7 cosas que los no residentes deben saber sobre los impuestos en la venta de una propiedad en España

Si ha vendido recientemente o está planeando vender una propiedad en España, es posible que se pregunte si tendrá que pagar impuestos por las ganancias patrimoniales obtenidas con la venta. El artículo de hoy trata sobre las principales implicaciones fiscales de la venta de una propiedad por parte de no residentes en España.

1. La ganancia patrimonial está sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) 

Los propietarios no residentes en España deben declarar cualquier ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de su propiedad española a través de la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210).

A este respecto, todos los convenios para evitar la doble imposición firmados por España establecen que las rentas derivadas directamente de la transmisión de bienes inmuebles situados en territorio español (y, en la mayoría de los casos, también de manera indirecta a través de empresas con activos inmobiliarios) tributan siempre en España. Por lo tanto, cualquier ganancia patrimonial potencial derivada de la venta de una propiedad en territorio español estará sujeta a tributación en España.

2. ¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

La ganancia patrimonial es, por lo general, la diferencia entre lo que pagó por su propiedad (valor de adquisición) y la cantidad que obtuvo cuando la vendió (valor de transmisión).

Como regla general, para determinar la ganancia patrimonial, los no residentes pueden deducir de esta los gastos de compra, venta o mejora de su propiedad. Entre otros gastos, se incluyen los honorarios de la agencia inmobiliaria y del abogado, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el coste de las obras de mejora (solo aquellas que no se consideren gastos de mantenimiento o reparación ordinaria).

3. Se aplica un tipo de gravamen fijo del 19% 

A diferencia de lo que ocurre en el IRPF para los contribuyentes residentes, las ganancias patrimoniales no están sujetas a una escala progresiva del 19% al 28%, sino a un tipo de gravamen fijo del 19%. Este tipo impositivo es el mismo tanto para residentes en la Unión Europea (UE) y el Espacio Económico Europeo (EEE) como para aquellos que residen en países extracomunitarios.

4. Imposibilidad de compensar pérdidas de otras ventas

Al no existir un período impositivo, los no residentes no pueden compensar las ganancias obtenidas por la venta de una propiedad con las pérdidas generadas por la transmisión de otra propiedad o cualquier otro activo. Esta es la regla incluso si se transmiten en el mismo año fiscal o el mismo día.

5. Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta. Esta cantidad no es un impuesto definitivo, sino un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

El comprador debe ingresar ese 3% a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la fecha de la venta, mediante el Modelo 211. Posteriormente, debe entregar al vendedor una copia del justificante de ese ingreso.

El vendedor no residente, por su parte, deberá presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia o pérdida obtenida en la venta. En esa declaración se calcula la cuota tributaria final (normalmente el 19% de la ganancia).

Si el importe retenido (3%) es inferior al impuesto realmente debido, el vendedor deberá pagar la diferencia.
Si, por el contrario, el vendedor ha tenido una pérdida o el impuesto calculado es menor que el 3% retenido, podrá solicitar la devolución del exceso presentando también el Modelo 210.
La Agencia Tributaria revisará la declaración y, si procede, reembolsará el importe retenido en exceso a la cuenta bancaria indicada por el contribuyente.

6. El plazo para presentar el impuesto es de 4 meses

La autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) derivada de la venta de un inmueble en España se realiza mediante el Modelo 210.

El plazo para presentarlo es de tres meses contados a partir de que finaliza el plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención del 3% (Modelo 211).

En otras palabras, el vendedor no residente dispone en total de cuatro meses desde la fecha de la venta para presentar el Modelo 210 y declarar la ganancia o pérdida obtenida.

Por ejemplo:

• Si la venta se realiza el 15 de marzo, el comprador tiene hasta el 15 de abril para ingresar la retención.
• El vendedor, por su parte, podrá presentar el Modelo 210 hasta el 15 de julio (tres meses después).

7. "Plusvalía Municipal", un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo urbano

Además del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, la venta de la propiedad está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como "Plusvalía Municipal".

Según el artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo), el comprador es responsable de ingresar el impuesto devengado por este concepto siempre que el vendedor sea una persona física no residente fiscal en España. No obstante, el comprador tiene derecho a reclamar el importe del impuesto pagado al vendedor, de conformidad con el artículo 36, apartado 3, de la Ley General Tributaria. En la práctica, este importe suele retenerse del precio de compra junto con la retención del 3%.

¿Tiene alguna pregunta?

El equipo de expertos de IberianTax estará encantado de ayudarle. Simplemente póngase en contacto con nosotros directamente o comience a presentar su declaración de impuestos sobre la ganancia patrimonial hoy mismo.