Costes e impuestos de comprar una vivienda en España siendo no residente (2026)

El precio del anuncio nunca es el precio que pagas de verdad. Sumando impuestos y gastos, comprar una vivienda en España cuesta alrededor de un 10% a 14% más que el precio anunciado - y, como no residente, algunos de esos costes funcionan de forma distinta para ti que para un comprador local.

Esta guía desglosa cada coste que debes prever: qué es, a quién se lo pagas, cuándo y cuánto. Sobre todo, explica la distinción que determina tu mayor factura fiscal - segunda mano vs. obra nueva - y los impuestos anuales que empiezan en el momento en que eres propietario, aunque nunca alquiles la vivienda.

Importante: Esto es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Los tipos de los impuestos de compra los fija cada comunidad autónoma y cambian de un año a otro, así que confirma siempre el tipo vigente en el lugar donde compras. IberianTax no se encarga de la compra en sí, pero en cuanto tengas una vivienda en España te ponemos fácil tu declaración anual de no residente. Te lo contamos más abajo.

¿Segunda mano u obra nueva? La distinción que determina tu factura fiscal

Antes de nada, ten claro cuál de las dos compras, porque tributan por dos sistemas completamente distintos - y nunca pagas los dos:

• Una vivienda de segunda mano: que ya ha tenido dueño antes. Tributa por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales).
• Una vivienda de obra nueva: comprada directamente al promotor como primera venta. Tributa por el IVA más el AJD (actos jurídicos documentados).

La mayoría de los compradores internacionales adquieren vivienda de segunda mano, así que el ITP suele ser lo más importante. Así se comparan ambas:

* En Canarias, la obra nueva tributa por el IGIC al 7% en lugar de IVA.

Comprar una vivienda de segunda mano: el ITP

En vivienda de segunda mano, el principal coste más allá del precio original es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Quién paga: el comprador.
• Sobre qué se calcula: la suma mayor entre el precio que pagas y el valor de referencia de la vivienda, que es un valor fiscal que fija el Catastro. En la mayoría de los casos el precio total a pagar por la vivienda es más alto, así que el ITP se calcula sobre lo que pagas de verdad. Aún así, comprueba el valor de referencia antes de firmar para evitar sorpresas.
• Cuándo y cómo: en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura ante notario, con el Modelo 600, antes de poder inscribir la vivienda a tu nombre.

Tipos de ITP por comunidad en 2026

El ITP es un impuesto autonómico, así que el tipo depende por completo de dónde esté la vivienda, y la diferencia entre comunidades es suficiente para ajustar tu presupuesto en decenas de miles de euros. Estas son las zonas donde más compran los compradores internacionales:

** La Comunidad Valenciana bajó su tipo general del 10% al 9% a mediados de 2026; las compras por encima de 1 millón de euros se mantienen en el 11%.

En el conjunto de las 17 comunidades, el tipo general va desde alrededor del 6% (Madrid) hasta el 13% (tramos más altos en Baleares y Cataluña), y la mayoría se sitúa entre el 8% y el 10%. Varias comunidades (Cataluña, Baleares, Aragón, Asturias y otras) aplican una escala progresiva, de modo que cuanto más cara es la vivienda, mayor es el tipo sobre el tramo superior. Como los tipos están en plena reforma en 2026, confirma siempre la cifra de tu comunidad y tu tramo de precio exactos antes de hacer presupuesto.

Una nota para compradores no residentes

Muchas comunidades anuncian tipos de ITP reducidos para jóvenes, familias numerosas o quienes compran su primera vivienda. Casi siempre exigen residencia en España o la compra de vivienda habitual, así que un no residente que compra una vivienda vacacional o de inversión pagará por lo general el tipo general y no podrá acogerse a esas rebajas. Tenlo en cuenta en tu presupuesto.

Para un desglose en detalle de cómo se calcula y se paga el ITP, consulta nuestra guía dedicada al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

Comprar una vivienda de obra nueva: IVA + AJD

Si compras directamente al promotor, no pagas ITP. En su lugar pagas dos impuestos juntos:

• IVA: 10% del precio en vivienda residencial en la península y Baleares. En Canarias se sustituye por el IGIC al 7%.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): un impuesto sobre la escritura notarial, que fija cada comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%. También se aplica a la escritura de hipoteca si financias la compra.

En obra nueva pagarás un 10% de IVA más aproximadamente un 1% de AJD. En total, puede suponer más impuestos que en una vivienda de segunda mano, aunque a cambio estrenas vivienda y cuentas con la garantía del promotor. A diferencia del ITP, el IVA es un tipo estatal y no cambia de una comunidad a otra (solo el AJD lo hace).

Los gastos que paga todo el mundo, segunda mano u obra nueva

Además del impuesto de compra, prevé:

• Notaría: por la escritura pública de compraventa. En torno a 600 - 1.200€, según el precio.
• Registro de la Propiedad: para inscribirte como propietario legal. Normalmente unos cientos de euros.
• Abogado: no es obligatorio, pero muy recomendable para no residentes que no leen español. Suele rondar el 1% del precio.
• Tu NIE (Número de Identidad de Extranjero): sin él no puedes comprar, ni pagar impuestos, ni inscribir la vivienda. Es barato pero lento de obtener, así que solicítalo cuanto antes.

¿Financias con hipoteca? Suma la tasación, la comisión de apertura del banco y el AJD de la escritura de hipoteca.

¿Transfieres dinero desde el extranjero? Ten en cuenta el coste del cambio de divisa - en una compra de seis cifras, el margen que cobra tu banco puede costarte en silencio más que el notario.

Un ejemplo con números

Un no residente compra un piso de segunda mano de 300.000€ en la Costa del Sol (Andalucía, 7% de ITP):

• ITP (7 %): 21.000€
• Notaría: ~900€
• Registro: ~600€
• Abogado (≈1 %): ~3.000€
• NIE y varios: ~200€

Sobrecoste total: unos 25.700€ - alrededor del 8,6% sobre el precio. La misma compra en una comunidad con tipo más alto, como Cataluña o Baleares, podría llevar el total bastante por encima del 12%.

Lo que no pagas como comprador

Hay dos impuestos ligados a la misma operación que paga el vendedor, no tú - y que suelen generar confusión:

• Plusvalía Municipal: un impuesto local sobre el aumento de valor del suelo, que debe el vendedor.
• Ganancias de capital y la retención del 3%: el impuesto del vendedor sobre su beneficio. Al comprar a un vendedor no residente, tu única obligación relacionada es que se retenga un 3% del precio y se ingrese a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en nombre del vendedor.

Ninguno es coste tuyo, así que déjalos fuera de tu presupuesto de compra.

Lo que casi nadie ve venir: los impuestos que empiezan cuando ya eres propietario

Esto es lo que el agente inmobiliario rara vez menciona. En cuanto la vivienda está a tu nombre, asumes obligaciones anuales como propietario no residente - alquiles la propiedad o no:

1. IBI: el impuesto local anual sobre la vivienda, que pagas al ayuntamiento, calculado sobre tu valor catastral.

2. Impuesto sobre la renta imputada mediante el Modelo 210: si no alquilas la vivienda y solo la usas tú (o la dejas vacía), España grava igualmente cada año un «valor de alquiler» teórico. Esto sorprende a casi todos los nuevos propietarios. Si sí la alquilas, declaras en su lugar los ingresos por alquiler reales, también mediante el Modelo 210.

Comprar es un coste puntual. Ser propietario crea una declaración recurrente de la que tendrás que ocuparte cada año - y olvidarla acarrea recargos y sanciones de la Agencia Tributaria, que muchas veces llegan años después, cuando ya se han acumulado intereses.

Dónde encaja IberianTax

No nos encargamos de la compra, ni del ITP, ni de la gestión - eso es cosa de tu abogado. Lo que te ponemos fácil es la parte que nunca desaparece.

En cuanto tengas una vivienda en España, con IberianTax puedes:

• Presentar tu Modelo 210 online en minutos: renta imputada, ingresos por alquiler o ganancias de capital - sin papeleo español y sin certificado digital.
• Recibir recordatorios automáticos de plazos cada año, para no perderte ninguna presentación.
• Usar nuestras calculadoras de impuestos gratuitas para saber cuánto pagarás antes de comprometerte.
• Tener soporte en castellano, inglés, alemán o francés.

Si acabas de comprar, o estás en proceso de, lo más inteligente es entender tu obligación anual ahora, antes de que se te eche encima el primer plazo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España?

Calcula en torno a un 10% - 14% sobre el precio de compra. La partida más grande es el impuesto de compra: el ITP (alrededor del 6% - 13%, según la comunidad) en segunda mano, o un 10% de IVA más el AJD en obra nueva. El resto cubre notaría, Registro y abogado.

¿Los extranjeros pagan más impuestos al comprar vivienda en España?

No. Los no residentes pagan los mismos tipos de ITP, IVA y AJD que los compradores españoles. Las diferencias son prácticas: necesitarás un NIE, posiblemente traducciones y un poder, y por lo general no podrás acogerte a las rebajas autonómicas reservadas a residentes.

¿Sale más barato comprar obra nueva o segunda mano?

Depende de la comunidad. La segunda mano lleva ITP (de ~6% a ~13%), mientras que la obra nueva lleva un 10% de IVA más el AJD (~0,5% - 1,5%). En comunidades con ITP bajo, como Madrid o Andalucía, la segunda mano suele salir más barata en impuestos; en comunidades con ITP alto, la diferencia se reduce o se invierte.

¿Qué es el valor de referencia?

Un valor fiscal que fija el Catastro. Tu impuesto de compra se calcula sobre el mayor entre el precio que pagas y ese valor de referencia, así que compruébalo antes de firmar.

¿Necesito NIE para comprar vivienda en España?

Sí. Sin NIE no puedes cerrar la compra, ni pagar los impuestos, ni inscribir la propiedad, así que solicítalo lo antes posible.

¿Cuándo empiezo a pagar impuestos tras comprar?

El IBI se aplica desde el año en que eres propietario. Tu primer Modelo 210 (renta imputada o ingresos por alquiler) corresponde al año de compra y se presenta al año siguiente - justo cuando muchos nuevos propietarios se llevan la sorpresa.