Modelo 210 abgegeben: Was jetzt in die deutsche Steuererklärung gehört
October 22, 2026
Stand: Oktober 2026 · gilt für die Einkommensteuererklärung 2025
Wer in Deutschland wohnt und eine Wohnung in Spanien vermietet, muss die Mieteinnahmen auch in der deutschen Einkommensteuererklärung angeben. Das Modelo 210 erledigt nur die spanische Seite. In Deutschland tragen Sie die Einkünfte in die Anlage V ein und die in Spanien gezahlte Steuer in die Anlage AUS. Das Finanzamt zieht die spanische Steuer dann von Ihrer deutschen Steuer ab, sodass Sie nicht doppelt zahlen.
Dieser Artikel zeigt, welche Zahlen Sie brauchen, in welche Zeilen sie gehören und welcher Fehler dabei am häufigsten passiert.
Für wen das gilt
Für alle, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, also hier ihren Wohnsitz haben, und in Spanien als Nichtresidente das Modelo 210 für Mieteinnahmen abgeben. Ob Sie langfristig vermieten oder an Feriengäste, spielt dafür keine Rolle. Bei Ferienvermietung kommt ein drittes Formular dazu, die Anlage V-FeWo (siehe unten).
Warum Deutschland überhaupt besteuert
Spanien besteuert die Miete, weil die Wohnung dort liegt. Deutschland besteuert sie ebenfalls, weil Sie hier wohnen, und zieht die spanische Steuer von der deutschen ab. So steht es im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, das seit 2013 gilt.
Bei den meisten anderen Ländern, etwa Frankreich oder Österreich, sind Mieteinnahmen aus dem Ausland in Deutschland dagegen steuerfrei. Für Spanien galt das bis 2012 auch. Viele Ratgeber, Foren und Steuerprogramme beschreiben deshalb noch die alte Regel.
Der typische Fehler
Die spanischen Einkünfte landen in der Anlage AUS in den Zeilen 36 bis 40 auf Seite 3 (Kennzahlen 810 bis 814). Dieser Block ist für „nach DBA steuerfreie Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen“ gedacht. Für Spanien ist er falsch.
So sieht der Fehler aus, am Rechenbeispiel weiter unten: Die 5.568 € stehen in der Anlage AUS im Block der Zeilen 36 bis 40 statt in Zeile 7, und Zeile 12 bleibt leer. Das Finanzamt behandelt die Miete dann als steuerfrei. Sie haben Ihre Einkünfte zu niedrig erklärt, und die 858 €, die Sie in Spanien schon gezahlt haben, werden nicht angerechnet. Fällt das später auf, müssen Sie die Erklärung berichtigen.
Drei weitere Fehler, die oft vorkommen:
- Die spanischen Zahlen übernehmen. Das Ergebnis aus dem Modelo 210 ist nach spanischem Recht berechnet. In die deutsche Erklärung gehört das Ergebnis nach deutschem Recht. Schon die Abschreibung weicht ab (siehe Rechenbeispiel).
- Die spanische Steuer als Kosten abziehen. Die Steuer aus dem Modelo 210 gehört in die Anlage AUS. Wer sie in der Anlage V als Werbungskosten einträgt, verliert die Anrechnung. Die einzige Ausnahme ist ein Verlustjahr (siehe unten).
- Die Anlage AUS weglassen. Dann weiß das Finanzamt nichts von der spanischen Steuer und rechnet nichts an.
Welche Zahlen Sie brauchen
Bevor Sie anfangen, legen Sie sich bereit:
- Die Mieteinnahmen des Jahres 2025: Kontoauszüge oder die Abrechnungen von Airbnb, Booking oder Ihrer Agentur.
- Die Kosten mit Belegen: IBI, Comunidad, Versicherung, Strom, Wasser, Internet, Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren, Reparaturen, Zinsen für ein Darlehen.
- Den Kaufvertrag (escritura) mit Kaufpreis und Datum, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Registro, Makler) und den letzten IBI-Bescheid mit Katasterwert (valor catastral) und dem Anteil für das Gebäude (valor de construcción).
- Das Modelo 210 für 2025 mit Zahlungsnachweis.
- Bei Ferienvermietung: die Zahl der Vermietungstage, der Tage, an denen Sie selbst dort waren, und der Leerstandstage.
Schritt 1: Das Ergebnis nach deutschem Recht
Die Einnahmen sind dieselben wie in Spanien. Die Kosten ziehen Sie fast alle genauso ab. Der größte Unterschied ist die Abschreibung des Gebäudes (AfA):
| Spanien (Modelo 210) | Deutschland (Anlage V) | |
|---|---|---|
| Satz | 3 % | 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 3 % ab 2023, 2,5 % vor 1925 |
| Grundlage | höherer Wert aus Anschaffungskosten und Katasterwert, jeweils nur Gebäude | Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten, nur Gebäudeanteil |
| Grundstück | nicht abschreibbar | nicht abschreibbar |
Den Gebäudeanteil teilen Sie in der Praxis meist im Verhältnis von valor de construcción zu valor catastral aus dem IBI-Bescheid auf. Das deutsche Finanzamt kann einen anderen Aufteilungsweg verlangen.
Zwei weitere Unterschiede: Möbel und Geräte bis 800 € netto ziehen Sie in Deutschland im Jahr des Kaufs voll ab. Und Zinsen und Reparaturen sind in Deutschland nicht wie in Spanien auf die Höhe der Einnahmen begrenzt.
Haben Sie die Wohnung auch selbst genutzt, werden die Kosten, die beide Nutzungen betreffen, nach Tagen aufgeteilt: Zinsen, IBI, Comunidad, Versicherung, Reparaturen und die Abschreibung. Portalprovision, Endreinigung nach den Gästen und die Vermietungslizenz ziehen Sie dagegen voll ab, weil sie nur durch die Vermietung entstehen.
Schritt 2: Die Anlage V
Für jede Immobilie füllen Sie eine eigene Anlage V aus. Die wichtigsten Zeilen im Vordruck 2025:
| Zeile | Was hinein gehört |
|---|---|
| 4 und 5 | Anschrift der Wohnung, mit „Spanien“ |
| 7 | Datum des Kaufs (Eigentumsübergang) |
| 15 (Kennzahl 01) | Mieteinnahmen für Wohnungen |
| 35 (Kennzahl 30) | AfA für das Gebäude, nach deutschem Recht |
| 45 (Kennzahl 60) | AfA für Möbel und Geräte über 800 € |
| 48 (Kennzahl 33) | Schuldzinsen, ohne Tilgung |
| 55 (Kennzahl 36) | Reparaturen und Instandhaltung |
| 78 (Kennzahl 48) | laufende Kosten, die Sie nicht auf Mieter umlegen: IBI, Comunidad, Versicherung, Wasser, Strom, Gas, Verwaltung, Bankgebühren |
| 82 (Kennzahl 49) | Sonstiges: Plattformgebühren, Reinigung, Internet, Reisen zur Wohnung, Kleinteile bis 800 € |
| 85 | Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten |
Die Zeilen 73 bis 75 („umgelegte Kosten“) sind nur für Kosten gedacht, die Sie auf Ihre Mieter umgelegt und von ihnen zurückbekommen haben. Bei einer spanischen Ferienwohnung ist das kaum je der Fall.
Gehört die Wohnung Ihnen und Ihrem Ehepartner gemeinsam und werden Sie zusammen veranlagt, füllen Sie eine gemeinsame Anlage V aus und teilen den Überschuss in Zeile 86 auf: Kennzahl 20 für Person A, Kennzahl 21 für Person B. Gehört die Wohnung mehreren Personen, die nicht zusammen veranlagt werden, verlangt das Finanzamt in der Regel eine eigene Feststellungserklärung.
Beträge tragen Sie in vollen Euro ein und runden zu Ihren Gunsten, also Einnahmen ab und Kosten auf.
Schritt 3: Die Anlage V-FeWo (nur bei Ferienvermietung)
Vermieten Sie an wechselnde Feriengäste, setzen Sie in der Anlage V in Zeile 10 bei „Ferienwohnung“ (Kennzahl 61) oder „kurzfristig vermietet“ (Kennzahl 63) eine 1. Dann gehört die Anlage V-FeWo dazu. Einnahmen und Kosten bleiben in der Anlage V, die Anlage V-FeWo fragt nur nach der Nutzung:
| Zeile | Was hinein gehört |
|---|---|
| 8 | Haben Sie die Wohnung 2025 selbst genutzt oder sich das vorbehalten? |
| 9 | Tage der Selbstnutzung, Vermietungstage, Leerstandstage |
| 10 | ortsübliche Vermietungstage (nur bei reiner Ferienvermietung) |
| 11 | Vermietung über eine fremde Agentur mit ausgeschlossener Eigennutzung? |
Die Tage in Zeile 9 zusammen ergeben die Tage, an denen Ihnen die Wohnung 2025 gehört hat. Eine Woche Urlaub in der eigenen Wohnung zählt als Selbstnutzung, auch ein Besuch von Freunden, die nichts zahlen.
Können Sie die Wohnung jederzeit selbst nutzen, wird auch der Leerstand aufgeteilt, im Verhältnis der selbst genutzten zu den vermieteten Tagen. Bei 120 Vermietungstagen und 30 Tagen Selbstnutzung ziehen Sie 80 Prozent der gemischten Kosten ab. Nur wenn Ihre Selbstnutzung vertraglich auf feste Wochen beschränkt ist, etwa durch einen Vertrag mit einer Agentur, gehört der übrige Leerstand zur Vermietung.
Schritt 4: Die Anlage AUS
Hier verbinden Sie die Anlage V mit der spanischen Steuer. Ehepartner füllen jeweils eine eigene Anlage AUS aus, mit ihrem Betrag aus Zeile 86 und ihrem Anteil an der spanischen Steuer.
| Zeile | Was hinein gehört |
|---|---|
| 4 | Spanien |
| 5 | Einkunftsquelle, z. B. „Vermietung Wohnung, Calle …, Almería“ |
| 6 | wo die Einkünfte stehen: „Anlage V, Zeile 85“ |
| 7 (Kennzahl 107) | ausländische Einkünfte: der Überschuss aus der Anlage V, Zeile 85, für Ihren Anteil |
| 12 (Kennzahl 109) | die in Spanien gezahlte Steuer laut Modelo 210, für Ihren Anteil |
In Zeile 7 steht also das deutsche Ergebnis aus Schritt 1, nicht die base imponible aus dem Modelo 210.
Rechenbeispiel: eine vermietete Wohnung in Almería
Eine Wohnung, Baujahr 2005, gekauft im Juni 2018 für 160.000 € plus 16.000 € Nebenkosten. Laut IBI-Bescheid beträgt der valor catastral 70.000 €, davon 42.000 € valor de construcción, das Gebäude macht also 60 % aus. Die Wohnung ist das ganze Jahr 2025 fest für 750 € im Monat vermietet. Laufende Kosten: IBI 380 €, Comunidad 720 €, Versicherung 220 €. Kein Darlehen, eine Eigentümerin, wohnhaft in Deutschland.
| Spanien (Modelo 210) | Deutschland (Anlage V) | |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 9.000 € | 9.000 € |
| laufende Kosten | − 1.320 € | − 1.320 € |
| Gebäude-AfA | − 3.168 € (3 % von 105.600 €) | − 2.112 € (2 % von 105.600 €) |
| Ergebnis | 4.512 € | 5.568 € |
| Steuer | 19 % = 857,28 € |
Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist in beiden Ländern hier gleich: 60 % von 176.000 € sind 105.600 €. In Spanien zählt der höhere Wert aus diesem Betrag und dem Gebäudeanteil des Katasterwerts (42.000 €). Der Unterschied liegt nur im Satz.
Eingetragen wird:
| Formular | Zeile | Betrag |
|---|---|---|
| Anlage V | 15 (Kennzahl 01) | 9.000 € |
| Anlage V | 32 (Summe der Einnahmen) | 9.000 € |
| Anlage V | 35 (Kennzahl 30) | 2.112 € |
| Anlage V | 78 (Kennzahl 48) | 1.320 € |
| Anlage V | 83 (Summe der Werbungskosten) | 3.432 € |
| Anlage V | 85 | 5.568 € |
| Anlage AUS | 7 (Kennzahl 107) | 5.568 € |
| Anlage AUS | 12 (Kennzahl 109) | 858 € |
Die 857,28 € aus dem Modelo 210 werden in Zeile 12 zu Ihren Gunsten auf 858 € aufgerundet.
Wie viel angerechnet wird
Angerechnet wird höchstens die deutsche Steuer, die auf die spanischen Einkünfte entfällt. Das Finanzamt rechnet:
Höchstbetrag = deutsche Einkommensteuer × spanische Einkünfte ÷ Summe aller Einkünfte
Im Beispiel hat die Eigentümerin insgesamt Einkünfte von 60.000 € und eine tarifliche Einkommensteuer von 14.000 €. Der Höchstbetrag ist 14.000 € × 5.568 € ÷ 60.000 € = 1.299,20 €. Die 858 € aus Spanien liegen darunter und werden voll abgezogen.
Ist die spanische Steuer höher als der Höchstbetrag, verfällt der Rest. Ist sie niedriger, zahlen Sie auf die spanische Miete in Deutschland nur noch den Unterschied. Diese Rechnung macht das Finanzamt selbst, Sie tragen nur die beiden Zeilen der Anlage AUS ein.
Bei einem Verlust nach deutschem Recht gibt es nichts anzurechnen. Dann können Sie die spanische Steuer stattdessen von den Einkünften abziehen. Sie tragen sie in der Anlage V als Werbungskosten bei den sonstigen Kosten ein (Zeile 82), sodass der Verlust in Zeile 85 und in Anlage AUS Zeile 7 größer wird, und nennen den Betrag in Anlage AUS Zeile 10 (Kennzahl 113). Zeile 12 bleibt dann leer.
Welcher Betrag aus dem Modelo 210 zählt
- Die tatsächlich gezahlte Steuer für die Mieteinnahmen des Jahres 2025, also die cuota, die Sie an die Agencia Tributaria überwiesen haben. Nicht die base imponible.
- Das Jahr der Einnahmen zählt, nicht das Zahlungsdatum. Seit dem Einkunftsjahr 2024 werden Mieteinnahmen im Modelo 210 jährlich zusammengefasst und bis zum 20. Januar des Folgejahres erklärt. Die Steuer für 2025 haben Sie also im Januar 2026 bezahlt, sie gehört trotzdem in die Erklärung 2025. Wer noch vierteljährlich abgegeben hat, achtet darauf, keine Quartale aus zwei Jahren zu mischen.
- Nur Ihr Anteil. Jeder Miteigentümer gibt in Spanien sein eigenes Modelo 210 ab und rechnet in Deutschland seine eigene Steuer an.
- Nicht die Steuer auf die Eigennutzung. Für die Tage, an denen die Wohnung nicht vermietet war, zahlen Sie in Spanien die renta imputada mit einem eigenen Modelo 210. Diese Steuer gehört nicht in die Anlage AUS: In Deutschland ist die Eigennutzung keine Einnahme, also gibt es nichts, worauf sie angerechnet werden könnte.
Bewahren Sie das Modelo 210 und den Zahlungsnachweis auf. Das Finanzamt kann beides anfordern.
Fristen
| Frist | |
|---|---|
| Modelo 210 für Mieteinnahmen 2025 | 1. bis 20. Januar 2026 |
| Deutsche Einkommensteuererklärung 2025 | 31. Juli 2026 (abgelaufen), mit Steuerberater 1. März 2027 |
| Modelo 210 für Mieteinnahmen 2026, mit Zahlung | 1. bis 20. April 2027, per Lastschrift bis 15. April (neu) |
Wer zur Abgabe verpflichtet ist, die Erklärung 2025 noch nicht abgegeben hat und keinen Steuerberater nutzt, ist bereits verspätet. Geben Sie dann so bald wie möglich ab: Das Finanzamt kann einen Verspätungszuschlag festsetzen, der mit jedem angefangenen Monat steigt.
Wenn Sie es in den Vorjahren anders gemacht haben
Haben Sie die spanischen Mieteinnahmen in früheren Jahren als steuerfrei erklärt oder ganz weggelassen, ist die Erklärung unrichtig. Sie müssen sie berichtigen, sobald Sie es bemerken. Dabei holen Sie zugleich die Anrechnung der spanischen Steuer nach, sodass die Nachzahlung oft niedriger ausfällt als befürchtet. Bei mehreren Jahren oder größeren Beträgen lohnt sich hier ein Steuerberater.
Die Zeilennummern gelten für die Vordrucke 2025. Sie ändern sich von Jahr zu Jahr. Für die Erklärung 2026 gilt der neue Vordruck. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung im Einzelfall.
Über den Autor: Tim Hattendorf ist Softwareentwickler in München und besitzt selbst eine vermietete Wohnung in Almería. Weil er für seine eigene deutsche Erklärung keine Anleitung fand, die für Spanien stimmt, hat er FincaSteuer gebaut: Die Berechnungshilfe ermittelt das Ergebnis nach deutschem Recht und ordnet jeden Betrag der Zeile in Anlage V und Anlage AUS zu. FincaSteuer ist Partner von IberianTax.
Hinweis der Redaktion: Dieser Gastbeitrag behandelt die deutsche Seite der Besteuerung. Die Angaben zu den deutschen Vordrucken stammen vom Autor; IberianTax kümmert sich um die spanische Seite, also um die Erstellung und Einreichung des Modelo 210.
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