz sicher? Damit sind Sie nicht allein. Viele niederländische Eigentümer gehen davon aus, dass die Steuerzahlung im Heimatland ausreicht – doch Spanien hat eigene Regeln für nicht ansässige Immobilieneigentümer. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen genau, welche spanischen Steuern für Sie gelten, wie sie sich zum niederländischen System verhalten und wie Sie ohne Stress steuerlich auf der sicheren Seite bleiben.

Kurze Antwort

• Ja, als in den Niederlanden ansässige Person mit einer Immobilie in Spanien müssen Sie in Spanien als Nicht-Resident Steuern einreichen.
• Es gibt drei wesentliche Steuern, die auf Sie zutreffen können: unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen und Kapitalerträge.
• Spanien hat das vorrangige Besteuerungsrecht für alle Einkünfte und Gewinne aus spanischen Immobilien, auch wenn Sie in den Niederlanden leben.
• Möglicherweise müssen Sie die Immobilie auch in den Niederlanden melden, aber das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden verhindert, dass Sie für dieselben Einkünfte doppelt besteuert werden.

Müssen niederländische Eigentümer in Spanien Steuern zahlen?

Ja. Wenn Sie in den Niederlanden leben und eine Immobilie in Spanien besitzen, hat Spanien das Recht, diese zu besteuern, da sie sich auf spanischem Staatsgebiet befindet. Dies ist ein Grundprinzip des internationalen Steuerrechts und wird durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Niederlanden bestätigt.

Es spielt keine Rolle, ob es sich bei Ihrer spanischen Immobilie um eine Ferienvilla, ein Apartment oder ein Landhaus handelt. Solange Sie in den Niederlanden steuerpflichtig sind (binnenlands belastingplichtige) und eine Immobilie in Spanien besitzen, gelten Sie in Spanien als nicht ansässiger Steuerpflichtiger und müssen das Modelo 210 einreichen.

Vereinfacht ausgedrückt: Die Belastingdienst besteuert Sie auf Ihr weltweites Vermögen, aber die spanische Agencia Tributaria besteuert, was Sie in Spanien besitzen und verdienen.

Die wichtigsten Steuern für niederländische Immobilieneigentümer in Spanien

Es gibt drei wesentliche Steuern, die Sie kennen sollten. Alle werden über ein einziges Formular erklärt: das Modelo 210 – wobei je nach Einkommensart, Immobilie, Eigentümer und Zeitraum separate Erklärungen erforderlich sein können.

1. Unterstelltes Einkommen (renta imputada)

Dies ist wohl die überraschendste Steuer für niederländische Eigentümer. Selbst wenn Ihre spanische Immobilie leer steht, nur für Urlaubsaufenthalte genutzt wird oder keine Mieteinnahmen erzielt, geht die spanische Steuerbehörde davon aus, dass sie ein fiktives Einkommen erwirtschaftet. Dieses wird als unterstelltes Einkommen oder "renta imputada" bezeichnet und muss jährlich über das Modelo 210 erklärt werden.

• Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1 % oder 2 % des Katasterwertes der Immobilie.
• Für EU-Ansässige, einschließlich niederländischer Steuerpflichtiger, gilt ein einheitlicher Steuersatz von 19 %.
• Die Einreichungsfrist ist der 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres.

Ein Hinweis zum Katasterwert: Es handelt sich um den offiziellen, vom spanischen Kataster festgelegten Immobilienwert, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt – häufig um 40 % bis 60 %. Er erfüllt eine ähnliche Funktion wie der niederländische WOZ-Wert, ist aber für den Steuerpflichtigen in der Regel wesentlich günstiger.

Wenn Sie mit dem niederländischen Box-3-System vertraut sind, werden Sie gewisse Ähnlichkeiten feststellen, aber auch wesentliche Unterschiede:

 
Beide Systeme besteuern zwar eine „fiktive" Rendite auf Immobilienbesitz, das spanische System ist jedoch für Ferienimmobilieneigentümer in der Regel deutlich günstiger – und anders als Box 3 bezieht es sich nur auf die Immobilie, nicht auf Ihr gesamtes Spar- oder Anlageportfolio.

2. Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten – sei es langfristig oder kurzfristig über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com – müssen Sie diese Mieteinnahmen in Spanien erklären.

• Der Steuersatz beträgt 19 % für niederländische Ansässige.
• Ab dem Steuerjahr 2024 werden Mieteinnahmen jährlich erklärt, nicht mehr quartalsweise. Der Einreichungszeitraum ist vom 1. bis 20. Januar des auf das Steuerjahr folgenden Jahres.
• Als EU-Ansässige können Sie die meisten mietbezogenen Ausgaben absetzen.
• Wenn Sie die Immobilie nur für einen Teil des Jahres vermieten, müssen Sie außerdem eine Erklärung über unterstelltes Einkommen für die Tage einreichen, an denen sie nicht vermietet war.

3. Kapitalertragsteuer

Beim Verkauf Ihrer spanischen Immobilie wird jeder Gewinn in Spanien mit 19 % besteuert. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung in Ihrem Namen an die spanische Steuerbehörde abzuführen (über das Modelo 211). Diesen Betrag können Sie anschließend mit Ihrer eigenen Modelo-210-Erklärung verrechnen oder zurückfordern.

Wie können niederländische Ansässige Mietausgaben absetzen?

Dies ist einer der wichtigsten Vorteile für niederländische Immobilieneigentümer. Da die Niederlande Mitglied der Europäischen Union sind, haben Sie das Recht, die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer spanischen Immobilie abzusetzen.

Das bedeutet, dass Sie nur auf Ihren Nettomietgewinn Steuern zahlen, nicht auf die Bruttomieteinnahmen.

Typischerweise absetzbare Ausgaben sind:

• IBI (die kommunale Grundsteuer, vergleichbar mit der niederländischen OZB)
• Gemeinschaftsgebühren
• Gebäudeversicherung
• Instandhaltung und Reparaturen
• Hypothekenzinsen (anteilig auf den Vermietungszeitraum)
• vom Vermieter getragene Nebenkosten (Wasser, Strom, Internet)
• Abschreibung der Immobilie (3 % des Gebäudewerts)
• sowie Agentur- oder Hausverwaltungsgebühren.

Doppelbesteuerung zwischen Spanien und den Niederlanden

Eine häufige Sorge lautet: „Wenn ich in Spanien Steuern zahle, muss ich in den Niederlanden für dieselbe Immobilie ebenfalls Steuern zahlen?"

Die kurze Antwort: Sie werden dank des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Spanien und den Niederlanden (geschlossen 1971, aktualisiert 2006) nicht doppelt besteuert.

So funktioniert es in der Praxis:

• Spanien besteuert. Gemäß Artikel 6 des Abkommens können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Land besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Daher hat Spanien das Recht, unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen und Kapitalerträge aus spanischen Immobilien über das Modelo 210 zu besteuern.
• Die Niederlande verpflichten Sie ebenfalls, die Immobilie in Ihrer jährlichen aangifte inkomstenbelasting anzugeben, in der Regel in Box 3 (Erspartes und Investitionen). Der Marktwert zum 1. Januar ist anzugeben, abzüglich etwaiger Hypothekenschulden.
• Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wenden die Niederlande die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an (vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud), wie in Artikel 25 des spanisch-niederländischen Steuerabkommens festgelegt. Das bedeutet, dass Ihre spanische Immobilie zwar bei der Ermittlung Ihrer gesamten Box-3-Bemessungsgrundlage berücksichtigt wird, dann aber eine proportionale Freistellung für den Teil gewährt wird, den Spanien besteuern darf.
• Das Ergebnis: Ihre spanische Immobilie muss in den Niederlanden weiterhin gemeldet werden, aber die niederländischen Steuerbehörden gewähren eine Entlastung von der Doppelbesteuerung für den auf die spanische Immobilie entfallenden Anteil – sodass Sie nicht zweimal für dasselbe Vermögen besteuert werden.

Wichtig zu wissen:

• Sie können weder die spanische IBI noch die in Spanien gezahlte Steuer (IRNR/Modelo 210) als Ausgaben in Ihrer niederländischen Box-3-Berechnung abziehen. Die Abkommensentlastung erfolgt über die Freistellungsmethode, nicht über den Ausgabenabzug.
• Nach dem Urteil des niederländischen Obersten Gerichtshofs vom Juni 2024 können Steuerpflichtige eine Berichtigung ihrer Box-3-Veranlagung beantragen, wenn sie nachweisen können, dass ihre tatsächliche Rendite unter der im Box-3-System angewandten fiktiven Rendite liegt. Diese Entlastung gilt nur für die niederländische Steuerveranlagung und hat keinen Einfluss auf spanische Steuerpflichten.
• Ein neues niederländisches Box-3-System auf Basis tatsächlicher Renditen soll ab 2028 gelten (Wet werkelijk rendement).

Bewahren Sie Ihre spanischen Steuernachweise und Modelo-210-Bestätigungen stets auf – sowohl für spanische Unterlagen als auch für Ihre niederländische Steuererklärung.

Praxisbeispiele

Fall 1: Anna aus Utrecht, Ferienimmobilie in Marbella

Anna lebt in Utrecht und besitzt ein kleines Apartment in Marbella, das sie nur in den Sommerferien nutzt. Sie vermietet es nicht. Der Katasterwert beträgt 120.000 €.

• Anna muss jährlich eine Modelo-210-Erklärung für unterstelltes Einkommen einreichen
• Steuerbemessungsgrundlage: 120.000 € × 1,1 % = 1.320 €
• Steuerschuld: 1.320 € × 19 % = 250,80 € pro Jahr
• Frist: 31. Dezember des Folgejahres

In ihrer niederländischen Steuererklärung gibt Anna die Immobilie ebenfalls in Box 3 an, erhält jedoch die Freistellung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

Fall 2: Pieter aus Amsterdam, vermietetes Apartment in Valencia

Pieter vermietet sein Apartment in Valencia ganzjährig und erzielt 12.000 € Bruttomieteinnahmen. Seine absetzbaren Ausgaben belaufen sich auf 3.500 € (IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen).

• Nettomieteinnahmen: 12.000 € − 3.500 € = 8.500 €
• Steuerschuld: 8.500 € × 19 % = 1.615 € pro Jahr
• Er reicht das Modelo 210 jährlich ein, zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres

Pieter gibt die Immobilie ebenfalls in seiner niederländischen aangifte in Box 3 an und erklärt den Marktwert abzüglich Hypothek zum 1. Januar. Obwohl die spanische Immobilie bei der Berechnung seiner gesamten Box-3-Bemessungsgrundlage berücksichtigt wird, gewährt das spanisch-niederländische Steuerabkommen eine proportionale Freistellung für den auf die spanische Immobilie entfallenden Anteil.

Das Ergebnis: Pieter zahlt die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Spanien, und die Niederlande stellen dieselbe Immobilie vom niederländischen Steuer frei – er wird also nicht doppelt besteuert.

So bleiben Sie steuerlich auf der sicheren Seite

Die Anforderungen der Agencia Tributaria (Spaniens Entsprechung der Belastingdienst) zu erfüllen ist einfacher als es scheint. Das müssen Sie tun:

• Reichen Sie das Modelo 210 jedes Jahr ein, auch wenn die Immobilie leer steht
• Halten Sie die Fristen ein:
  • unterstelltes Einkommen bis zum 31. Dezember des Folgejahres;
  • Mieteinnahmen jährlich zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres (ab dem Steuerjahr 2024);
  • Kapitalerträge innerhalb von 4 Monaten nach dem Immobilienverkauf
• Bewahren Sie Ihre Unterlagen (Rechnungen, IBI-Quittungen, Mietverträge) mindestens 4 Jahre lang auf
• Vermeiden Sie Strafen: Eine versäumte Frist kann zu Zuschlägen von 1 % bis 15 % zuzüglich Zinsen führen. Wenn die Steuerbehörde Sie zuerst kontaktiert, können die Strafen deutlich höher ausfallen

Häufige Fehler niederländischer Immobilieneigentümer

• Zu glauben, dass die Steuerzahlung in den Niederlanden ausreicht. Spanien hat stets das vorrangige Besteuerungsrecht für Ihre spanische Immobilie
• Eine leer stehende oder nur für Urlaube genutzte Immobilie nicht zu melden. Das unterstellte Einkommen fällt trotzdem an.
• Anzunehmen, dass die Mieterklärung noch quartalsweise erfolgt. Ab dem Steuerjahr 2024 werden Mieteinnahmen jährlich im Januar erklärt, nicht mehr vierteljährlich
• Das anteilige unterstellte Einkommen zu vergessen. Wenn Sie die Immobilie nur für einen Teil des Jahres vermieten, müssen Sie für die nicht vermieteten Tage ebenfalls eine Erklärung über unterstelltes Einkommen einreichen.
• Abzüge zu verwechseln. Manche Eigentümer setzen Ausgaben ab, ohne Belege aufzubewahren oder anteilige Berechnungen durchzuführen, was eine Betriebsprüfung auslösen kann.
• Eine gemeinsame Erklärung statt getrennter Erklärungen einzureichen. Jeder Miteigentümer muss sein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil einreichen.
• Die Immobilie in der niederländischen Steuererklärung nicht anzugeben. Auch wenn Sie die Freistellung erhalten, muss die Immobilie weiterhin in Box 3 erscheinen.
• Spanische Steuern von Box 3 abziehen zu wollen. IBI und in Spanien gezahlte Steuern können nicht als Ausgaben in Box 3 abgezogen werden; die Entlastung erfolgt über die Abkommensfreistellung, nicht über den Ausgabenabzug.

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Häufig gestellte Fragen

Müssen niederländische Ansässige das Modelo 210 einreichen?

Ja. Jeder in den Niederlanden ansässige Eigentümer einer Immobilie in Spanien muss das Modelo 210 einreichen, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet, privat genutzt oder leer steht.

Zahle ich sowohl in Spanien als auch in den Niederlanden Steuern?

Möglicherweise müssen Sie die Immobilie in beiden Ländern melden, werden aber nicht zweimal für dieselben Einkünfte oder dasselbe Vermögen besteuert. Das niederländische Steuersystem wendet die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt (vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud) an, um die Doppelbesteuerung gemäß Artikel 25 des spanisch-niederländischen Steuerabkommens zu vermeiden.

Kann ich als niederländischer Ansässiger Mietausgaben absetzen?

Ja. Da die Niederlande EU-Mitglied sind, können Sie die meisten mietbezogenen Ausgaben in Ihrem Modelo 210 absetzen (IBI, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren) und zahlen Steuern nur auf Ihren Nettomietgewinn.

Was passiert, wenn ich das Modelo 210 nicht einreiche?

Sie können mit Zuschlägen von 1 % bis 15 %, Verzugszinsen und formellen Strafen rechnen, wenn die Steuerbehörde Sie zuerst kontaktiert. Eine freiwillige Einreichung, auch wenn sie verspätet erfolgt, reduziert diese Kosten erheblich.

Ist das spanische unterstellte Einkommen mit der niederländischen Box 3 vergleichbar?

Konzeptionell ähneln sie sich – beide besteuern eine fiktive Rendite auf Immobilienbesitz – in der Praxis unterscheiden sie sich jedoch erheblich. Das spanische unterstellte Einkommen wird auf den Katasterwert (deutlich unter dem Marktwert) mit 1,1 %–2 % berechnet und mit 19 % besteuert. Die niederländische Box 3 verwendet den Marktwert abzüglich Hypothek, wendet eine unterstellte Rendite von 6,04 % an und besteuert diese mit 36 % (Sätze 2026).

Kann ich die in Spanien gezahlten Steuern (IBI, Modelo 210) von meiner Box-3-Berechnung abziehen?

Nein. Spanische Steuern können nicht als Ausgaben in Box 3 abgezogen werden. Die Doppelbesteuerung wird durch die Freistellungsmethode gemäß dem spanisch-niederländischen Steuerabkommen vermieden: Die niederländischen Steuerbehörden stellen den Teil Ihres Box-3-Vermögens frei, der auf die spanische Immobilie entfällt.

Mein Ehepartner und ich besitzen die Immobilie gemeinsam. Müssen wir beide eine Erklärung einreichen?

Ja. Jeder Miteigentümer muss ein eigenständiges Modelo 210 für seinen Anteil an der Immobilie einreichen, keine gemeinsame Erklärung.