Impuestos españoles para propietarios no residentes

¿Qué impuestos pagan los no residentes con propiedades en España? 

Los contribuyentes no residentes con propiedades ubicadas en territorio español están sujetos a tributación en España independientemente de si la propiedad es para uso personal o está alquilada. Los impuestos sobre la propiedad más relevantes son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (impuesto local conocido como IBI), el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y, en algunos casos, el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Estos impuestos se aplican a cualquier propietario no residente, incluidos los españoles que actualmente residen en el extranjero. 

Impuestos sobre la propiedad en España para no residentes 

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) 

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto local que grava la propiedad de bienes inmuebles. Este impuesto lo cobra el ayuntamiento u organismo local correspondiente al lugar donde se encuentra la propiedad. Dependiendo de la localidad, la gestión y recaudación del IBI puede realizarla directamente el Ayuntamiento o entidades delegadas como un Patronato, SUMA, Consorcio de Tributos, entre otros. Todas las propiedades están registradas en un censo y se les asigna un valor administrativo (valor catastral). Cada Ayuntamiento determina un coeficiente, que oscila entre el 0,4 y el 1,1% que, junto con el valor catastral, se utiliza para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El impuesto local debe pagarse anualmente y por cada propiedad incluida en el censo. El plazo varía en cada municipio, pero generalmente entre mayo y noviembre. Para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los no residentes no tienen que presentar una declaración de impuestos específica, pero deben asegurarse de que el pago se realice dentro del plazo.

 Impuesto de No Residentes (IRNR) 

Los contribuyentes no residentes también están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si tienen una propiedad en España. Este impuesto debe presentarse a la Agencia Tributaria  a través del Modelo 210.

¿Qué grava el Modelo 210? 

Entre otros tipos de ingresos, el "impuesto de no residentes" es un impuesto que grava la propiedad (renta imputada), el alquiler (si alquilas tu propiedad en España) y la venta de tu propiedad (cuando vendes tu propiedad en España).

I. Bienes inmuebles de uso propio 

Si eres un propietario no residente en España y no alquilas tu propiedad, estás obligado a declarar la llamada renta imputada. Esto significa que la Agencia Tributaria considera que tu propiedad podría generar ingresos aunque no la alquiles, así que “inventa” una renta que se supone que obtendrías por tenerla vacía o para tu uso personal. Es una presunción legal: aunque no cobres nada, Hacienda asume que podrías estar obteniendo un beneficio y no quiere perderse esa parte.

El cálculo se hace sobre el valor catastral de la propiedad. Si ese valor no se ha revisado en los últimos diez años, se aplica un 2%. Si sí se ha revisado, se usa un 1,1%. Por ejemplo, si tu propiedad tiene un valor catastral de 200.000 € y no se ha revisado, la renta imputada será de 4.000 €.

El impuesto sobre esa renta imputada depende de tu residencia: para los no residentes de fuera de la Unión Europea la tasa es del 24%, y para los residentes de la UE, Noruega, Liechtenstein e Islandia se aplica un 19%. Así, en el ejemplo anterior, un residente de la UE pagaría 760 € de impuesto.

Esta renta imputada se declara mediante el modelo 210 y hay que presentarla dentro del año siguiente al que corresponde, antes del 31 de diciembre.

Ejemplo de renta imputada

Klaus, residente fiscal de Alemania, posee un apartamento en Alcudia, Mallorca, donde pasa dos meses del año. Durante el resto del año, el apartamento permanece vacío. El valor catastral en 2021 es de 65.000 euros.

• Base imponible: se calcula multiplicando el coeficiente aplicable en el municipio en el que tengas tu propiedad (en Alcudia es un 2%) x 65.000€ (valor catastral de la vivienda) = 1.300€.
• Porcentaje aplicable: 19% ya que Klaus es residente fiscal en Alemania.
• Obligación tributaria: 1.300€ (Base Imponible) x 19% = 247€.

El plazo para presentar el formulario 210 para el año fiscal 2021 es del 1 de enero al 31 de diciembre de 2022.

II. Propiedad de alquiler

Todos los tratados de doble imposición firmados por España establecen que los ingresos de bienes inmuebles pueden gravarse en el Estado donde se encuentra la propiedad. En caso de doble imposición, será el otro Estado el que tendrá que eliminarla. Por lo tanto, si los no residentes obtienen ingresos de alquiler por su propiedad española, tendrán que lidiar con el impuesto de no residentes. El plazo para presentar y pagar el impuesto de no residentes es los primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero en relación con los ingresos devengados en el trimestre inmediatamente anterior.

Nota importante: A partir del año fiscal 2024, la declaración de ingresos por alquiler cambiará a una base anual, con el plazo de presentación establecido entre el 1 de enero y el 20 de enero del año siguiente.

El Modelo 210 debe presentarse para cada tipo de ingreso y cada pagador. Sin embargo, en el caso de ingresos de propiedades alquiladas no sujetas a retención (por ejemplo, un alquiler de una casa), pueden agruparse trimestralmente en un solo modelo 210 para cada propiedad, incluso cuando hay varios pagadores (inquilinos). La tributación sobre los ingresos por alquiler varía según el país de residencia:

Residentes de la Unión Europea, Noruega, Islandia y Liechtenstein

Para calcular su obligación tributaria, pueden compensar los gastos de los ingresos por alquiler. La ley del impuesto de no residentes considera que los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta (IRPF) son deducibles siempre que estén directamente relacionados con los ingresos obtenidos en España. Los residentes de la Unión Europea, Noruega, Islandia y Liechtenstein tributan a una tasa fija del 19%.

Ejemplo: Ingresos por alquiler de una propiedad de un residente de la UE

Louise, residente de Bélgica, alquiló su apartamento en Manilva (Málaga) durante abril y mayo de 2022 por un total de 3.000€. Durante ese período, los gastos relacionados con el alquiler fueron de 1.000€. Durante el resto del año, la propiedad permanece vacía.

- Base Imponible: 3.000 – 1.000€ = 2.000€.

- Tasa de impuesto: 19%.

- Impuesto a pagar: 2.000 x 19% = 380€.

El plazo para presentar el Modelo 210 y pagar 380€ es del 1 de julio al 20 de julio de 2022.

Además, en 2023, tendrá que presentar el Modelo 210 declarando una renta imputada por los días durante los cuales la propiedad estuvo vacía o no alquilada en 2022.

Residentes de otros países

Estos contribuyentes no pueden deducir ningún gasto de los ingresos por alquiler y la tasa de impuesto es del 24%. Por lo tanto, la tributación de los propietarios no residentes que no son residentes en un país de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein es mucho más alta.

Ejemplo: Ingresos por alquiler de una propiedad de un residente no comunitario

Michael, residente del Reino Unido, alquiló su apartamento en Mijas durante abril y mayo de 2022 por 3.000€. Durante este período, los gastos relacionados con el alquiler fueron de 1.000€. Durante el resto del año, la propiedad permanece vacía.

- Base imponible: 3.000€ (en este caso no puede restar los gastos)

- Tasa de impuesto: 24%.

- Impuesto a pagar: 3.000 x 24 = 720€.

Del 1 al 20 de julio de 2022, Michael tendrá que presentar el formulario 210 y pagar 720€, es decir, 340€ más que Louise a pesar de haber obtenido los mismos ingresos.

Además, en 2023, tendrá que presentar el Modelo 210 declarando una renta imputada por los días durante los cuales la propiedad estuvo vacía o no alquilada en 2022.

III. Venta de una propiedad

Cuando un no residente vende una propiedad ubicada en España, el comprador está obligado a retener el 3% del valor de la venta y pagarlo a las autoridades fiscales dentro de 1 mes desde la fecha de la venta, utilizando el modelo 211. Esta retención se considera un pago a cuenta del impuesto a pagar por el no residente por la ganancia de capital obtenida de la venta. La ganancia o pérdida se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (incluyendo gastos e impuestos para ambas transacciones). Si la propiedad ha sido alquilada, el valor de adquisición debe reducirse por el importe de la depreciación correspondiente al período alquilado. Se aplica un tipo fijo del 19% y se aplica a cualquier no residente independientemente del país de residencia. El comprador debe proporcionar al vendedor no residente una copia del Modelo 211 para que pueda deducir el importe retenido de la obligación tributaria resultante. Si el importe retenido excede el impuesto a pagar, se puede solicitar un reembolso del exceso.

El plazo para presentar el Modelo 210 en el caso de la venta de propiedades por no residentes es de 3 meses. Este período se cuenta desde el final del período de 1 mes que tiene el comprador para presentar el Modelo 211. Si el resultado es negativo, el vendedor tiene derecho a solicitar un reembolso de la retención del 3%.

Impuesto sobre el Patrimonio

Los individuos no residentes también están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio pero solo por los activos y derechos ubicados en territorio español. Generalmente, hay un umbral de exención de 700.000 euros, que también es aplicable a los no residentes. El impuesto vence el 31 de diciembre y debe declararse a través del Formulario 714. El plazo de presentación es el mismo que se aplica a los residentes en la campaña del impuesto sobre la renta (entre abril y junio de cada año). Solo deben presentar una declaración de impuestos cuando la obligación tributaria sea pagadera o si el valor de los activos y derechos ubicados en España es superior a 2 millones de euros, aunque el resultado final sea cero euros a pagar.