Bruselas vuelve a actuar contra España por la fiscalidad del alquiler: qué significa para los no residentes

La Comisión Europea ha vuelto a poner el foco sobre la fiscalidad española del arrendamiento de viviendas. En concreto, ha enviado a España una carta de emplazamiento complementaria por considerar que el régimen fiscal aplicable a los no residentes sigue siendo discriminatorio respecto del que se aplica a los contribuyentes residentes.

El núcleo del problema es claro: mientras que los residentes pueden beneficiarse de reducciones fiscales sobre los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de vivienda destinado a residencia habitual, los no residentes quedan excluidos de ese beneficio. Para la Comisión, esa diferencia de trato puede vulnerar la libre circulación de capitales del art. 63 TFUE.

Esta cuestión afecta directamente a miles de propietarios no residentes que alquilan viviendas en España y que soportan una tributación más gravosa que la de un residente por una misma renta inmobiliaria.

¿Qué ha hecho exactamente la Comisión Europea?

La Comisión no ha aprobado todavía una sanción ni ha cambiado la normativa española. Lo que ha hecho es reactivar y ampliar un procedimiento de infracción ya existente.

La Comisión Europea ya había remitido a España una primera carta de emplazamiento el 8 de marzo de 2019 sobre este asunto. Ahora, al considerar que el problema no se ha corregido y que además las modificaciones introducidas en 2025 mantienen la diferencia de trato, la Comisión ha enviado una carta de emplazamiento complementaria.

Esto significa, jurídicamente, que la Comisión entiende que España sigue incumpliendo el Derecho de la Unión y le concede un plazo —habitualmente de dos meses— para responder y corregir la situación. Si la respuesta no es satisfactoria, el siguiente paso puede ser un dictamen motivado y, posteriormente, un recurso ante el TJUE.

¿Dónde está la discriminación fiscal?

La discriminación se produce porque el sistema español distingue entre:

• Contribuyentes residentes en España, que pueden acceder a reducciones fiscales relevantes por los ingresos obtenidos del arrendamiento de vivienda.
• Contribuyentes no residentes, que no pueden acogerse a ese mismo beneficio, pese a obtener rentas equivalentes por el alquiler de un inmueble situado en España.

El procedimiento de infracción iniciado por la Comisión Europea en 2019 tenía como foco inicial la reducción aplicable a los rendimientos netos del arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual —tradicionalmente del 60 % y posteriormente rebajada al 50 %— prevista en el art. 23.2 LIRPF. No obstante, la Comisión sostiene que las reformas sucesivas no han eliminado la discriminación, sino que la han reconfigurado:

Desde 2025, el legislador español ha sustituido ese esquema por un sistema de reducciones variables (entre el 50 % y el 90 %), condicionado al cumplimiento de determinados requisitos, pero limitado en todo caso a contribuyentes residentes que declaran por IRPF. En contraste, los propietarios no residentes siguen tributando por el IRNR y no pueden aplicar estas reducciones, incluso cuando arriendan una vivienda para uso residencial en condiciones sustancialmente equiparables a las de un residente. A juicio de la Comisión, esta asimetría —basada exclusivamente en la residencia fiscal— puede constituir una restricción a la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE) y una diferencia de trato incompatible con el principio de no discriminación en el marco del Derecho de la Unión.

Desde la perspectiva europea, la objeción no se refiere a que España no pueda diseñar incentivos fiscales para el alquiler de vivienda. Lo que se cuestiona es que esos incentivos se reserven a quienes residen fiscalmente en España, excluyendo a los no residentes que realizan una actividad económicamente comparable: alquilar una vivienda destinada a residencia habitual situada en territorio español.

¿Qué es exactamente la reducción del 50% en el alquiler de vivienda destinada a residencia habitual?

La reducción tiene su fundamento en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

Dentro del régimen del IRPF, los ingresos obtenidos por el arrendamiento de una vivienda se califican como rendimientos del capital inmobiliario.

El esquema general aplicable a un residente es el siguiente:

1. Se determina el rendimiento íntegro (las rentas obtenidas).
2. Se restan los gastos deducibles (intereses, IBI, comunidad, reparaciones, amortización, etc.).
3. Se obtiene el rendimiento neto.
4. Sobre ese rendimiento neto, cuando el destino del inmueble es vivienda habitual del arrendatario, se aplica una reducción.

Con carácter general, los rendimientos netos positivos derivados del arrendamiento de viviendas destinadas a residencia habitual han podido beneficiarse de una reducción del 60 % para los contratos celebrados hasta el 25 de mayo de 2023. Para los contratos formalizados con posterioridad a esa fecha, la reducción general pasó a ser del 50 %.

¿Qué significa en términos prácticos?

Si un residente obtiene:

• 20.000 € de ingresos anuales por alquiler
• 5.000 € de gastos deducibles

El rendimiento neto sería 15.000 €.

Con una reducción del 50 %, solo tributaría por:

15.000 € – 50 % = 7.500 € base sometida a gravamen.

Es decir, la reducción no es una deducción en cuota, sino una minoración de la base imponible.

¿Por qué puede vulnerar el Derecho de la Unión Europea?

La Comisión encuadra esta diferencia de trato en el art. 63 TFUE, que prohíbe las restricciones a la libre circulación de capitales.

La inversión inmobiliaria y la obtención de rentas por alquiler entran, con carácter general, dentro del ámbito de esa libertad. Por tanto, si un no residente recibe un trato fiscal menos favorable que un residente por una renta obtenida en España, existe un indicio serio de restricción.

Para que esa diferencia de trato fuera válida, España tendría que justificarla de manera suficiente y demostrar que responde a una razón legítima y que es proporcionada. Y ahí está precisamente el problema: cuando dos contribuyentes obtienen ingresos comparables por el arrendamiento de una vivienda en España, resulta difícil sostener que uno pueda reducir de forma significativa su tributación y el otro no solo por su condición de no residente.

Dicho de forma sencilla: la Comisión entiende que invertir en vivienda para alquiler en España no puede resultar fiscalmente más gravoso solo por residir fuera de España, salvo que exista una justificación jurídicamente sólida, y considera que esa justificación no concurre.

¿A quién afecta realmente?

Esta controversia interesa, sobre todo, a los no residentes que alquilan viviendas en España para uso residencial. Es decir:

• propietarios particulares no residentes;
• ciudadanos de otros Estados miembros de la UE;
• residentes en el EEE;
• inversores extranjeros con inmuebles arrendados en España;
• no residentes extracomunitarios con rentas inmobiliarias en territorio español.

Importante: Esta cuestión se refiere específicamente a las reducciones aplicables a los arrendamientos de viviendas destinadas a residencia habitual, es decir, contratos de alquiler de larga duración (generalmente superiores a un año), y no debe confundirse con otros procedimientos actualmente abiertos por los tribunales españoles relativos a la posibilidad de que los contribuyentes no residentes en la UE/EEE puedan deducir gastos vinculados al alquiler de inmuebles situados en España. Se trata, por tanto, de dos cuestiones distintas tanto desde el punto de vista jurídico como fiscal.

¿Qué ocurre con los no residentes?

Los no residentes tributan en España conforme al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), regulado por el Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo:

En este régimen:

• Se tributa por cada renta obtenida en España.
• No se integra en una base general anual como en el IRPF.
• No se aplica la reducción prevista en el IRPF para el arrendamiento destinado a vivienda habitual.

Resultado práctico:

El no residente tributa por el rendimiento neto sin poder aplicar la reducción del 50 %.

Por tanto, ante una misma vivienda y un mismo arrendamiento:

• El residente tributa solo por una parte del rendimiento (al poder aplicarse la reducción del 50%).
• El no residente tributa por una base significativamente mayor al no poder aplicar esta reducción.

Esa es la diferencia de trato que la Comisión considera problemática.

Las modificaciones de 2025: ¿se ha corregido la discriminación?

Las reformas recientes introducidas por el Gobierno español han sustituido el sistema uniforme de reducción general del 50 % aplicable a todos los casos por un régimen de reducciones variables, que puede oscilar entre el 50 % y el 90 %, en función de determinadas circunstancias, como la ubicación del inmueble en zonas tensionadas, la reducción del precio del alquiler o el arrendamiento a determinados colectivos, como jóvenes.

Sin embargo, según la Comisión Europea:

• Estas reducciones continúan reservadas a contribuyentes residentes.
• Los no residentes siguen excluidos del beneficio.

Es decir, el problema estructural persiste: se mantiene un trato fiscal menos favorable por razón de residencia.

¿Qué implica por tanto la carta de emplazamiento complementaria?

La carta de emplazamiento complementaria enviada por la Comisión Europea a España no supone una modificación inmediata de la normativa vigente, ni crea automáticamente un derecho a tributar como un residente ni garantiza, por sí misma, la obtención de devoluciones.

Sin embargo, sí refuerza de manera significativa la posición jurídica de quienes sostienen que el régimen fiscal español podría ser contrario al Derecho de la Unión Europea. En términos prácticos, esta actuación:

• aumenta la presión sobre el legislador español;
• incrementa el riesgo de condena para España si no corrige la norma;
• abre un escenario más favorable para revisar liquidaciones o autoliquidaciones en determinados casos.

¿Qué puede pasar ahora?

A corto plazo, hay tres escenarios posibles.

a) Que España modifique la normativa

Sería la salida más razonable desde el punto de vista institucional. España podría reformar el régimen para extender el beneficio fiscal a los no residentes en condiciones comparables.

b) Que la Comisión emita un dictamen motivado

Si la respuesta de España no resulta satisfactoria, la Comisión Europea puede avanzar en el procedimiento de infracción y emitir un dictamen motivado. En este documento, la Comisión expone de forma detallada los motivos por los que considera que el Estado miembro está incumpliendo el Derecho de la Unión Europea y le requiere formalmente para que adopte las medidas necesarias para corregir la situación en un plazo determinado.

c) Que el asunto termine ante el TJUE

Si España mantiene la normativa sin introducir modificaciones, la Comisión Europea podría decidir llevar el asunto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En ese escenario, el debate dejaría de ser de carácter político o técnico para convertirse en un litigio contencioso, con una eventual resolución judicial de gran relevancia e impacto en el ordenamiento jurídico español.

¿Puede un no residente reclamar?

Depende del caso concreto.

En particular, deben analizarse diversos elementos, entre ellos:

• los ejercicios fiscales no prescritos;
• si el contribuyente es residente en un Estado miembro de la UE/EEE o en un tercer país;
• si las autoliquidaciones han adquirido firmeza;
• la existencia de procedimientos administrativos o judiciales aún abiertos;
• y la posible invocación directa del Derecho de la Unión Europea.

En cualquier caso, esta situación no implica automáticamente el derecho a una devolución, pero sí puede abrir un escenario potencialmente favorable para la revisión de determinada declaraciones, especialmente si el asunto llega al Tribunal de Justicia de la Unión Europea o si los tribunales españoles adoptan una interpretación alineada con la jurisprudencia europea en esta materia.

Clave de fondo: la brecha fiscal entre residentes y no residentes

Más allá de los aspectos técnicos, el mensaje de la Comisión Europea es claro: España no debería tratar peor a un no residente solo por el hecho de serlo cuando, en la práctica, la renta obtenida y la situación del contribuyente son equivalentes.

Esto tiene un impacto directo en el atractivo de la inversión inmobiliaria en España. Para muchos propietarios extranjeros, el problema no es únicamente la obligación de tributar, sino el hecho de que, en determinadas situaciones, pueden acabar pagando más impuestos que un residente por el mismo tipo de alquiler.

En este contexto, la Comisión considera que esta diferencia de trato puede suponer una barrera dentro del mercado interior europeo.

Conclusión

La actuación reciente de la Comisión Europea vuelve a poner sobre la mesa un debate que lleva años abierto en España: la diferencia de tratamiento fiscal entre residentes y no residentes en el arrendamiento de viviendas.

Para los no residentes, el mensaje es doble. Por un lado, el asunto sigue bajo revisión a nivel europeo, lo que aumenta la presión para una posible reforma. Por otro, no hay cambios automáticos en la normativa, por lo que cada caso debe analizarse de forma individual, sin asumir ni devoluciones ni equiparaciones automáticas.

Si la Comisión mantiene su posición y España no modifica la normativa, este asunto puede convertirse en uno de los principales focos de conflicto fiscal para propietarios no residentes con inmuebles alquilados en España.

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