Cómo recuperar la retención del alquiler de tu local comercial en España

Si alquilas un local comercial en España siendo no residente, es posible que tu inquilino esté obligado a retener parte de la renta e ingresarla directamente en la Agencia Tributaria en tu nombre. Como resultado, el importe que recibes en tu cuenta bancaria puede ser inferior a la renta pactada en el contrato.

La buena noticia es que esta retención no tiene por qué coincidir con tu impuesto definitivo. En muchos casos, se trata simplemente de un pago a cuenta, y una vez que calculas tu impuesto real a través del Modelo 210, puedes tener derecho a una devolución total o parcial.

En esta guía te explicamos por qué se aplica esta retención, de cuánto suele ser y cómo puedes recuperar el importe que te corresponde.

Respuesta rápida

• Si tu inquilino es una empresa o un profesional, debe retener parte de tus ingresos por alquiler e ingresarlos en la Agencia Tributaria en tu nombre.
• El porcentaje de retención suele ser del 19 % para residentes en la UE/EEE y del 24 % para residentes en otros países.
• Esta retención es solo un pago a cuenta, no tu impuesto definitivo.
• Tu impuesto real se calcula después mediante el Modelo 210, y si la retención fue superior al impuesto realmente debido, puedes solicitar una devolución.
• Los residentes en la UE/EEE pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler; los residentes fuera de la UE/EEE no pueden.

¿Por qué el inquilino retiene parte de tus ingresos por alquiler?

Como propietario no residente en España, debes declarar los ingresos que obtienes por alquilar tu propiedad española y pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) sobre esos ingresos.

Cuando un local comercial se alquila a una empresa o a un profesional autónomo, el inquilino actúa generalmente como retenedor. En lugar de pagarte la renta completa, retiene una parte e ingresa ese importe directamente en la Agencia Tributaria en tu nombre. Tú recibes el importe restante.

¿De cuánto es la retención en el alquiler de locales comerciales?

El porcentaje retenido depende de dónde seas residente fiscal:

• 19 %, si eres residente fiscal en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE) con intercambio efectivo de información con España.
• 24 %, si eres residente fiscal en un país fuera de la UE/EEE.

Por ejemplo: en un alquiler anual de 20.000 €, a un residente en la UE se le retendrían e ingresarían en la Agencia Tributaria 3.800 € (19 %), mientras que a un residente fuera de la UE se le retendrían 4.800 € (24 %). En cualquier caso, ese dinero no desaparece: se descuenta del impuesto que realmente debas pagar.

La retención no siempre coincide con tu impuesto definitivo

Aquí está la clave: la retención de tu inquilino se calcula sobre los ingresos brutos por alquiler, es decir, el importe total pactado en el contrato, antes de descontar ningún gasto. Sin embargo, si eres residente en la UE/EEE, tu impuesto real se calcula sobre tus ingresos netos por alquiler, es decir, tras deducir gastos como el IBI, la comunidad o las reparaciones.

Precisamente de ese desajuste surge la devolución. El inquilino retiene un porcentaje sobre la renta íntegra, mientras que la Agencia Tributaria solo te exige tributar por lo que queda después de descontar los gastos. Cuanto mayores sean tus gastos deducibles, mayor será la diferencia entre lo retenido y lo que realmente debes, y mayor tu posible devolución.

Si resides fuera de la UE/EEE, esta diferencia normalmente no se produce, ya que tu impuesto también se calcula sobre los ingresos brutos, sin aplicar deducciones. A continuación vemos ambos casos.

Si resides en la Unión Europea

Si eres residente fiscal en la UE o el EEE, puedes tributar por tu beneficio neto del alquiler, no por la totalidad de los ingresos. Es decir:

Base imponible = Ingresos por alquiler − Gastos deducibles

Algunos gastos habitualmente relacionados con el alquiler de un local comercial son:

• El IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles)
• Los gastos de comunidad
• Las reparaciones y el mantenimiento
• Los honorarios de agencia inmobiliaria
• El seguro
• Los gastos de amortización
• Otros gastos directamente relacionados con el alquiler

Si quieres saber más sobre qué gastos son deducibles, consulta nuestro artículo: Propietarios no residentes: guía de deducciones por alquiler en España

Lo importante aquí es el resultado: como tu impuesto se calcula sobre el beneficio neto, y tu inquilino retuvo un porcentaje sobre la renta bruta, suele haber una diferencia entre lo retenido y lo que realmente debes.

Si resides fuera de la Unión Europea

Si eres residente fiscal fuera de la UE/EEE, la normativa actual es más estricta. Como regla general, no puedes deducir gastos del alquiler, y tu impuesto se calcula sobre los ingresos brutos al tipo aplicable del 24 %.

Esta cuestión está actualmente en revisión tras una reciente sentencia de la Audiencia Nacional que reconoció la posibilidad de que los residentes fuera de la UE/EEE puedan deducir gastos del alquiler. Sin embargo, la decisión ha sido recurrida ante el Tribunal Supremo, y hasta que exista una sentencia definitiva, la Agencia Tributaria sigue aplicando la normativa actual.

Puedes encontrar más información sobre esta novedad legal en nuestro artículo: Sentencia de la Audiencia Nacional: deducción de los gastos de alquiler en España para propietarios fuera de la UE

Aunque no puedas aplicar deducciones, merece la pena revisar tu situación, ya que en determinados casos puede existir derecho a devolución, por ejemplo cuando se ha aplicado un tipo incorrecto o se ha calculado el impuesto sobre un importe erróneo.

¿Cuándo puedes recuperar la retención?

Una vez que calculas tu Modelo 210, puede ocurrir una de estas dos cosas:

• que la retención practicada por tu inquilino sea superior al impuesto que realmente debes, o
• que tu impuesto resulte ser cero (esto es más habitual entre residentes de la UE/EEE con gastos deducibles elevados).

En ambos casos, la Agencia Tributaria te debe la diferencia, y tienes derecho a una devolución.

Es importante entender que esta devolución no es automática. Nadie en la Agencia Tributaria revisa tu expediente por iniciativa propia para enviarte un cheque. Tienes que solicitarla activamente, presentando tu Modelo 210 con resultado «a devolver».

Un ejemplo numérico
Retomemos nuestro ejemplo anterior de un local comercial alquilado por 20.000 € al año, suponiendo esta vez que Michael, el propietario, vive en Alemania y es residente de la UE:

En este caso, el inquilino retuvo 3.800 € a lo largo del año y los ingresó en la Agencia Tributaria en nombre de Michael. Pero una vez que Michael deduce sus gastos admitidos, su impuesto real es de solo 1.900 €. Esto significa que 1.900 € de lo ya retenido superan el impuesto realmente debido, y Michael puede solicitar la devolución de esa diferencia presentando el Modelo 210.

Plazo para solicitar tu devolución

Aquí es donde surge más confusión, así que diferenciemos claramente las dos situaciones:

• Si la declaración resulta a ingresar: si, tras calcular tu Modelo 210, todavía debes pagar impuesto adicional además de lo ya retenido, la declaración debe presentarse entre el 1 y el 20 de abril del año siguiente al ejercicio declarado (a partir de 2027).
• Si la declaración resulta a devolver: si tu cálculo muestra que tienes derecho a una devolución, no necesitas esperar al plazo de abril. Puedes presentar tu Modelo 210 desde el 1 de febrero del año siguiente al ejercicio declarado.

Además, no dispones de un plazo reducido. Tienes cuatro años desde el final del ejercicio fiscal para solicitar tu devolución.

Errores frecuentes de los propietarios no residentes

• Pensar que la retención es el impuesto definitivo. Muchos propietarios creen que, como el inquilino ya retuvo e ingresó un porcentaje en la Agencia Tributaria, su obligación fiscal ya está cumplida. No es así. Es el Modelo 210 el que determina el importe realmente debido.
• No presentar el Modelo 210. Que el inquilino haya practicado la retención no te exime de la obligación de presentar la declaración. Además, no presentarla puede hacer que pierdas una devolución a la que tendrías derecho.
• Olvidar deducir los gastos permitidos (residentes de la UE/EEE). Si tienes derecho a deducir gastos como el IBI, la comunidad o las reparaciones y no lo haces, acabarás pagando más impuesto del necesario, o perderás una devolución a la que tenías derecho.
• Dejar prescribir el plazo de cuatro años. Como el plazo para la devolución parece generoso, algunos propietarios retrasan la presentación y acaban perdiendo por completo su derecho a reclamarla.

Cómo solicitar tu devolución con IberianTax

Solicitar tu devolución con IberianTax es rápido y se hace completamente online:

1. Crea una cuenta gratuita en IberianTax.
2. Inicia un nuevo Modelo 210 y selecciona la opción «Ingresos por alquiler».
3. Completa la información solicitada en el formulario. La primera vez suele llevar no más de 10 minutos.
4. Introduce tus ingresos por alquiler, tus gastos deducibles y los datos de la retención. Nuestra plataforma calculará automáticamente el importe estimado de la devolución a la que podrías tener derecho.
5. Revisa la información, realiza el pago y presenta tu Modelo 210 con IberianTax.

También necesitarás aportar un certificado de residencia fiscal correspondiente al ejercicio en cuestión, un certificado de titularidad de la cuenta bancaria donde quieres recibir la devolución, y el certificado de retenciones emitido por tu inquilino. Este certificado acredita los importes retenidos e ingresados en la Agencia Tributaria en tu nombre.

Preguntas frecuentes

¿La retención que aplica mi inquilino cuenta como mi pago de impuestos definitivo?

No. Es solo un pago a cuenta. Tu impuesto real se calcula al presentar el Modelo 210, y cualquier exceso retenido puede devolverse.

¿Puedo recuperar el importe retenido en su totalidad?

Depende de tu impuesto final. Si el importe retenido supera el impuesto debido, puedes reclamar la diferencia. En algunos casos, esto puede suponer la devolución íntegra de la retención.

¿Tengo que presentar el Modelo 210 aunque crea que no debo impuesto adicional?

Sí. Si no lo presentas, no recibirás tu devolución, y tampoco habrás declarado formalmente el alquiler, lo cual es una obligación legal independientemente del resultado.

Soy residente fuera de la UE. ¿Puedo deducir algo?

Según las normas que aplica actualmente la Agencia Tributaria, los residentes fuera de la UE/EEE tributan en general sobre los ingresos brutos, sin poder deducir gastos. Como se explica más arriba, esta cuestión está actualmente sujeta a un procedimiento judicial en curso.

¿Qué ocurre si dejo pasar el plazo de cuatro años?

Una vez transcurrido el plazo de cuatro años, en general pierdes el derecho a reclamar la devolución.

En resumen

Si te han retenido impuestos sobre la renta de tu local comercial en España, el importe retenido puede ser superior a tu impuesto real. Presentar el Modelo 210 te permite calcular el impuesto correcto y reclamar como devolución cualquier exceso retenido.

Con IberianTax puedes hacer todo el proceso online y en tu propio idioma. Calculamos tu impuesto, identificamos si tienes derecho a devolución, y preparamos y presentamos tu Modelo 210 ante la Agencia Tributaria.

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